Was ist passiert?
Der Mietzins für eine Wohnung war jeweils bis zum 5. eines jeden Monats im Voraus zu bezahlen. Der Mieter bezahlte die Miete und Betriebskosten für die Monate November und Dezember nicht. Die Vermieterin mahnte den Rückstand Ende Dezember ein und setzte eine Nachfrist bis 10. Jänner. Da er auch innerhalb dieser Frist nicht zahlte, brachte sie Ende Jänner eine Mietzins- und Räumungsklage ein und erklärte darin die sofortige Auflösung des Mietvertrags. Der Mieter bezahlte daraufhin den Großteil des Rückstands, ein Restbetrag blieb jedoch offen; auch in den Folgemonaten zahlte er wiederholt zu spät und nicht vollständig. Sämtliche Rückstände beglich er schließlich noch während des Verfahrens in erster Instanz.
Rechtliche Beurteilung
Der Vermieter kann einen Mietvertrag mit sofortiger Wirkung auflösen (§ 1118 2. Fall ABGB), wenn (i) der Mieter mit der fälligen Miete und/oder den Betriebskosten in Verzug ist, (ii) der Vermieter den Rückstand unter Setzung einer angemessenen Nachfrist eingemahnt hat, (iii) der Mieter bis zum darauffolgenden Zinstermin (also dem nächsten Fälligkeitstag der Miete) nicht vollständig gezahlt hat und (iv) dieser somit „qualifizierte“ Rückstand noch bestand, als dem Mieter die Auflösungserklärung zuging.
Strittig war, welcher der „darauffolgende“ Zinstermin ist. Der Oberste Gerichtshof stellte klar: nicht jener, der auf den Zugang der Mahnung folgt, sondern erst jener, der auf den Ablauf der gesetzten Nachfrist folgt. Im konkreten Fall endete die Nachfrist am 10. Jänner; maßgeblicher Zinstermin war daher der 5. Februar.
Die Auflösungserklärung war damit an sich verfrüht: Die Klage wurde dem Mieter am 1. Februar zugestellt, der maßgebliche 5. Februar war daher noch nicht erreicht. Das schadete im konkreten Fall aber nicht: Es genügt, wenn der Rückstand erst im Laufe des Verfahrens erster Instanz „qualifiziert“ im Sinne der oben genannten Voraussetzungen wird. Nachdem der Mieter den Mietzins für März abermals nicht fristgerecht bezahlte, mahnte die Vermieterin ihn ein, indem sie die Klage um den neuen Betrag erweiterte. Auch dieser Betrag wurde bis zum darauffolgenden Zinstermin im April nicht zur Gänze bezahlt. Damit lag während des Verfahrens abermals ein „qualifizierter“ Rückstand vor.
Entschieden war der Fall aber selbst damit noch nicht. Der Mieter kann die Räumung im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) nämlich abwenden, wenn zwei Dinge zusammentreffen: Er zahlt den Rückstand bis zum Ende der Verhandlung erster Instanz und ihn trifft an der Säumnis kein grobes Verschulden. Gezahlt hatte der Mieter zwar in weiterer Folge. Offen war das Verschulden. Dass ihn kein grobes Verschulden trifft, muss der Mieter beweisen. Er hatte sich nur auf einen „finanziellen Engpass“ berufen, und das ist zu wenig – vor allem, wenn jemand trotz Mahnung mehrfach säumig wird. Weil der Mieter keinen Anwalt hatte und das Gericht ihn nicht darauf hingewiesen hatte, dass dieses Vorbringen nicht ausreicht, hob der Oberste Gerichtshof die Urteile der Vorinstanzen auf. Das Erstgericht muss diesen Punkt nun mit ihm erörtern und neu entscheiden.
Schlussfolgerung
Der Fall zeigt eindrücklich die praktischen Hürden der Vertragsauflösung, selbst wenn der Mieter die Miete und Betriebskosten wiederholt zu spät oder gar nicht bezahlt. Ein qualifizierter Rückstand liegt erst vor, wenn die Beträge bis zum ersten Zinstermin nach Ablauf der Nachfrist nicht vollständig beglichen werden. Eine davor ausgesprochene Auflösung ist verfrüht und kann für den Vermieter nur „gerettet“ werden, wenn der Rückstand noch während des Verfahrens qualifiziert wird oder ein neuer qualifizierter Rückstand hinzukommt.
Unterliegt das Mietverhältnis dem MRG, kann die Auflösung durch Nachzahlung bis zum Ende der Verhandlung erster Instanz abgewendet werden, sofern den Mieter am Verzug kein grobes Verschulden trifft.