Am 16. Dezember 2025 fiel die Entscheidung im Triiiple-Verfahren, im Jänner 2026 wurde sie zugestellt: Der 4. Senat des OGH unter Vorsitz von Senatspräsident Dr. Schwarzenbacher hat die Revision der beklagten Wärmeversorgungs- und Abrechnungsgesellschaft zur Gänze abgewiesen und damit das Urteil des OLG Wien vom 24. Februar 2025 bestätigt. Klägerin war die Bundesarbeitskammer, vertreten durch Dr. Walter Reichholf. 45 Klauseln aus Einzelverträgen, Rahmenverträgen und einem „Ersten Nachtrag“ standen zur Disposition. 17 davon erkannte die Beklagte bereits per Teilanerkenntnisurteil. Die übrigen 28 strittigen Klauseln – sie fielen alle.
Das Urteil betrifft die Wärme- und Kälteversorgung der Triiiple-Wohntürme an der Schnirchgasse, errichtet von der Soravia/ARE-Joint-Venture-Bauträgerin und vertrieben unter anderem über IMMOcontract. Faktisch verschiebt es die Geschäftsgrundlage für ein Modell, das in den letzten zehn Jahren in der Branche selbstverständlich geworden war: der Bauträger, der seinen Käufern langfristige Lieferverträge mit konzerneigenen Energiedienstleistern überbindet.
Die Akteure rund um das Verfahren
Die Triiiple-Türme sind das Resultat eines Joint Ventures zwischen Soravia und der ARE Austrian Real Estate (Tochter der BIG). Das Investitionsvolumen liegt bei über 300 Millionen Euro, das Areal umfasst rund 480 Eigentumswohnungen in den Türmen 1 und 2 sowie 670 Micro-Apartments im Turm 3, der per Forward Purchase 2017 an CORESTATE Capital ging.
Die im OGH-Urteil beklagte Wärmeversorgungs- und Abrechnungsgesellschaft betreibt für das Triiiple-Areal ein neuartiges Energiekonzept auf Basis von Flusswasser. Die rechtliche Auseinandersetzung – getragen von rund 200 Wohnungseigentümern, vertreten durch die Wiener Anwälte Mag. Christian Kirner und Dr. Florian Knaipp – läuft seit 2022. Vergleichsgespräche unter persönlicher Beteiligung von Erwin Soravia scheiterten am 4. Mai 2026. Die OGH-Entscheidung 4 Ob 75/25w ist die erste höchstgerichtliche Klarstellung in dieser Causa.
Die zwei Vorfragen, an denen die Verteidigung scheiterte
Bevor der OGH in die Einzelklauseln einstieg, räumte er zwei Argumentationslinien der Beklagten ab.
Die erste betraf die AGB-Eigenschaft der Verträge. Die Beklagte argumentierte, der Wärmelieferungsvertrag sei nur einmal abgeschlossen worden – mit den ursprünglichen Soravia/ARE-Projektgesellschaften – und sie sei lediglich später eingetreten. Der OGH stellte klar: Über die Klausel 1 der Einzelverträge werden die Rahmenverträge in jeden einzelnen Wohnungsnutzervertrag einbezogen. Damit verwendet die Beklagte sie „als vorformulierte Vertragsbedingungen einer Vielzahl an Verträgen“ – also als AGB iSd § 28 Abs 1 KSchG. Die Konstruktion fällt auf sich selbst zurück.
Die zweite Linie war die Verbrauchereigenschaft der Triiiple-WEG. Größe der Anlage, Premium-Charakter, professionelle Begleitung beim Vertragsschluss, überwiegend unternehmerische Eigentümer: Nichts davon zähle, so der Senat unter Verweis auf die gefestigte Linie aus 7 Ob 155/03z. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entfaltet regelmäßig keine wirtschaftliche Tätigkeit am Markt – sie fragt nur liegenschaftsbezogene Leistungen nach. Damit ist sie Verbraucher.
Das ist die Klarstellung mit der weitreichendsten Wirkung über das Triiiple-Verfahren hinaus: Sie betrifft jede künftige Klauselprüfung in Verträgen mit großen, premium-positionierten WEGs.
Die Klausel-Architektur der Triiiple-Wärmeverträge – und wo sie bricht
Klausel 1 – Verweis auf nicht ausgehändigte Rahmenverträge
Die Einzelverträge mit den Triiiple-Wohnungsnutzern verweisen pauschal auf „die Rahmenverträge“. Welche Verträge das sind, was darin steht, wo man sie findet: nicht erläutert, nicht beigelegt. Verstoß gegen § 6 Abs 3 KSchG. Bei kundenfeindlichster Auslegung – dem Standardprüfmaßstab im Verbandsprozess – muss ein Verbraucher nicht erraten, dass mit „Rahmenverträgen“ die Wärmelieferungsverträge zwischen Bauträger und WEG gemeint sind.
Klausel 2 – „exklusive der derzeit geltenden Energieabgaben“
Welche Abgaben? Wie hoch? Werden sie aufgeschlagen? Die Klausel beantwortet nichts davon. Da die Beklagte ausschließlich für das Triiiple-Areal in Wien tätig ist, hilft auch das Argument der „regional unterschiedlichen Abgaben“ nicht. Verstoß gegen die vorvertragliche Informationspflicht des § 5a Abs 1 Z 3 KSchG.
Klausel 3 – Kaltwasserabrechnung durch den Wärmeversorger
Die Beklagte wird mit der gesamten Kaltwasserabrechnung beauftragt. Das Problem: Sie ist kein Verwalter iSd WEG. Damit verliert der Wohnungseigentümer den wohnrechtlichen Außerstreitweg nach § 52 WEG und ist auf den teureren streitigen Zivilrechtsweg verwiesen. Gröbliche Benachteiligung nach § 879 Abs 3 ABGB.
Klausel 21 – die 20-Jahres-Bindung
Das Herzstück des Triiiple-Contracting-Modells – und exemplarisch dafür, wie Vorbringensmängel das Verfahren entscheiden. Die Beklagte argumentierte mit der Kapitalbindung des „technisch äußerst komplexen, ökologischen Projekts“. Der OGH hielt fest: Die Beklagte legte schlicht nicht dar, in welchem Umfang Kapital tatsächlich gebunden ist. Verschärfend kommt hinzu: Bei vorzeitiger Vertragsbeendigung muss der Liegenschaftseigentümer ohnehin den Restbuchwert der Anlagen ablösen. Das wirtschaftliche Risiko ist also doppelt abgesichert. Damit fehlt jede sachliche Rechtfertigung für 20 Jahre Bindung. Verstoß gegen § 6 Abs 1 Z 1 KSchG.
Klausel 22 – stillschweigende Verlängerung um zwei Jahre
Eine Zustimmungsfiktion bei Schweigen ist nach § 6 Abs 1 Z 2 KSchG zulässig – aber nur, wenn die Hinweispflicht des Unternehmers in der Klausel selbst verankert ist. Sie fehlt. Damit fällt die Verlängerungsmechanik komplett.
Klausel 23 – unentgeltliche Nutzung des Technikraums
Klassischer Verweisfehler: Die Klausel knüpft an die „Vertragsdauer gemäß Punkt II.3)“ – also an die schon gekippte Klausel 21. Wenn die Bezugsbestimmung unwirksam ist, fällt auch die verweisende. Eine ausnahmsweise Teilbarkeit hatte die Beklagte nicht vorgetragen.
Klauseln 24, 25, 26 – die Preisanpassungsfront
Klausel 24 sieht vor, dass bei Wegfall eines Wertsicherungs-Index der „am nächsten kommende“ zur Anwendung kommt. Wer das beurteilt, nach welchen Kriterien: nicht definiert. Verstoß gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und § 6 Abs 3 KSchG. Klausel 25 erlaubt die Berücksichtigung künftiger Steuern und Abgaben „entsprechend bei der Verrechnung“. Welche, in welcher Höhe, in welchem Verhältnis – offen. Klausel 26 ergänzt die Umsatzsteuer-Regelung um „und sonstiger Abgaben“. Hier scheiterte der Versuch der Beklagten, durch Streichung dieser Wendung eine geltungserhaltende Reduktion zu retten – ein Manöver, das im Verbandsprozess ständige Rechtsprechung des OGH ausschließt.
Klauseln 27, 28, 30 – Verbrauchsschätzung als Falle
Klausel 27 regelt die Verbrauchskorrektur bei Zählerausfall „auf Basis eines richtig gemessenen Verbrauches“ – aus welchem Objekt, über welchen Zeitraum, bleibt offen. Klausel 28 sieht eine pauschale Schadensberechnung „nach dem Höchstmaß der möglichen Entnahme“ bei Manipulation vor – die Beklagte verfehlte in der Revision, die zweite tragende Begründung des OLG anzugreifen, womit die Klausel ohnehin fiel. Klausel 30 stellt auf den Verbrauch „vergleichbarer zentralbeheizter Objekte bzw. des vertragsgegenständlichen Objektes“ ab – das „bzw.“ allein ist tödlich.
Klausel 33 – Schriftlichkeitsvorbehalt
Der Vertrag verlangt schriftliche Zustimmung der Beklagten für anderweitige Beheizung. Direkter Verstoß gegen § 10 Abs 3 KSchG, der formlose Erklärungen des Unternehmers nicht zum Nachteil des Verbrauchers ausschließbar macht.
Klauseln 43 und 44 – die Dienstbarkeiten-Architektur
Hier wird die rechtliche Tiefe der Triiiple-Konstruktion sichtbar. Klausel 43 lässt die Projektgesellschaft sämtliche Rechte aus fünf konkret bezeichneten Dienstbarkeits- und Gestattungsverträgen sowie aus einem MA-Bescheid auf die Beklagte übertragen – „im notwendigen und nützlichen Umfang“, „unwiderruflich“, „unentgeltlich“, für die Dauer der Wärmelieferung. Klausel 44 betrifft die Dienstbarkeit für das Entnahmebauwerk – die Anlage nutzt nach den Feststellungen Flusswasser zum Heizen und Kühlen. „Soweit erforderlich“ stellt die WEG die Dienstbarkeit unentgeltlich zur Verfügung. Wer „notwendig“, „nützlich“ oder „erforderlich“ beurteilt – das Vertragswerk schweigt. Verstoß gegen § 6 Abs 3 KSchG, der OGH liefert die zentrale Begründung: „Das genaue Ausmaß der Verpflichtung zur Einräumung von Rechten an die Beklagte bleibt im Dunkeln.“
Klauseln 29, 31, 32, 34–42, 45 – Pauschalverwerfung
Zu diesen zwölf Klauseln enthielt die Revision keine über die bereits verworfenen Argumente hinausgehenden Ausführungen. Der OGH ging gar nicht ins Detail – die Unterinstanz-Begründungen blieben rechtskräftig.
Die vier Muster, die Bauträger und Energiedienstleister jetzt kennen müssen
Erstens: Das Transparenzgebot dominiert. Mindestens 13 der 28 strittigen Klauseln scheiterten primär an § 6 Abs 3 KSchG. Die typische Energie-Contracting-Architektur – Rahmenvertrag, Nachtrag, Dienstbarkeiten, Bescheide, Einzelvertrag – ist ein Geflecht. Genau dieses Geflecht wird bei kundenfeindlichster Auslegung zum Risiko, sobald der Verbraucher die Tragweite nicht aus dem Vertragstext selbst erkennen kann.
Zweitens: Geltungserhaltende Reduktion ist im Verbandsprozess kein Rettungsanker. Mehrfach versuchte die Beklagte, durch Herausoperieren einzelner Wendungen den Klausel-Kern zu retten. Mehrfach scheiterte sie. Die Linie des OGH ist hier seit Jahren stabil – die Triiiple-Entscheidung schreibt sie für das Energie-Contracting fest.
Drittens: Die wirtschaftliche Rechtfertigung muss aktiv vorgetragen werden. Die 20-Jahres-Bindung wäre möglicherweise haltbar gewesen – mit konkreten Zahlen zur Kapitalbindung, zum Refinanzierungshorizont, zum Investitionsrisiko. Vorbringen vermisst, Klausel weg. Wer in künftigen Verfahren mit Investitionsschutz argumentiert, muss substantiieren.
Viertens: Premium-WEGs bleiben Verbraucher. Die naheliegende Verteidigungslinie „Großanlage, professionell vertreten, vermögende Eigentümer“ ist endgültig vom Tisch. Solange die WEG keine eigene wirtschaftliche Tätigkeit am Markt entfaltet, gilt das KSchG.
Was das Triiiple-Urteil für die Branche bedeutet
Die unmittelbare Wirkung des Urteils trifft die Contracting-Branche. Anbieter von Wärme- und Kältelieferverträgen in Mehrparteien-Wohnanlagen – unabhängig davon, ob konzernintern an Bauträger angebunden oder unabhängig – werden ihre Standardvertragswerke prüfen müssen. Die Triiiple-Klauseln sind keine Exoten; sie sind in Variationen in vielen Lieferverträgen am österreichischen Markt enthalten.
Die mittelbare Wirkung trifft das Bauträger-Geschäftsmodell. Wer als Bauträger gleichzeitig Energielieferant, Hausverwalter und Anlageneigentümer ist, kann sich nicht mehr auf 20-jährige Bindungen, verbrauchsunabhängige Grundpreise und konzerngünstige Pfandverzichtskonstruktionen stützen, ohne die ökonomischen Grundannahmen explizit darzulegen. Die vertikale Integration des Wohnungsvertriebs mit nachgelagerter Energiedienstleistung – ein Modell, wie es im Triiiple-Areal konsequent durchgezogen wurde – steht damit unter Rechtfertigungsdruck.
Bemerkenswert ist die Stille der Branchenverbände. Weder ÖVI noch der WKO-Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder noch andere Großbauträger haben sich öffentlich zur Entscheidung geäußert. Bei ähnlich gelagerten höchstgerichtlichen Klauselurteilen der letzten Jahre – etwa 6 Ob 162/24b zu Mietvertragsformblättern – war das anders. Die Triiiple-Entscheidung wartet noch auf ihre branchenpolitische Einordnung.
Was bleibt, ist eine pragmatische Einsicht: Wer im Wohnungseigentum Verträge gestaltet, die zwei Jahrzehnte halten sollen, muss sie so schreiben, dass sie auch der kundenfeindlichsten Auslegung standhalten. Das ist keine neue Regel – aber 4 Ob 75/25w macht sie für ein Geschäftsmodell verbindlich, das jahrelang davon ausging, sie umgehen zu können.
Aktenzeichen: OGH 4 Ob 75/25w; Entscheidung vom 16.12.2025; ECLI:AT:OGH0002:2025:0040OB00075.25W.1216.000. Vorinstanzen: HG Wien 16 Cg 4/23x-27 (29.11.2024); OLG Wien 33 R 29/25i-37.1 (24.02.2025). Streitwert: 23.377,78 EUR. Bauträger Triiiple: Schnirchgasse 9-9A GmbH & Co KG (Joint Venture Soravia/ARE Austrian Real Estate). Vertrieb u.a. IMMOcontract, EHL, Otto, ivv.