Der stationäre Handel bleibt trotz E-Commerce Boom essenziell. „Die vergangenen beiden Jahre haben bewiesen, dass Geschäfte nach wie vor und auch in Zukunft wichtig für Image, Emotionen, Erlebnis, Vertrauen und Markenbildung sind“, betont Anthony Crow, Msc, Head of Retail, OTTO Immobilien, in einem Halbjahres Update zum heimischen Retailmarkt. Damit ändert sich nach seiner Einschätzung auch die Funktion der stationären Geschäfte: „Der Trend geht zu Showrooms und Flagship-Stores, um den Marketingeffekt zu pushen“, sagt Crow. Das gilt im Übrigen auch für Onlinehändler, die zunehmend auf stationäre Präsenz setzen. Um ihre Ziele zu erreichen, setzen die Marken auf neue Konzepte wie ein hybrides Kauferlebnis, innovative Features oder die Individualisierung von Produkten. Diese Entwicklung spiegelt sich in den Ansprüchen an die Immobilien wider: „Der Trend geht zwar zur Flächenverkleinerung, dafür aber zu Toplagen – ganz besonders bei Konsolidierungsprozessen beziehungsweise strategischen Portfoliooptimierungen und Relocations“, weiß Crow.
Vermietungslage dynamisch, vor allem in Top-Lagen
Der stationäre Handel gibt jedenfalls wieder ein kräftiges Lebenszeichen: Gab es 2020 etwa 190 neue Shoperöffnungen, waren es im Vorjahr bereits an die 600. Und der Anteil der neueröffneten Flächen steigt weiter. „Vor allem A-Lagen wie das Goldene H oder die Mariahilfer Straße sind begehrt“, sagt Martin Denner, Leiter Immobilien Research bei OTTO Immobilien. In Erstgenannten sind derzeit zwischen 3.000 und 4.000 Quadratmeter Fläche on- wie off-market verfügbar, in der Mariahilfer Straße sind es zwischen 5.000 und 6.000 Quadratmeter. Dementsprechend konstant auf hohem Niveau sind hier die Mieten. „Die Spitzenmieten im Goldenen H liegen bei 500 Euro pro Quadratmeter, in seinen relevanten Seitenstraßen sind es 150 Euro pro Quadratmeter“, berichtet Denner. Auf der Mariahilfer Straße selbst beträgt die Spitzenmiete 150 Euro pro Quadratmeter, in ihren relevanten Seitenstraßen 100 Euro pro Quadratmeter. Anders sieht es hingegen in Nebenlagen aus: Hier ist der Druck auf Mieten spürbar - das gilt allen voran für Großflächen mit vertikaler Geschossstruktur.
Mieter werden preissensibel – und erwarten Pandemie- oder „Kriegsklauseln“
Dennoch ist in allen Lagen eine gewisse Preissensibilität der Mieter spürbar: „Die Retailer fordern unserer Beobachtung nach schon bald eine gewisse Anpassung der Mietniveaus, oft bereits sehr früh im Prüfprozess einer potenziellen Flächenoption“, sagt Crow. Nicht zuletzt angesichts der Tatsache, dass in anderen europäischen Metropolen die Mietpreise zuletzt um zehn bis 15 Prozent, teilweise sogar um bis zu 20 Prozent, gefallen sind. „Neben den allgemein kürzer gehaltenen Mietvertragslaufzeiten und klassischen Incentivierungen wie etwa Staffelmiete, Baukostenzuschüsse oder kreativ gestaltete Verlängerungsoptionen sind nun auch Pandemieklauseln in der Regel fixer Bestandteil eines Mietvertrags. Neuerdings werden leider auch gewisse „Kriegsklauseln“ in Mietverträge implementiert“, berichtet Crow. Auch umsatzabhängige Mieten sind gerade in den Highstreets immer öfter Bestandteil eines Vertrags. „Generell merken wir aber – vor allem in Anmietungsprozessen die wir begleiten dürfen - sehr oft eine offene Kommunikation und beidseitiges Verständnis zwischen Vermieter und Mieter, sodass in fast allen Lagen meist partnerschaftliche Lösungen, die für beide Seiten passen, gefunden werden können“, erzählt Crow.
Kurzfristig keine niedrigeren Mieten
Von einer kurzfristigen Senkung des Mietniveaus ist somit, auch bedingt durch die rege Dynamik und gute Nachfrage, nicht auszugehen. „Mittelfristig jedoch wird es unserer Ansicht nach in allen Lagen Wiens zu gewissen Anpassungen kommen. Dies vor allem auch aufgrund der doch schwierigen wirtschaftlichen Lage, bedingt durch politische Geschehnisse und deren möglichen Folgen“, so Crow. In Nebenlagen sei der Druck auf die Mietpreise schon jetzt spürbar.