Wiesbaden, 28. September 2026 – Die deutschen Shoppingcenter stehen aus Sicht ihrer Mieter weiter unter Druck. Die durchschnittliche Bewertung der Standorte verschlechtert sich im Shoppingcenter Performance Report Deutschland (SCPRD) 2026 von 2,76 auf 2,90 und erreicht damit wieder das Niveau der Jahre 2022 und 2023. Die Bewertung erfolgt nach Schulnoten. Besonders kritisch sehen die Filialisten die steigenden Kosten durch Indexmieten und Mietnebenkosten. Die aktuelle Untersuchung basiert auf rund 3.040 Einzelbewertungen von 73 Filialisten zu 400 Shoppingcentern. In das Gesamtranking fließen 222 Center mit mindestens fünf Bewertungen ein.
„Die guten Standorte behaupten sich, während schwächere Center immer stärker unter Kosten-, Frequenz- und Wettbewerbsdruck geraten.“ sagt Dr. Joachim Will, Geschäftsführer der ecostra GmbH. Die Wirtschaftsberatung ecostra aus Wiesbaden führt diese jährliche Untersuchung seit 2011 durch. Kooperationspartner sind die Immobilien Zeitung und die Textilwirtschaft. „Eine attraktive Architektur und ein ausgefeiltes Nutzungskonzept genügen nicht mehr. Entscheidend wird zunehmend, welchen wirtschaftlichen Ertrag ein Center seinen Mietern ermöglicht und das hängt vor allem an dem Aspekt, ob das Leistungsversprechen des Centers auf die spezifischen Bedürfnisse der Nachfrage im Einzugsgebiet ausgerichtet ist“, so Will.
Famila Einkaufsland Wechloy erstmals Deutschlands Nummer 1
Das Famila Einkaufsland Wechloy in Oldenburg übernimmt erstmals die Spitzenposition und erreicht mit 1,30 die beste Bewertung. Dahinter folgen der Citti-Park Kiel (1,55) und das Alexa Berlin (1,65). Südring-Center Paderborn und Lago Konstanz teilen sich mit 1,67 den vierten Rang.
Auffällig: Große Center bleiben im Vorteil. Standorte mit mehr als 40.000 m² Geschäftsfläche erreichen durchschnittlich 2,63, mittlere Center 3,00 und kleinere 3,05. Gleichzeitig tun sich jüngere Center besonders schwer: Bei den ab 2021 eröffneten Standorten liegt die Durchschnittsbewertung nur bei 3,66 – kein Center dieser Altersklasse schafft den Sprung in die Top 20.
Eine bemerkenswerte Ausnahme bildet das Westfield Überseequartier in Hamburg. Als neu entwickelter Centerstandort erreicht es bereits bei der erstmaligen Berücksichtigung im SCPRD eine Durchschnittsbewertung von 2,38 und weist damit eine ausgesprochen zufriedene Mieterschaft auf. Neue Center starten im SCPRD üblicherweise mit deutlich schwächeren Bewertungen, da es Zeit braucht, sich innerhalb eines meist bereits dichten Wettbewerbsumfeldes zu positionieren und eine stabile wirtschaftliche Performance für die Mieter aufzubauen. Das Ergebnis des Überseequartiers zeigt damit, dass auch ein neu entwickelter Standort einen sehr erfolgreichen Markteintritt schaffen kann.
„Die Zukunft wird zeigen, ob es dem Westfield Überseequartier gelingt, diese Position zu behaupten oder sogar noch zu verbessern. Neue Center haben es offensichtlich weiterhin schwer, sich dauerhaft im Markt zu etablieren“, sagt Thomas Terlinden, verantwortlicher Projektleiter bei ecostra. „Konzeptqualität, Standortintegration und die langfristige wirtschaftliche Perspektive der Mieter müssen bereits in der Entwicklung wesentlich stärker berücksichtigt werden.“
Indexmieten werden zum Reizthema
Die größten Probleme der Mieter sind steigende Mietkosten durch Indexmieten (1,64) und ebenfalls steigende Mietnebenkosten (1,65). Es folgen Konsumzurückhaltung (1,71) und Kundenfrequenz (1,88).
Die Konsequenz ist deutlich: Fast 80 Prozent der Befragten wünschen sich eine stärkere Kopplung der Miete an den tatsächlichen Umsatz ihrer Filiale. Nur rund zehn Prozent lehnen dies ab. Gleichzeitig erwarten die Mieter mehr Unterstützung vom Centermanagement – vor allem flexiblere Mietmodelle, Events und Maßnahmen zur Frequenzsteigerung, aber auch digitale Promotion sowie Social-Media-, Daten- und Frequenzaktivitäten. „Starre Kostenstrukturen werden im schwierigen Konsumumfeld bei der Mieterakquisition zum Wettbewerbsnachteil. Gefragt sind flexible Modelle und ein Centermanagement, das gemeinsam mit den Mietern aktiv an Frequenz, Umsatz und Standortqualität arbeitet.“ so Dr. Joachim Will.
Einzelhandel expandiert – aber deutlich selektiver
Von einem generellen Rückzug des Einzelhandels kann dennoch keine Rede sein: Die befragten Filialisten planen im Durchschnitt 7,9 Neueröffnungen, gleichzeitig aber auch 4,0 Schließungen innerhalb der kommenden zwölf Monate. Die Unternehmen optimieren ihre Standortportfolios damit konsequenter.
Für Shoppingcenter ist dies ein wichtiges Signal: Die Nachfrage nach Standorten bleibt bestehen – aber die Messlatte für deren wirtschaftliche Leistungsfähigkeit steigt.
Fazit: der Markt sortiert sich weiter!
Der SCPRD 2026 zeigt eine zunehmende Spreizung im deutschen Shoppingcenter-Markt. Gute, etablierte Standorte behaupten sich, während schwächere Center stärker unter Druck geraten. Für Eigentümer, Betreiber und Investoren wird damit entscheidend, nicht nur attraktive Flächen anzubieten, sondern nachweislich wirtschaftliche Performance für ihre Mieter zu schaffen.
Über den Shoppingcenter Performance Report Deutschland:
Der SCPRD untersucht regelmäßig die Performance deutscher Shoppingcenter aus Sicht der dort vertretenen Filialunternehmen und ermöglicht einen direkten Vergleich der Standorte und ihrer Centermanagements aus Sicht der Mieter. Der "Shoppingcenter Performance Report Österreich" (SCPROE) bildet das entsprechende Pendent für den österreichischen Markt und wird seit 2012 jährlich von ecostra erstellt. Seit 2025 erfolgt dies in Kooperation mit dem Handelsverband. Die Ergebnisse des jüngsten Reports wurden vor ca. 2 Wochen beim Handelsflächenforum in Wien vorgestellt.
Der SCPRD2026 ist als lizensierte PDF-Datei (ca. 150 Seiten mit diversen Tabellen, Grafiken und Karten) ab sofort im ecostra-Webshop (www.ecostra.com/shop) erhältlich.