Wenn es um grenzüberschreitende geschäftliche Beziehungen im EU-Raum geht, kann es schon mal kompliziert werden – kein Wunder, bei 27 Ländern, rund 450 Millionen Einwohnern und 24 Amtssprachen.
Noch komplexer wird es, wenn es um die unterschiedliche Umsetzung der EU-Richtlinien in den einzelnen Nationalstaaten geht. Denn anders als erwartet werden die Gesetze nicht alle gleich und vor allem nicht zum gleichen Zeitpunkt in nationales Recht realisiert. Alles scheint dabei im dichten Dschungel der EU-Gesetzgebung möglich, vor allem der Zeitpunkt der Ausführung und die genauen Konsequenzen bei Verstößen liegen oftmals in einer Grauzone.
Und diese Grauzonen werden von den Mitgliedsstaaten offenbar bewusst in Kauf genommen. Allein im Mai hat die EU-Kommission bislang drei Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland in den Bereichen „Justiz“, „Steuern und Zollunion“ sowie „Energie und Klima“ eingeleitet. Und gegen Österreich waren nach aktuellen Recherchen der „Wiener Zeitung“ Ende 2021 76 aktive Verfahren anhängig. Insgesamt sind in der EU aktuell 1.900 Vertragsverletzungsverfahren gegen Mitgliedsstaaten aktiv, weil sie Richtlinien nicht oder verspätet umsetzen.
Die Folge können Missverständnisse, Verzögerungen und – im schlimmsten Fall – Rechtsunsicherheiten sein. Vor allem bei transnationalen Geschäften kann es dazu kommen, dass die jeweiligen Geschäftsparteien einfach von unterschiedlichen Grundlagen ausgehen. Auch länderübergreifende Immobilientransaktionen sind davon nicht ausgeschlossen. Welche Mindeststandards gelten in dem einen Land, im anderen aber nicht? Auf welche Dokumente und welche Sprache können sich die Käufer- mit den Verkäuferteams einigen?
Steigende Transaktionsvolumina – weltweit und in Europa
Klar ist: länderübergreifende Deals spielen eine immer größere Rolle am internationalen Immobilienmarkt. 2021 erreichte das in europäische Immobilien investierte Kapital aus Übersee 76 Milliarden Euro. Dies entsprach einem Anstieg von 36 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Auch das innereuropäische Volumen stieg 2021 – auf 81 Milliarden Euro, das waren acht Prozent mehr im Vergleich zu 2020, so die Zahlen des Immobilienberaters Savills.
Die Herausforderungen sind also groß. Ständig steigende Transaktionsvolumina, eine hohe Geschwindigkeit bei der Umsetzung, die zunehmende Komplexität der Regulierung sowie die wirtschaftliche Prüfung über Landesgrenzen hinweg: Als einer der Schlüsselfaktoren für den Erfolg internationaler Geschäfte wird immer öfter genannt, dass die relevanten Dokumente allen Akteuren vollständig und jederzeit zugänglich und vor allem in der gleichen Form vorliegen müssen.
Was früher wohl zu aufwendigem Post- und Telegrammverkehr unter Einbeziehung zahlreicher Notare, Rechtsanwälte, Übersetzer und anderer helfender Hände geführt hat, kann heutzutage mithilfe intelligenter digitaler Lösungen wesentlich einfacher bewältigt werden. Nötig dafür ist eine „Single Source of Truth“, also ein allgemeingültiger Datenbestand, auf den sich alle an einem Transaktionsprozess beteiligten Stakeholder verlassen können. Relevante Informationen müssen dazu gesammelt, fortlaufend aktualisiert und strukturiert in einer Datenbank gespeichert werden.
Die zahlreichen Beteiligten müssen klar definierte Workflows befolgen, um Verantwortungswirrwarr und Flüchtigkeitsfehlern vorzubeugen. Auch hierfür gibt es schon einfache Lösungen, die den gesamten Transaktionsprozess automatisiert in die richtige Richtung lenken können. Dies ist aber nur möglich, wenn es entsprechende Strukturen gibt, um einheitliche Daten sammeln zu können und diese vergleichbar zu machen.
Hierbei stellen digitale und kollaborative Plattformen eine optimale Lösung dar, da sie eine vernetzte, sichere und über Zeitzonen hinweg effektive Zusammenarbeit gewährleisten. Ebenso ermöglichen sie das Verwalten und Strukturieren von Dokumenten, sodass der Verkäufer Dokumente stets aktualisieren kann und mögliche Investoren jederzeit Einblick in alle vorliegenden Informationen haben.
Datenschutz bei internationalen Transaktionen niemals unterschätzen
Weiterhin wichtig und gerade bei internationalen Transaktionen niemals zu unterschätzen: das Thema Datenschutz. Insbesondere im Rahmen einer Risikoprüfung vor einer Unternehmenstransaktion („Due Diligence“) werden sensitive Daten ausgetauscht, damit die Beteiligten einen aussagekräftigen Eindruck von den Transaktionsobjekten bekommen können. Ein besonderes Augenmerk gilt dabei nicht nur den unternehmensbezogenen Daten, sondern auch den personenbezogenen Daten. Das unrechtmäßige Speichern sensibler Daten ist schon manchem Immobilienkonzern auf die Füße gefallen – mit empfindlichen Strafen. Deshalb sollten die Regeln des Datenschutzes wegen der strengen Vorgaben der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) für alle Beteiligten immer an erster Stelle stehen und die nationalen gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden.
Auch die Datensicherheit ist ein äußerst relevantes Thema, schließlich erlauben Immobilien-Transaktionen neben tiefen Einblicken in die Immobilien selbst auch Einblicke in die wirtschaftliche Situation der beteiligten Unternehmen und ihrer Unternehmensstrategie. Somit können unrechtmäßig abgerufene und veröffentlichte Daten neben Vertragsstrafen auch einen erheblichen Schaden am unternehmerischen Wirken verursachen.
Wie können digitale Lösungen wie Datenräume bei länderübergreifenden Immobilientransaktionen helfen?
Stichwort Team: Länderübergreifende Verhandlungen führen oft zu logistischen Schwierigkeiten hinsichtlich des Workflows, abhängig davon, wie Teams miteinander kommunizieren können. Damit internationale Teams Dokumente in ihrer bevorzugten Sprache einsehen können, ermöglichen heutzutage integrierte Übersetzungstools eine sofortige Übersetzung der Dokumente im Datenraum.
Stichwort Rechtslage: Ein korrektes Verständnis der rechtlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen ist vor allem auf Käuferseite essenziell. Eine digitale Dokumentation der jeweiligen Vorschriften kann den Verhandlungsprozess für den Verkäufer vereinfachen.
Stichwort Due Diligence: Die Due-Diligence-Prüfung gehört zu den zentralsten Teilen des Dealmakings. Es ist wichtig, eine standardisierte Form des Informationsflusses und der Überprüfung für alle Beteiligte sicherzustellen. Auch das lässt sich mittlerweile beinahe komplett digital abbilden.
Digitale Datenraumlösungen sind heutzutage so fortgeschritten und smart, dass sie zum Standard bei länderübergreifenden Transaktionen geworden sind. Die Zeiten, in denen Daten über ungesicherte Kanäle wie WeTransfer oder SharePoint ausgetauscht werden konnten, sind jedenfalls vorbei – dafür sind rechtliche und datenschutzrechtliche Bedenken sowie Workflow-bezogene Risiken zu groß geworden.
