Marktrückblick 2025: Widerstandsfähig trotz Gegenwind
Aus Sicht der Immobilienmakler von Raiffeisen Immobilien Österreich war 2025 ein Jahr, in dem sich der Markt trotz widriger Rahmenbedingungen als robust erwiesen hat: Die Nachfrage nach Wohnraum blieb hoch, das Interesse an Eigentum ungebrochen. Gleichzeitig kamen wieder mehr gebrauchte Objekte auf den Markt.
Peter Mayr, Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich und Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Salzburg, bilanziert: „Der Immobilienmarkt hat 2025 eindrucksvoll gezeigt, wie stabil er trotz veränderter Rahmenbedingungen ist. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist ungebrochen – Eigentum bleibt für viele Menschen ein zentrales Lebensziel.“
Als große Herausforderung sieht Mayr weiterhin die Unsicherheit auf Konsumentenseite, welche die Kaufabschlüsse gebremst hat – während die Mieten weiter gestiegen sind. Dennoch zeigt sich der Markt gefestigt: „Wir gehen davon aus, dass sich der Markt 2026 weiter beruhigt und strukturiert. Die hohe und stabile Nachfrage nach Wohnraum lässt uns positiv ins kommende Jahr blicken.“
Neubau sinkt auch 2026 und wird zum Schlüsselfaktor
Laut Raiffeisen Research wird sich die Wohnbaurezession auch 2026 fortsetzen: Die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten dürfte von knapp 60.000 im Jahr 2022 auf rund 34.000 (2025) fallen und wird 2026 mit voraussichtlich 31.000 Einheiten ihren Tiefpunkt erreichen. Erst 2027 könnte sich mit rund 35.000 Einheiten eine leichte Belebung abzeichnen.
Vor diesem Hintergrund warnt Ing. Mag. (FH) Peter Weinberger, Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich, und Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien in NÖ/Wien/Burgenland, vor überzogenen Erwartungen an kurzfristige politische Maßnahmen: „Wenn wir Mieten langfristig dämpfen und Neubau-Eigentum wieder leistbarer machen wollen, kommen wir an einem Punkt nicht vorbei: Wir brauchen mehr Angebot im freifinanzierten Wohnbau. Nur dort, wo tatsächlich gebaut wird, kann der Markt Druck von den Preisen nehmen.“
Deutliche Worte findet er zur aktuellen politischen Diskussion: „Marketing-Phrasen und kurzfristige Überschriften ersetzen keine Baugenehmigung. Nachhaltig gegen steigende Mieten hilft letztlich nur, dass wieder mehr Projekte realisiert werden.“
Zudem erschweren lange Bewilligungsprozesse – in Wien etwa beträgt die Dauer für eine Baubewilligung im Durchschnitt rund zwei Jahre – die schnelle Realisierung neuer Projekte. Dies verlängert die Angebotsknappheit und erhöht den Druck auf Eigentums- und Mietpreise weiter. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage in den Ballungsräumen dank Zuzug und steigender Haushaltseinkommen hoch, wodurch verfügbare Wohnungen – insbesondere in guten Lagen – rasch vergeben sind. Diese strukturelle Knappheit trifft z.B. Wien, Graz oder Salzburg, hier ist bereits heute deutlich weniger Wohnraum verfügbar als benötigt. Der Preisauftrieb bei Mieten dürfte sich daher 2026 fortsetzen, wenn auch keine extreme Dynamik erwartet wird.
Leistbarkeit verbessert sich
Das Preis-Einkommens-Verhältnis hat sich durch gestiegene Einkommen und frühere Preisrückgänge bei gebrauchten Immobilien verbessert. Kaufimmobilien sind also wieder leistbarer geworden. Dennoch sind die monatlichen Belastungen vor allem für neuen Finanzierungen nach wie vor hoch.
Nachhaltigkeit und ESG-Kriterien gewinnen unterdessen vor allem bei jungen Käufern und institutionellen Investoren weiter an Bedeutung. Energieeffizienz, Öffi-Anbindung und emissionsarme Heizsysteme gelten als wertsteigernd. Dennoch bleibt ESG ein ergänzender Faktor, nicht der Haupttreiber.