Das Risiko bei Projektentwicklungen ist schon grundsätzlich hoch, hat sich jetzt aber noch weiter verschärft. Die Probleme stapeln sich durch die Kombination aus gestiegenen Baukosten, komplexeren regulatorischen Rahmenbedingungen und einer nach wie vor anspruchsvollen Finanzierungssituation. Für Clemens Biffl, den Bauträgersprecher der WKW, liegt das größte Problem bei den Finanzierungsparametern: „Eigenkapital-Quote, Vorverwertung und leider noch immer keine Differenzierung zwischen Eigentum und Mietfinanzierung“. Der Vorschlag der WKW, die Finanzierung in Grund und Bau zu teilen und mit Ballon-Finanzierungen zu arbeiten, wäre eine Möglichkeit, allerdings „nehmen wir hier keine große Flexibilität bei den Banken wahr“. „Die Banken agieren derzeit äußerst risikoavers, was die Umsetzung neuer Projekte zusätzlich erschwert“, weiß Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen, aufgrund zahlreicher Gespräche mit Kunden.
Käuferverhalten ändert sich
Gleichzeitig hat sich das Käuferverhalten verändert, wie Michael Neubauer, Geschäftsführer NOE Immobilien Development (NID), feststellt: „Viele Interessentinnen und Interessenten agieren zurückhaltend und entscheiden sich bevorzugt für bereits fertiggestellte Projekte. Das reduziert die Vorverwertungsquoten in der frühen Projektphase, ein Faktor, der wiederum direkten Einfluss auf die Finanzierbarkeit hat.“ Womit sich die Katze in den Schwanz beißt. Die Vorverwertungsquoten liegen bei 25 und bis 30 Prozent – die Käufer zögern jedoch mit einer frühen Kaufentscheidung, aus Unsicherheit darüber, ob ein Projekt tatsächlich wie geplant umgesetzt wird. Es fehlt ihnen „an Vertrauen“, so der Geschäftsführer von NID. Die Käufer achten mehr denn je auf die Sicherheit ihres Investments, auf die Verlässlichkeit, Transparenz und Stabilität des Bauträgers: „Die Herausforderung liegt heute weniger im Entwickeln selbst als darin, Projekte unter deutlich komplexeren finanziellen Rahmenbedingungen erfolgreich und mit einem hohen Maß an Vertrauen am Markt zu positionieren.“ NID setzt in seiner Strategie auf Standorte mit hohem Nachfragepotenzial in Toplagen unter attraktiven Marktbedingungen. Dazu zählen neben Mietwohnungen in Wien-Donaustadt auch Eigentumswohnungen in Melk oder Purkersdorf.
Sanierung? Fehlanzeige
Neben dem Bau stockt auch die Sanierung – das liegt allerdings an einem anderen Umstand, erklärt Clemens Biffl von der WKW: „Es ist unmöglich, im Vollanwendungsbereich mit einem Richtwert in Höhe von 6,74 Euro/m² in Wien ordentlich zu sanieren.“ Notwendig wäre eine angemessene Anhebung der Mietzinse bei umfangreichen thermischen und technisch Sanierungen. „Unseres Wissens wird das gerade verhandelt“, so Biffl. Um der ständigen Mietdiskussion zu entgehen, gehen einige Projektentwickler sehr pragmatisch vor. Es wird zwar saniert, aber die Wohnungen werden nicht vermietet, sondern abverkauft, wie zum Beispiel das „Prunkstück“ im 9. Wiener Gemeindebezirk, ein Projekt der 3SI Immogroup. Bis Ende des Sommers werden 36 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 36 und 185 Quadratmetern generalsaniert. Kostenpunkt: ab 349.000 Euro. Speziell bei den Sanierungen kommt hinzu, dass jedes Gebäude individuell ist. „Das erfordert viel Erfahrung, Flexibilität und präzise Planung“, meint Geschäftsführer Michael Schmidt. Zugleich steigen die Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit, „was grundsätzlich positiv ist, aber die Umsetzung komplexer macht“.
Globale und individuelle Unsicherheit
Zusätzlich wirken sich die globalen Unsicherheiten direkt auf die Energie- und Treibstoffpreise und damit auf die Baukosten aus, „weil sie zentrale Faktoren für Transport, Baustellenlogistik und Maschinenbetrieb sind“, so Michael Neubauer: „Projekte, die Anfang des Jahres kalkuliert wurden, müssen vielfach neu bewertet und nachkalkuliert werden.“ Michael Schmidt bestätigt: „Wir beobachten die geopolitischen Entwicklungen sehr genau und bereiten uns entsprechend vor.“ Dazu zählen unter anderem Maßnahmen wie Zinsabsicherungen, um auf mögliche Veränderungen frühzeitig reagieren zu können: „Unser Fokus liegt darauf, Projekte stabil und vorausschauend zu kalkulieren.“
Die aktuelle geopolitische und wirtschaftliche Lage „wirkt sich zwar nicht unmittelbar auf die Kaufentscheidung aus“, meint Karina Schunker, „dennoch schwingen die negativen Schlagzeilen – etwa zur Arbeitsplatzsicherheit – im Unterbewusstsein mit.“ Potenzielle Käufer treffen ihre Entscheidungen daher weiterhin besonders sorgfältig.
Mischnutzung statt Gewerbe
Mit den aktuellen Problemen kämpft man allerdings nicht nur beim Wohnbau, sondern auch bei der Schaffung von Büros. Mit dem „Office Park 4 NEXT“ in der Airport City am Flughafen Wien ist das vorerst letzte große Projekt gestartet – bis 2028 sollen rund 17.000 Quadratmeter in dem Büro- und Konferenzgebäude entstehen. Zahlreiche kleinere Büroprojekte findet man in den Stadtentwicklungsgebieten, wie zum Beispiel in der Seestadt Aspern oder in der Muthgasse. Aber mit großen Büroprojekten möchte sich derzeit kein Projektentwickler auf dem Markt engagieren – reine Bürotürme auf der „grünen Wiese“ gibt es praktisch nicht mehr. Der Fokus liegt vorerst ganz klar auf Mischnutzungsarealen, bei denen Büroflächen nahtlos mit Wohnen und Infrastruktur verschmelzen, wie zum Beispiel beim Nordwestbahnhof Wien, wo die Flächen, die nicht zum Wohnen verwendet werden, im Sinne einer Nutzungsmischung auf alle Bauplätze verteilt werden. Aber eines ist klar, meint Clemens Biffl: „Die Probleme betreffen nicht nur die Bauträger, sondern in weiterer Folge die gesamte Bauwirtschaft inklusive des Bauhilfsgewerbes, außerdem die Planer und Konsulenten.“