- Büroimmobilien – haben kein dynamisches Jahresendgeschäft in Sicht. Doch die Nachfrage am Vermietungsmarkt bleibt stabil.
- Wohnimmobilien – erleben einen Boom. Regulatorische Eingriffe bleiben aber die größten Risiken im Wohnungssegment.
- Einzelhandelsimmobilien – haben Investorenseitig jenseits des Lebensmitteleinzelhandels keine große Belebung oder gar Jahresendrally zu erwarten.
- Gesundheitsimmobilien – sind und bleiben ein Nischenmarkt. Doch für spezialisierte Investoren ergeben sich interessante Ankaufsmöglichkeiten.
- Hotelimmobilien –befinden sich nach harten Corona-Jahren wieder im Aufwind.
- Logistikimmobilien – verzeichnen insbesondere bei ausländischen Investoren eine stabile Nachfrage.
Die deutsche Wirtschaft kommt nicht aus der Rezession und bleibt das Sorgenkind der Europäischen Union: Die Wirtschaftsprognosen für das kommende Jahr sind mit einem leichten Wachstum von 0,5 % verhalten und die Bundesregierung rechnet für 2024 sogar mit einer leichten Schrumpfung der Wirtschaftsleistung. Die politische Lage in Deutschland ist zudem angespannt, und kurzfristig ist von den instabilen politischen Verhältnissen keine wirtschaftliche Entlastung zu erwarten. Auch die US-Präsidentschaftswahl könnte geopolitische Unsicherheiten erhöhen – selbst wenn die direkten wirtschaftlichen Auswirkungen auf Europa vorerst gering bleiben dürften.
Ein Lichtblick ist der Rückgang der Inflation, die im Oktober 2024 bei moderaten 2,0 % lag. Die Europäische Zentralbank reagierte auf diese Entwicklung mit einer Zinssenkung auf aktuell 3,25 %, was das Umfeld für Immobilieninvestoren deutlich verbessert. „Die verbesserte Zinslage, eine gesunkene Inflationsrate und das aktuelle Renditenniveau bei Bundesanleihen – all das unterstützt die Attraktivität des Immobilienmarktes“, fasst Florian Wenner, Head of Research & ESG bei Praemia REIM Germany in seinem aktuellen „Standpunkt Q3/2024“, die Lage zusammen.
Aufgrund der konjunkturellen Unsicherheiten werde sich der deutsche Immobilienmarkt jedoch voraussichtlich weiter polarisieren, wobei konjunkturresistente Sektoren wie Wohn- und Gesundheitsimmobilien an Beliebtheit gewinnen.
„Die Immobilienbranche - das war auf der diesjährigen Expo Real zu spüren - präsentiert sich in verhaltener Aufbruchstimmung“, sagt Wenner. Der Immobilienklimaindex, der aktuell bei rund 95 Punkten liege, hat seit dem Frühjahr einen neuen Höchststand erreicht, was auf eine leichte Erholung im Transaktionsmarkt hindeutet.
Die Assetklassen im Detail
Büroimmobilien
Die Investoren blieben dem Bürosektor gegenüber weiterhin skeptisch, was sich deutlich im schwachen Transaktionsvolumen von 4,4 Mrd. Euro für die ersten drei Quartale 2024 widerspiegle. Damit sei das Investitionsniveau in Büroimmobilien auf einem historischen Tiefstand. Auch das Engagement internationaler Investoren bleibe mit einem Anteil von nur 18 % verhalten. Die Verkäufe umfassten in der Regel Einzeldeals, wobei es bisher nur drei Transaktionen mit einem Volumen über 100 Mio. Euro gegeben habe. Trotz des schwachen Investmentmarktes zeige sich die Nachfrage im Vermietungsmarkt aber stabil.
Der Büroflächenumsatz sei im dritten Quartal im Vergleich zur ersten Jahreshälfte sogar leicht angestiegen, wobei besonders moderne und zentral gelegene Flächen in den Top-Märkten gefragt blieben. „Das stagnierende Transaktionsvolumen und die schlechte Stimmung auf dem Büroimmobilienmarkt sind nach wie vor spürbar“, erklärt Wenner.
Zwar scheine sich die Preisfindung mit Blick auf die Entwicklung der Spitzenrenditen im zweiten Quartal stabilisiert zu haben. Doch deute wenig auf ein dynamisches Jahresendgeschäft am Büromarkt hin.
Wohnimmobilien
„Wohnimmobilien boomen und bleiben die beliebteste und resilienteste Assetklasse in Deutschland“, so Wenner. Bis zum dritten Quartal 2024 habe das Segment ein Transaktionsvolumen von 5,9 Mrd. Euro verzeichnet – was es nicht nur im Stimmungsbarometer, sondern auch auf dem Investmentmarkt zum Spitzenreiter mache. Die Nachfrage sei hoch, sowohl bei Investoren als auch bei Mietern. Und da das Angebot an Neubauten weiter sinke, prognostizieren Experten in den nächsten Jahren kräftige Mietsteigerungen. „Die Nachfrage nach Wohnen bleibt ungebrochen hoch, und in Anbetracht des schrumpfenden Neubauvolumens zeigen sich hier attraktive Perspektiven“, so Wenner.
Studien zufolge würden in diesem Jahr nur etwa 177.000 neue Wohnungen fertiggestellt – der niedrigste Stand seit 2009 und weit entfernt von dem politischen Ziel, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen. Die größten Risiken sehe Wenner bei steigenden regulatorischen Eingriffen und Anforderungen an die energetische Sanierung. „Gerade bei älteren Wohnungsbeständen kann ein hoher Sanierungsbedarf zu einem echten Renditekiller werden.“
Auch wenn die Spitzenrenditen für Wohnimmobilien in Top-Lagen unverändert bei 3,4 % lägen, bleibe die Nachfrage nach modernen, gut gelegenen und energetisch effizienten Immobilien hoch.
Handelsimmobilien
Handelsimmobilien erzielten ein Transaktionsvolumen von 4,2 Mrd. Euro – und damit etwa 22 % des Gesamtvolumens. Der Großteil entfalle auf High-Street-Shops, wobei der Lebensmitteleinzelhandel nach wie vor der wichtigste Treiber sei. „Obwohl der Schwerpunkt nach wie vor auf Lebensmittelgeschäften liegt, werden auch ausgewählte Shopping-Center von Investoren nachgefragt“, weiß Wenner
Die Spitzenrenditen lägen bei 4,8 % für Supermärkte und High-Street-Shops und bei 5,9 % für Shoppingcenter. Wenner sei für das vierte Quartal jedoch zurückhaltend: „Die Vorfreude des Handels auf das so wichtige Weihnachtsgeschäft ist verhalten. Und von Seite der Investoren ist abseits des Lebensmitteleinzelhandels eine Belebung im Jahresendgeschäft unwahrscheinlich.“
Gesundheitsimmobilien
„Kaum eine Assetklasse verfügt über so gute Fundamentaldaten wie Gesundheitsimmobilien. Nichtsdestotrotz bleibt sie ein Nischenmarkt, der genaue Marktkenntnisse erfordert“, weiß Wenner. Im dritten Quartal 2024 lag das Transaktionsvolumen bei rund 300 Mio. Euro und konzentrierte sich größtenteils auf stationäre Pflegeheime und betreutes Wohnen, da die Nachfrage durch die demografische Entwicklung weiter angetrieben werde.
Die Spitzenrenditen lägen derzeit bei attraktiven 5,4 %, was angesichts der verlässlichen Nachfrage und des begrenzten Angebots an solchen Immobilien weiterhin Investoren anziehe. Der Verkauf des Pflegeportfolios Katharinenhof deute auf eine allmähliche Stabilisierung des Betreibermarktes und eine Trendwende hin. „So ist insgesamt mit einem positiven Jahresendgeschäft auf dem deutschen Pflegemarkt zu rechnen, da weitere Portfoliotransaktionen noch in diesem Jahr abgeschlossen werden könnten.“
Hotelimmobilien
„Nach harten Corona-Jahren erfreut sich die Hotellerie wieder guter Laune.“ Sie setze ihren Aufwärtstrend fort und verzeichne eine verstärkte Nachfrage. Bis zum dritten Quartal 2024 lag das Investitionsvolumen bei rund 1 Mrd. Euro. Wenner erklärt: „Hotels in guten Lagen sind im Kommen, nicht zuletzt aufgrund der stabilen Auslastungszahlen und steigenden Umsätze der großen Betreiber.“ Besonders energieeffiziente Gebäude und moderne Betreiberkonzepte stünden im Fokus, da der Neubau in diesem Sektor in den vergangenen Jahren nahezu zum Erliegen gekommen sei.
Die Spitzenrenditen lägen bei 5,3 % und stabilisierten sich auf diesem Niveau. „Investoren haben die Chance, in einen sich belebenden Markt einzusteigen, wobei jedoch energieneutrale und sanierte Bestandsimmobilien bevorzugt werden“, fasst Wenner zusammen.
Logistikimmobilien
„Besonders bei ausländischen Investoren profitieren Logistikimmobilien nach wie vor von ihrem guten Ruf als besonders resiliente Assetklasse“, meint Wenner. Wenngleich das Transaktionsvolumen mit 3,2 Mrd. Euro im Vergleich zu früheren Jahren geringer sei, belegten die stabilen Mietpreise und die Nachfrage nach Neubauflächen die Robustheit der Assetklasse. Für die kommenden Monate rechne Wenner mit deutlichen Mietpreissteigerungen – vor allem bei an den Nutzer angepassten Neubauflächen.