Zuletzt keine neuen Standorte, aber Erweiterungen im Bestand. Hohes Investoreninteresse.
Während der stationäre Handel allgemein über die Konsumzurückhaltung der Verbraucher klagt, Standortschließungen sowie Insolvenzen häufig die Schlagzeilen bestimmen, verzeichnet der Markt der Fabrikverkaufszentren eine beachtlich stabile, wenn nicht sogar positive Entwicklung. Als wohl einzige Vertriebsform des stationären Einzelhandels neben dem Lebensmitteleinzelhandel sind die Outlet Center offensichtlich weitgehend immun gegenüber dem Online-Handel. Die Mehrzahl der Outlet-Standorte meldet steigende Frequenzen und Umsätze, nennenswerte Leerstände in den Centern sind meist unbekannt.
Anzeichen einer Marktsättigung in West- und Südeuropa
Gleichwohl ist die Entwicklungsdynamik weit von den Boomjahren des letzten Jahrzehnts entfernt. „Dies mag daran liegen, dass vor allem die Outlet-Märkte der west- und südeuropäischen Länder zunehmende Anzeichen einer Marktsättigung zeigen. Dies mag auch daran liegen, dass in vielen dieser Länder die Planungs- und Genehmigungsverfahren extrem lang und kostenintensiv sind, was vor allem auch für Deutschland gilt. Und die zwischenzeitlich deutlich gestiegenen Kapital- und Baukosten spielen hier ebenfalls eine nicht geringe Rolle“, erläutert Dr. Joachim Will, Geschäftsführer von ecostra. Die Wirtschaftsberatung ecostra mit Sitz in Wiesbaden analysiert seit über 20 Jahren die Entwicklung der europäischen Outlet-Märkte, publiziert regelmäßig die aktuellen Marktdaten und kommentiert die entsprechenden Trends. Nun liegen die neuen Ergebnisse für 2025 / 2026 vor.
Projektpipeline dünnt langsam aus
Nach den Erkenntnissen der ecostra-Forscher ist der europäische Outlet-Markt nach einer langen Boom-Phase mit ständig neuen Projektplanungen nun in ein ruhigeres, aber offensichtlich auch sehr stabiles Fahrwasser eingeschwenkt. Seit Anfang 2025 gab es in Europa nur eine einzige Neueröffnung: das Designer Outlet Kraków (Polen), das im Mai 2025 mit einer Mietfläche von ca. 12.000 m² eröffnete und in einer späteren Bauphase auf die bereits genehmigte Größe von ca. 20.000 m² GLA erweitert werden soll. „Diverse andere Projektplanungen wurden zwischenzeitlich zurückgestellt oder aus unterschiedlichen Gründen aufgegeben. So hat sich die Projektpipeline in den letzten Jahren sukzessive geleert und steht aktuell noch bei etwa 20 mehr oder weniger konkreten Neuplanungen von Outlet Centern in Europa. Mit 7 Vorhaben befinden sich die meisten in Deutschland. Noch vor 10 Jahren, also im Jahr 2016, stand die Zahl der Neuplanungen in Europa bei 62, davon allein in Deutschland 20 Standorte. Da sind viele Vorhaben auf der Strecke geblieben“, so ecostra-Geschäftsführer Will.
Erweiterungen bestehender Outlet-Standorte dominieren das Marktgeschehen
Insgesamt zählt die Marktbeobachtung von ecostra aktuell 195 in Betrieb befindliche Outlet Center in Europa, welche eine gesamte Verkaufsfläche von über 3,2 Mio. m² auf sich vereinen. Gegenüber dem Vorjahr stieg diese Verkaufsflächenausstattung durch die Neueröffnung in Krakau sowie zwei Flächenerweiterungen in der Schweiz (Landquart) und in Italien (Turin) marginal um etwa 0,1 %. Den quantitativ höchsten Besatz hat nach wie vor das Vereinigte Königreich, gefolgt von Italien, Frankreich und Spanien. Deutschland liegt mit 19 Centern und einer Outlet-Verkaufsfläche von etwa 275.000 m² an fünfter Stelle. Für die nahe Zukunft ist vor allem in Deutschland noch ein Zuwachs zu erwarten. Will: „Für die Erweiterungsplanungen in Montabaur und in Zweibrücken wurden die Baugenehmigungen erteilt. Zwar ist die Planung in Zweibrücken noch durch Normenkontrollklagen bedroht, aber wir gehen davon aus, dass diese Einsprüche von Nachbargemeinden vor Gericht scheitern werden.“
Großes Investoreninteresse an einem Nischenmarkt
Während die Standortentwicklung im europäischen Outlet-Markt also deutlich an Fahrt verloren hat, ist der Transaktionsmarkt umso lebendiger. „Nicht nur Family Offices, sondern zunehmend mehr institutionelle Investoren haben die Vertriebsform Outlet-Center als interessantes Investment entdeckt und sind bereit, für erfolgreiche und gut positionierte Standorte tief in die Tasche zu greifen“, kann der ecostra-Geschäftsführer berichten. Stellte 2024 mit einer Investitionssumme von ca. 1,8 Mrd. € bereits ein absolutes Rekordjahr dar, wurde dieses Ergebnis 2025 noch einmal getoppt. Und auch für 2026 deutet sich ein weiteres Rekordjahr an. In den ersten 6 Monaten 2026 wechselten bereits Outlet-Center im Wert von knapp 1 Mrd. € den Besitzer.
Outlet Center als Stabilitätsanker für Portfolien
Auf der Käuferseite in jüngerer Zeit besonders aktiv ist die französische Frey-Gruppe, die zusammen mit Cale Street Partners ein Portfolio mit 3 Outlet Centern in Norditalien von dem Investmentfonds Blackstone erworben hat. Kurz vorher hatte Frey bereits das Designer Outlet Berlin von Nuveen Real Estate gekauft. Das dem holländischen Pensionsfonds APG gehörende Unternehmen VIA Outlets hat ein großdimensioniertes Outlet Center im Süden der italienischen Metropole Mailand übernommen. Auch amerikanische Investoren sind auf dem europäischen Markt äußerst aktiv: der texanische Fonds TPG erwarb das Designer Outlet Neumünster und mit der Simon Property Group erweiterte der größte US-amerikanische Betreiber von Shopping und Outlet Zentren sein Portfolio um zwei Standorte in Norditalien. Auch in der Russischen Föderation gab es trotz des Rückzuges vieler Marken in der Folge des Ukraine-Krieges, was den Vermietungsmarkt entsprechenden Problemen ausgesetzt hat, eine beachtliche Transaktion: das amerikanisch-russische Joint Venture Hines / Belaya Dacha verkaufte ein Paket mit zwei Outlet Centern an einen russischen Anleger, was nach vorliegenden Informationen überhaupt die größte Transaktion im russischen Immobilienmarkt 2025 war. Ebenso beachtlich sind die Aktivitäten, welche der Selfmade-Milliardär Mike Ashley mit seiner börsengelisteten Fraser Group im Outlet-Markt entwickelt. Der Eigentümer von Handelsfilialisten wie Sports Direct, Sport Scheck und House of Fraser hat zwischenzeitlich ein Portfolio aus sechs Outlet Center im Vereinigten Königreich aufgebaut und befindet sich weiter auf Einkaufstour. Will: „Dies trifft auch auf weitere nationale und internationale Investoren zu. Ein gutes Outlet Center bildet für jedes Portfolio einen Stabilitätsanker. Das kann man derzeit nicht von allzu vielen Einzelhandelsimmobilien behaupten.“