Der Wiener Büromarkt hat im ersten Quartal 2022 mit einer Vermietungsleistung von rund 36.000 m² für moderne Büroflächen* nach Einschätzung von OTTO Immobilien deutlich an Dynamik aufgenommen. Für heuer sei eine Vermietungsleistung von rund 150.000 m² zu erwarten, heißt es im seit heute vorliegenden neuen Büromarkt-Bericht. „Dies wäre gegenüber dem Vorjahr zwar ein Plus von rund 15 %, liegt aber immer noch unter dem Schnitt der vergangenen drei Jahre“, betont Unternehmenschef Dr. Eugen Otto am Montag in einer Aussendung. Erhebliche Flächenreduktionen seien während der Pandemie am Wiener Markt weitestgehend ausgeblieben bzw. wurden sie durch Untervermietungen meist absorbiert, berichtet Steven Bill Scheffler, Teamleiter Büroflächen bei OTTO Immobilien.
„In der Corona-bedingt schwierigen Zeit haben sich Untervermietungen als passendes Werkzeug entwickelt, da sie auch dem erhöhten Wunsch vieler Unternehmen nach Flexibilität entsprechen,“ so Steven Scheffler. Einerseits können somit die Kosten für ungenutzte Bestandsmietflächen reduziert werden. Darüber hinaus können sich Nutzer ihre Expansionsfläche für die kommenden Jahre sichern, indem sie eine vermeintlich zu große Fläche anmieten und sukzessive in diese hinein wachsen. Großflächige Untervermietungen, wie sie international üblich sind, beobachten die Expert:innen in Wien allerdings kaum bzw. nur in überschaubarem Maße. „Grundsätzlich befindet sich der Büromarkt seit Corona in einer Orientierungsphase, da die Auswirkung von flexiblen Arbeitsformen wie Home-Office oder Remote Working nicht einheitlich lösbar sind, sondern jedes Unternehmen individuelle Anpassungen in der Büroflächenkonfiguration benötigt“, erläutert Patrick Homm, MA, Abteilungsleiter Immobilienvermarktung Gewerbe bei OTTO Immobilien.
Höhere Baupreise drücken auf Neubauleistung - Mieten konstant
Die Teuerungsraten von Baupreisen und Verzögerungen von Baustofflieferungen wirken sich nach Recherchen von OTTO Immobilien auch auf die Pipeline der kommenden zwei Jahre aus. Nach einem Fertigstellungsvolumen von 123.000 m² im Jahr 2021 wird die Neubauleistung demnach heuer mit 128.800 m² nur minimal zunehmen. „Davon sind im ersten Quartal bereits rund 91.000 m² (71 %) vorvermietet bzw. eigengenutzt und stehen dem Markt daher nicht mehr zur Verfügung“, berichtet Patrick Homm. Im Jahr 2023 werden gerade einmal knapp 45.000 m² Neubau- bzw. generalsanierte Büroflächen fertiggestellt und auch 2024 werden es nach unserer Prognose lediglich 90.000 m² sein“. Dabei ist die Nachfrage für hochwertige Büroflächen in zentralen Lagen wie beispielsweise dem Stadtzentrum oder dem Hauptbahnhof ungebrochen hoch und selbst in Untermietflächen werden hier Spitzenpreise von bis zu € 24,00/m²/Monat realisiert.
Die durchschnittlichen Mieten für aktuell verfügbare moderne Büroflächen (laut VRF-Standard) sind im Frühjahr mit 15,10 Euro pro m² konstant geblieben, ebenso die erzielten Spitzenmieten in der Wiener Innenstadt mit netto 27,00 Euro pro m² und Monat. Insgesamt haben sich die Mieten im Vorjahr in den verschiedenen Submärkten aber unterschiedlich entwickelt. „In den inneren Bezirken des CBDs und anderen zentralen Lagen sind die Durchschnittspreise leicht angestiegen, während wir in den anderen Submärkten seit dem vierten Quartal keine signifikanten Änderungen feststellen. Preisreduktionen, wie sie gelegentlich angesichts der aktuellen Situation diskutiert wurden, sind aus unserer Sicht weder kurzfristig zu sehen noch mittelfristig zu erwarten“, betont Steven Scheffler.
Die Leerstandsquote pendelt sich aktuell bei 4,24% für den Gesamtmarkt ein, was auch an der zunehmenden Untervermietung in Folge der Corona-Krise liegt. „Für heuer gehen wir für den VRF-Markt von einer leicht sinkenden Leerstandsquote aus“, so Scheffler.
*Das Vienna Research Forum (VRF) berücksichtigt nur moderne Büroflächen, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert wurden und die gewisse Qualitätskriterien wie Klimatisierung, Lift oder IT-Standard erfüllen.