Der Mietmarkt in Österreich – eine besondere Mischung.
Martin Prunbauer: Wir sind in Österreich tatsächlich in einer besonderen Lage. Wir haben nicht nur das strengste Mietrecht, sondern auch die Situation, dass sich rund 60 Prozent der Mietwohnungen im Besitz der öffentlichen Hand befinden. Bei allen Diskussionen, die wir führen, darf man eben nicht vergessen, dass deutlich mehr als die Hälfte der Mietwohnungen in staatlichem Besitz sind. Damit könnte man problemlos diejenigen schützen, die günstige Wohnungen brauchen. Aber hierzulande werden die Falschen geschützt. Sogar die OECD kritisiert die fehlende Treffsicherheit im öffentlichen Mietsektor und schlägt niedrigere Einkommensgrenzen für den Zugang und eine Anhebung des Mietzinses für bestehende Mieter vor, deren Einkommen im Laufe der Zeit entsprechend gestiegen ist.
Das Problem besteht darin, dass rund 40 Prozent, die in diesen Wohnungen leben, viel verdienen. Wenn man in jungen Jahren in so einer Wohnung wohnt, dann sehe ich ein, dass die Miete geringer ist, aber nicht, wenn man dann viel verdient oder als Gutverdiener in begünstigte Mietrechte der Eltern eintritt. Das System stimmt jetzt nicht mehr.
Eine Lösung wäre, die Miete an die Einkommen anzupassen, und die Gutverdienenden zahlen einen angemessenen Mietzins. Es wäre leicht umzusetzen. Mit den daraus resultierenden Mehreinnahmen lassen sich diejenigen unterstützen, für die es notwendig ist. Das geschieht aber nicht, und daher muss sich die Mehrheit der Schlechtverdienenden am privaten Mietwohnungsmarkt versorgen. Das ist grundsätzlich falsch.
Gibt es Ihrer Meinung nach etwas „Vernünftiges“, das in letzter Zeit von politischer Seite im Bereich Wohnen umgesetzt wurde?
MP: Man hat es zumindest geschafft, dass der Status quo bis vor Kurzem beibehalten wurde. Jetzt haben wir aber die ehemalige Präsidentin der Mietervereinigung im Bautenausschuss und den Vizekanzler im Wohnressort, und befürchte ich, dass beide einen Weg beschreiten werden, der in die falsche Richtung führt – was mittelfristig auch den Mietern schadet.
Unsicherheit schürt weiters die Frage, was man vom Regierungsprogramm noch umsetzen will und was in Zukunft kommen wird. Es besteht die Sorge, dass es vonseiten der Sozialdemokraten keine Befristung bei den Mietverträgen mehr gewünscht wird. Auch der Betriebskostenkatalog soll verändert werden, indem man einige Posten nicht mehr an die Mieter weiterverrechnen kann. Da kann noch einiges auf uns zukommen.
Der Hauptmietzins ist ebenfalls nicht der richtige Ansatzpunkt. Der Hauptmietzins lag in den letzten Jahren immer drei bis vier Prozent unter der Inflation. Tatsächlich waren und sind es die Betriebskosten, die den Mietpreis angetrieben haben. Jetzt werden die Hauptmietzinse reguliert, und die Eigentümer können weniger sanieren, aber die Miete steigt weiter.
Das ist ein riesiges Problem.
Unter den von Ihnen genannten Voraussetzungen will ja kein Unternehmen mehr bauen, und das Angebot wird knapper.
MP: Das sieht man jetzt schon. Es werden viel zu wenige Wohnungen gebaut. Dieser Rückgang ist darauf zurückzuführen, dass die Bauträger immer stärker verunsichert wurden.
Rechtliche Änderungen und Neuerungen, zum Beispiel das 4. und 5. MILG (Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz, Anm. d. Red.), sind nur ein Teil davon. Bevor das 3. MILG noch gegriffen hat, war bereits das vierte da. Wenig später folgte das 5. MILG mit einer hochkomplexen Berechnungsmethode. Außerdem wurde mit dem 5. MILG in bestehende Verträge – auch im Teilanwendungsbereich – eingegriffen. Wie soll ein Bauträger in Österreich bauen, der sein Projekt auf 20 bis 30 Jahre berechnen muss, wenn sich im Jahrestakt die Bedingungen ändern? Bei dem derzeitigen Rückgang der Neubauten von 40 Prozent und gleichzeitig steigender Wohnbevölkerung fahren wir sehenden Auges gegen die Wand.
Das Gleiche gilt ja auch bei Sanierungen.
MP: Ja, die Eigentümerinnen und Eigentümer bekommen immer mehr Auflagen, womit die Sanierung bei alten Zinshäusern fast unmöglich wird. Im Regierungsprogramm ist völlig unbestimmt von einem „Bonus-Malus-System“ die Rede, wenn man sein Haus saniert. Ich fürchte aber, dass solche Entwicklungen Generationen dauern und es wird – man erinnere sich an die Forderungen der Grünen in der letzten Regierung (Gasabschlag) – wohl eher an Abschläge – Malus – gedacht.
Eigentlich steigt nur der Wert der Liegenschaften.
MP: Das ist insbesondere für den üblichen Eigentümer eine theoretische Größe, von er nichts hat – außer wenn er verkauft. Aber die Wertsteigerung verschafft ihm kein regelmäßiges Einkommen, um die Häuser in Schuss zu halten. Wie gesagt: Der Hauptmietzins ist der falsche Ansatzpunkt.
Welche Auswirkungen lassen sich bereits erkennen?
MP: Wohnungen in Häusern werden abverkauft, und damit werden sie dem Mietmarkt entzogen, weil sie ins Wohnungseigentum übergehen. Außerdem erlebe ich in der Praxis, dass manche Eigentümerinnen und Eigentümer nicht mehr vermieten wollen, da sie Sorge haben, dass die Befristungen verlängert werden – bis hin zu unbefristeten Mieten. In Wahrheit hätte man die Befristung kürzen müssen, das hat sich ja schon einmal bewährt.
Wann?
MP: Im Rahmen des Richtwertmietgesetzes wurde 1994 die Möglichkeit befristeter Mietverträge geschaffen. Bei der Einführung der Befristung sind damals viele Wohnungen – speziell von Privatpersonen – auf den Markt gekommen.
So wie die Novelle jetzt geregelt wurde, gibt es klare Nachteile, denn der Schutz der Mieter ist auf lange Sicht in Wahrheit eine Benachteiligung. Wir können wie gesagt jetzt schon die Folgen sehen. Es kommen weniger Wohnungen auf den Markt, weil jeder vorsichtiger wird und die Leute sich in der aktuellen Lage nicht auf das Risiko einer Vermietung einlassen.
Das wollte man mit einer Leerstandsabgabe lösen.
MP: Gleich vorweg: Die kann nichts bringen. Es klingt gut, ist aber unsachlich und nicht durchsetzbar. Sie schadet mehr, als sie nützt, und sie ist überhaupt nicht ausformuliert. Das beginnt schon bei der Frage: Was ist ein Leerstand? Es gibt viele Gründe, warum eine Wohnung leer steht. Die Definition des Leerstands bringt es mit sich, dass es eine Vielzahl an Ausnahmen geben muss, und dann bleibt nicht viel übrig. Außerdem lässt eine solche Abgabe nur sehr schwer administrieren. Grundsätzlich will niemand seine Wohnung freiwillig leer stehen lassen, man will sie ja vermieten, um Einnahmen zu lukrieren, und etwa die Betriebskosten nicht selbst bezahlen. Wobei ich der Meinung bin: Man darf die Wohnung leer stehen lassen. Sie ist mein Eigentum.
Wie beurteilen Sie die Vermögenssteuer und die Grundsteuer?
MP: Die Vermögenssteuer halte ich für eine unsachliche Drohgebärde, da sie im aktuellen Regierungsprogramm explizit ausgeschlossen ist, und öffentliche Diskussionen darüber bringen eine weitere Verunsicherung mit sich. Auch die Grundsteuer ist eine Vermögens- und Substanzsteuer, die Familien und Eigentümer unabhängig von ihrem tatsächlichen Einkommen trifft.
Welche realisierbaren Lösungen könnten eine kurzfristige Entspannung auf dem Wohnungsmarkt bringen?
MP: Liberalisieren, liberalisieren, liberalisieren. Mit jedem Liberalisierungsschritt kommen mehr Wohnungen auf den Markt. Weiters muss wieder Rechtssicherheit herrschen, und die Unberechenbarkeit der Regelungen muss abgeschafft werden. Außerdem brauchen wir, wenn schon Neuerungen kommen, auch Übergangsfristen. Es zeigt sich wieder einmal: Je mehr reguliert wird, desto schwieriger wird es. Regulierungen haben in der Wirtschaft nicht funktioniert, und das ist in der Wohnwirtschaft nicht anders.