Der österreichische Immobilien-Investmentmarkt hat 2025 ein starkes viertes Quartal erlebt. Das registrierte Investmentvolumen für 2025 liegt mit 4,1 Mrd. Euro ganze 40 Prozent über dem Vorjahr und ist das stärkste Jahr seit 2022. Von dem Volumen entfallen allein knapp zwei Mrd. Euro auf das Schlussquartal 2025, was damit das stärkste einzelne Quartal seit 2019 darstellt. CBRE Austria konnte 2025 ein Investmentvolumen von über 750 Mio. Euro sowie einen Anteil von 36 Prozent am Investmentmaklermarkt begleiten.
„Das vierte Quartal hat einer wahren Jahresendrallye gemündet. Einige Großtransaktionen haben es zum Jahresende über die Ziellinie geschafft und die bisherigen Prognosen damit übertroffen. Mit dem erzielten Ergebnis kann allerdings nur auf den ersten Blick an die Dynamik der Vorkrisenjahre angeknüpft werden. Während einzelne Assetklassen und Top-Produkte stark nachgefragt sind, sehen sich viele Objekte und Lagen weiterhin mit Preisabschlägen und divergierenden Kaufpreisvorstellungen konfrontiert“, sagt Lukas Schwarz, Managing Director bei CBRE Austria. „Viele Prozesse ziehen sich wie vor in die Länge. Das Marktumfeld bleibt trotz des starken Schlussquartals herausfordernd“, kommentiert Schwarz.
Wien bleibt mit einem Investmentvolumen von 3,1 Mrd. Euro der mit Abstand gefragteste Markt. Die Bundeshauptstadt erzielt 2025 aufgrund von Großtransaktionen das drittbeste jemals registrierte Ergebnis, 49 Prozent über dem Vorjahr.
Wohnimmobilien sind mit einem Marktanteil von 29 Prozent Spitzenreiter unter den Assetklassen. Fast 1,2 Mrd. Euro wurden 2025 in österreichische Wohnimmobilien investiert, ein Anstieg gegenüber dem Vorjahr von 61 Prozent. Insbesondere die offenen Immobilienfonds haben im großen Stil moderne Bestandswohnanlagen abverkauft, um die Liquiditätsabflüsse zu bedienen. Im Gegenzug waren private Investoren und Family Offices die aktivsten Ankäufer, auch wenn sukzessive internationale Käufer auf den Markt zurückkehren.
Nachdem Büroimmobilien die ersten drei Quartalen auf den hinteren Rängen rangierten, landete die Assetklasse aufgrund von mehreren Großtransaktionen im vierten Quartal im Jahresranking auf dem zweiten Platz. Fast eine Milliarde Euro wurden österreichweit in Bürogebäude investiert, das sind 25 Prozent des gesamten Investmentvolumens. Herausragende Deals waren die 50 %-Beteiligung der Bayerischen Versorgungskammer am „The Icon“ am Wiener Hauptbahnhof sowie der Kauf eines Bauteils des Austria Campus durch die Unicredit. Der Verkauf des Verfassungsgerichtshof an der Freyung aus dem ersten Quartal komplettiert die drei größten Bürotransaktionen des Jahres.
Hotelimmobilien legten ebenfalls einen Jahresendspurt hin und kamen 2025 mit fast 600 Mio. Euro und einem Marktanteil von 15 Prozent ins Ziel, 69 Prozent über dem Vorjahr. Das ist das Drittbeste jemals registrierte Ergebnis für Hotelimmobilien in Österreich, welches von den drei Großverkäufen des Vienna Marriott Hotel, des Grand Hotel Wien und des Andaz Vienna getragen wurde.
Knapp dahinter folgen mit einer halben Milliarden Euro Investmentvolumen und einem Marktanteil von 12 Prozent Einzelhandelsimmobilien. Das starke Plus zum Vorjahr (352 Prozent) zeigt, dass die Assetklasse nach dem ruhigen Vorjahr wieder gefragter bei Investoren ist. Dies hängt auch mit dem zur Verfügung stehenden Produkt zusammen – so sicherte sich Midstad das Kaufhaus Tyrol in Innsbruck, während auch das Palais Corso in Wien neue Eigentümer gefunden hat. Neben diesen großvolumigen High Street-Objekten standen Fachmarktzentren im Mittelpunkt des Geschehens.
Logistik- und Industrieimmobilien schließen mit 9 Prozent und 375 Mio. Euro die gefragtesten Assetklassen ab. Das Marktgeschehen wurde 2025 von kleinen und mittelgroßen Deals bestimmt. Klassische Core-Transaktionen waren rar – die temporär gedämpfte Nachfrage sowie das gewachsene Angebot an Flächen haben hier zeitweise zu einer Kaufzurückhaltung geführt.
41 Prozent des Investmentvolumens stammte 2025 von internationalen Kapitalquellen. Höher war der ihr Marktanteil zuletzt im Vorkrisenjahr 2021. Fast 1,7 Milliarden Euro wurden registriert, insbesondere sämtliche zuvor genannte Großtransaktionen gingen an ausländische Käufer. „Insbesondere die deutschen Investoren haben sich mit 23 Prozent Marktanteil und über 900 Mio. Euro wieder stark gezeigt, wobei neben privaten Käufern auch institutionelle Investoren wieder ankaufen“, beobachtet Marc Steinke, Head of Research bei CBRE. Neben deutschen Käufern war insbesondere italienisches, spanisches, schwedisches und tschechisches Kapital auf dem österreichischen Markt aktiv.
Einheimisches Kapitel aus Österreich blieb mit 2,4 Mrd. Euro und 59 Prozent Marktanteil jedoch für den Großteil des Jahres die treibende Kraft auf dem Markt. Private Investoren und Family Offices waren die aktivsten Ankäufer, die das aktuelle Umfeld nutzen, um sich insbesondere zahlreiche Wohnanlagen und Bürogebäude zu sichern.
Die Bruttospitzenrenditen zeigen sich aufgrund der weiterhin erhöhten Finanzierungskosten seit einigen Monaten stabil, so sind auch im vierten Quartal zum Vorquartal nur kleine Änderungen zu beobachten. Büroimmobilien notieren weiterhin bei 4,75 Prozent Bruttoanfangsrendite (-25 Basispunkte zum Vorjahr). Retail in der High Street bleibt mit 4,70 Prozent ebenfalls konstant, während Logistik um 10 Basispunkte zum Vorquartal höher bei 5,10 Prozent liegt. Ein ähnlicher Anstieg ist bei Hotelimmobilien auf 5,40 Prozent zu beobachten, auch wenn der Wert zum Vorjahr 5 Basispunkte niedriger liegt. Wohnimmobilien geben erneut als einzige Assetklasse nach auf 4,00 Prozent (-10 Basispunkte zum Vorquartal), im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Rückgang um 25 Basispunkte.
„Für 2026 sehen wir jedoch wieder Spielraum für weitere Renditesenkungen. Insbesondere in den Assetklassen Wohnen und Hotel trauen sich die Investoren aufgrund der guten Fundamentaldaten ein schärferes Pricing zu. Wir sehen aber auch für Top-Büros, Fachmarktzentren und mittelfristig auch bei Logistikobjekten eine weitere Renditekompression. Auf Basis dieser stabilisierten Rahmenbedingungen erwarten wir 2026 ein Investmentvolumen auf Höhe des 5-jährigen Mittelwerts bei 3,7 Mrd. Euro“, prognostiziert Steinke abschließend.