„Wir sehen keine Schreibtische. Ich glaube, ich habe fünf, sechs Schreibtische bisher gesehen auf der gesamten Messe", so Jan Oelze, pro m². Wer heuer vom 27. bis 30. Oktober durch die Kölner Hallen der ORGATEC 2026 gegangen ist, kann das bestätigen. Sofas, Akustikboxen, Pflanzen und warme Farben dominieren, der klassische Arbeitsplatz ist zur Nebensache geworden.
Dabei steckt die Branche in einer schwierigen Phase. „Die Möbelbranche ist in der Krise, und das sieht man, finde ich, hier auch sehr deutlich", meint Oelze. Christian Chalupa, Geschäftsführer von Office Concepts in Wien, erinnert an die ORGATEC von vor zehn, 14 Jahren und sagt über die heutige: „nur noch vier Hallen". Ob sich darin die Stagnation am Immobilienmarkt spiegle? „Ich glaube schon. Ja, sicher."
Im Gepäck hatte Oliver Bertram, Bertram ZT, den neuen Office Report. Er gibt ihn gemeinsam mit Andreas Gnesda und teamgnesda heraus, die Umfrage hat pro m² unterstützt. Der zentrale Befund: Jeder dritte Schreibtisch steht leer. Was das für Büroflächen und Bürogebäude bedeutet, wollte er von Stand zu Stand wissen.
Nicht weniger Büroflächen, sondern andere
Die naheliegende Schlussfolgerung, Unternehmen bräuchten künftig weniger Fläche, teilt Chalupa nicht. „Ich glaube nicht, dass sie weniger Fläche brauchen, sondern die Fläche wird zurzeit anders gestaltet." Unternehmen wollten ihre Leute zurück ins Büro holen und investierten dafür in informelle Mittelzonen. Da habe man „tendenziell sicher keine Einsparungen".
Desk Sharing: Der Quadratmeter muss sich rechtfertigen
Stefanie Fischer arbeitet bei Munich Re im Bereich Real Estate & Services am Transformationsprogramm „Places that Work". In München betrifft es rund 4.500 Mitarbeitende. Eine fixe Sharing Ratio gebe es nicht, sie werde aus der laufend gemessenen Anwesenheit jeder Abteilung abgeleitet. Derzeit liege sie im Schnitt bei etwa 0,7. Flächeneffizienz sei aber nicht der Auslöser: „Es geht darum, lebendige Orte zu schaffen. Und das wissen wir alle, wenn man durch leere Büros geht. Das macht keinen Spaß." Mittelfristig bündle der Konzern Standorte, ein Abstoßen von Immobilien sei nicht ausgeschlossen.
Für EntwicklerInnen ist das die eigentliche Nachricht. Der Konzern reduziert Flächen deutlich und zieht sie zugleich an weniger Standorten zusammen. Wer heute Büroimmobilien plant, konkurriert um weniger, aber anspruchsvollere MieterInnen.
Oelze bringt es auf den Punkt: Es gehe nicht darum, „wie viel Quadratmeter brauche ich denn eigentlich noch? Sondern was ist der Mehrwert jedes einzelnen Quadratmeters?" Die Medienberichte, wonach DAX-Konzerne ihre Leute zurückholen, sieht er nüchtern: „Unsere Zahlen zeigen ja, es ist in der Fläche nicht so, wir sehen eine sehr starke Konstanz." Die eigentliche Welle beim Desk Sharing stehe noch bevor, nämlich bei konservativeren Unternehmen und bei der öffentlichen Hand. Diese beginne wegen des Kostendrucks gerade erst, darüber nachzudenken.
Anders gesagt: Der Umbau des Bestands hat kaum begonnen.
Büro-Akustik beginnt im Rohbau
Leo Lübke, geschäftsführender Gesellschafter von COR Sitzmöbel, liefert den Hinweis, der PlanerInnen und Developer am meisten betrifft – „weil die modernen Büros oft aus Beton bestehen. Auch der Fußboden ist glatt und hart. Große Fensterflächen, damit es schön hell ist – mit der Folge, dass man Akustikthematik hat." Polstermöbel, Akustikpaneele und Wandelemente seien die Antwort darauf. „Architektur und Möbeldesign im Büro – die korrespondieren miteinander."
Els Kerckhof von BuzziSpace unterscheidet genauer. Eine gute Architektin oder ein guter Architekt kümmere sich um die Bauakustik, das heiße aber noch nicht, dass die Raumakustik stimme. Neuere Gebäude schnitten tendenziell besser ab als ältere. Dazu kommen die Spitzentage im hybriden Arbeiten: Wer Fläche reduziere, habe an den gemeinsamen Bürotagen Leute, die „wie Sardinen in der Dose" säßen, und damit den Lärm zurück (übersetzt aus dem Englischen).
Akustik wird damit Teil der Vermietbarkeit, und sie ist nicht mehr nur Aufgabe des Möbelhändlers.
Flexible Büroflächen als Bauaufgabe
„Man muss auch die Flächen freimachen und auch den Mut aufbringen, in Organisationen tatsächlich einmal diese Tische ins Lager zu stellen", so Martin Luptacik, Geschäftsführer von FORMFUNK consulting. Gefragt seien Kommunikation, Kollaboration und Rückzug. Für die Immobilie heiße das: Diese Flächen würden „viel, viel flexibler noch sein oder werden müssen für diese schnelleren Veränderungen". Das Büro habe zusätzliche Aufgaben zu erfüllen und müsse bieten, was das Homeoffice nicht liefern könne.
Oelze denkt in Modulen. Man müsse nicht gleich den ganzen Raum wieder abreißen, „oder ich mache andere Module zum Beispiel rein, bin wesentlich flexibler. Das wird die Zukunft des Büros sein aus meiner Sicht." Den Hang zur Vorsicht kennt er: Es sei „etwas sehr Deutsches, immer erstmal die Bedenken nach vorne tragen". Sein Gegenrezept: „Einfach machen, einfach ausprobieren."
Wer heute Grundrisse festlegt, entscheidet also mit darüber, wie oft ein Mieter in zehn Jahren umbauen kann, ohne auszuziehen.
Hybrides Arbeiten, KI und der Elefant im Raum
Bleibt die Frage, auf die auch die Messe keine Antwort hatte. Sie habe hier „auch wenig Antworten gegeben zu dem großen Elefant im Raum, nämlich: Was passiert mit KI?", stellt Oelze fest. Er erwartet eine zweite Welle, die „in der Dimension wesentlich mehr ist als New Normal". Die klassische Sachbearbeitung falle weg, ins Büro der Zukunft komme man für Entscheidungen, Kreativität und Zusammenarbeit.
Patrick Toifl, Bene, sieht das gelassen. Basistätigkeiten müssten künftig „nicht mehr zwingend auf einem Arbeitsplatz ausgeführt werden". KI werde Routinetätigkeiten übernehmen, neue Aufgaben kämen dazu. Er bleibe Optimist.
Was bleibt für Büroimmobilien
Für EntwicklerInnen lässt sich die ORGATEC 2026 in einem Satz zusammenfassen: Nicht der Schreibtisch vermietet das Büro, sondern alles rundherum. Gefragt sind Büroimmobilien, die gute Akustik, Tageslicht, Rückzugsräume und Umbauten ohne Abriss ermöglichen. Wer das liefert, hat auch bei schrumpfenden Büroflächen pro Kopf gute Karten.
Oder, wie es Leo Lübke formuliert: „Das Büro von heute ist eine Art zweites Wohnzimmer."
Die Gespräche von der ORGATEC gibt es als Zusammenschnitt im Video zu diesem Beitrag.