Mietrechtsnovelle 2026: Expertin Birgit Kraml im Office Talk über komplexere Berechnungen und neue Herausforderungen für Vermieter

Indexierung: Ein Stichtag, doppelte Berechnung

Die wohl gravierendste Änderung betrifft die Wertsicherung von Mieten. Ab sofort dürfen Indexierungen für Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nur noch am 1. April stattfinden – mit maximal 3 Prozent. Liegt die Inflation darüber, wird der überschießende Betrag zu 50:50 zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt.

Kraml warnt jedoch vor einer trügerischen Einfachheit: "Ich sollte gut rechnen können und idealerweise auch schon eine Software haben, die das für mich macht." Der Grund: Vermieter müssen künftig zwei parallele Berechnungen durchführen – einmal nach Vertrag und einmal nach dem Mietenwertsicherungsgesetz. "Der niedrigere Outcome ist dann das, was ich weiter verrechnen darf", erklärt die Expertin.

Diese doppelte Berechnungspflicht macht das Gesetz nicht einfacher, sondern komplizierter. "Das wurde jetzt doch schon mehrmals von berufenen Leuten bestätigt – es ist wahnsinnig kompliziert, das zu berechnen", so Kraml.

Zeitliche Diskrepanz beim Stichtag

Ein weiteres praktisches Problem: Durch die 14-tägige Vorankündigungsfrist im Vollanwendungsbereich können Vermieter die Indexierung faktisch erst mit 1. Mai vornehmen, obwohl der gesetzliche Stichtag der 1. April ist.

Ausnahmen und Anwendungsbereich

Nicht alle Immobilien fallen unter das neue Gesetz. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie gemeinnützige Wohnungen sind ausgenommen. Gerade im Vollanwendungsbereich sind die Auswirkungen jedoch gravierend, da eine Anhebung in den nächsten beiden Jahren mit 1% und dann 2% gebunden ist: "Seit 2023 hat keine Indexierung stattgefunden, und die, die dann nächstes Jahr stattfinden darf, ist nur 1 Prozent auf das von 2023", rechnet Kraml vor. "Wir hatten aber dazwischen doch eine ganz massive Inflation."

Luxussteuer: 2 Millionen Euro ohne Indexierung

Eine weitere Neuerung betrifft Immobilien ab einem Wert von 2 Millionen Euro. Diese gelten nun als "Luxusimmobilien" und die Vorsteuer kann nicht mehr abgezogen werden.

"Ich nehme mal an, das war ein politischer Kompromiss", kommentiert Kraml die Schwelle. Besonders problematisch: Der Wert ist nicht indexiert. "Es steht nicht im Gesetz drinnen, dass die 2 Millionen automatisch nach VPI angepasst werden." Das bedeutet: Mit fortschreitender Inflation sinkt die Schwelle real – irgendwann sind auch heute deutlich günstigere Immobilien betroffen.

Zudem wird nicht differenziert, wo die Immobilie liegt. "In Wien bist du schneller mal bei 2 Millionen als anderswo", gibt Kraml zu bedenken.

Mindestbefristung: Fünf statt drei Jahre

Für Mietverhältnisse zwischen Unternehmern und Konsumenten gilt künftig eine Mindestbefristung von fünf statt drei Jahren. Private Vermieter können weiterhin auf drei Jahre befristen. "Die fünf Jahre werden jetzt den wenigsten wirklich wehtun", schätzt Kraml ein.

Wichtiger sei die korrekte Vertragsgestaltung: "Worauf man aufpassen muss, ist wirklich, wie formuliere ich meinen Mietvertrag, dass das auch konkret ist, die Dauer." Besonders bei stillschweigenden Verlängerungen müssen Vermieter künftig wachsamer sein. Statt der bisherigen Regel "drei plus drei Jahre macht unbefristet" gilt nun "fünf plus fünf".

Renditeauswirkungen absehbar

Auf die Frage, ob sich die Gesetzesänderungen auf die Renditen auswirken werden, antwortet Kraml eindeutig: "Ja, jedenfalls." Die Kombination aus ausgesetzten Indexierungen seit 2023, der Deckelung bei 3 Prozent und der 50:50-Teilung darüber hinaus führt zu spürbaren Einbußen – während die Inflation in den vergangenen Jahren deutlich höher lag.

Ob die vom Gesetzgeber erhoffte Rechtssicherheit tatsächlich zu neuer Bautätigkeit führt, bleibt fraglich. "Wie es sich rechnet, ist natürlich eine andere Frage", gibt Kraml zu bedenken.

Praxisfragen dominieren

In der Beratungspraxis zeigt sich, welche Themen die Branche aktuell umtreiben: "Ab wann kann denn jetzt überhaupt angehoben werden? Wie ist das, wenn man Vorschreibungen bekommen hat noch letztes Jahr – gelten die mit 1.1.2026? Wie hoch dürfen die sein? Ist es richtig berechnet?" Diese Fragen, so Kraml, beschäftigen ihre Mandanten am meisten.

Fazit: Mehr Komplexität statt Vereinfachung

Das fünfte Mietrechtsinflationslinderungsgesetz sollte für leistbares Wohnen sorgen und die Inflation dämpfen. In der Praxis bringt es jedoch erhebliche Mehraufwände und Unsicherheiten mit sich. Die doppelte Berechnungspflicht, zeitliche Diskrepanzen beim Stichtag und nicht indexierte Schwellenwerte schaffen neue Herausforderungen.

Kramls Empfehlung an die Branche ist klar: Investieren Sie in professionelle Software, achten Sie auf präzise Vertragsformulierungen und lassen Sie sich bei Unsicherheiten rechtlich beraten. Die Komplexität des neuen Regelwerks macht fachliche Unterstützung zur Notwendigkeit.