Ein pensionierter Landwirt wollte einen Acker seit längerer Zeit seiner Tochter übergeben. Diese lehnte zunächst aber ab. Der Landwirt beauftragte daher eine Maklerin mit dem Verkauf, und zwar exklusiv für rund sechs Monate (sogenannter Alleinvermittlungsauftrag). Unterschrieben wurde der Maklervertrag direkt auf seinem Grundstück. Vereinbart war unter anderem, dass er im Falle der vorzeitigen Beendigung des Auftrages ohne wichtigen Grund die Provision iHv rund EUR 55.000 auch ohne Vermittlungserfolg zu zahlen habe.
Schon eine Woche später lag ein Kaufanbot zum gewünschten Preis vor. Der Landwirt wollte vorher noch mit seiner Tochter sprechen und diese war nun doch bereit, den Acker zu übernehmen. Zwölf Tage nach Vertragsabschluss teilte er der Maklerin mit, er wolle doch nicht verkaufen. Die Maklerin verlangte daraufhin die volle Provision. Der Landwirt zahlte ihr lediglich einen kleinen Teil.
Rechtliche Beurteilung
Ein exklusiver Maklerauftrag (wie auch andere Dauerschuldverhältnisse) auf bestimmte Zeit kann nur aus wichtigem Grund vorzeitig beendet werden; also nur dann, wenn es einer Partei nicht zumutbar ist, weiter am Vertrag festzuhalten. Für die Bewertung der Unzumutbarkeit werden die Interessen beider Seiten gegeneinander abgewogen. Der Oberste Gerichtshof stellte klar: Dass der Auftraggeber schlicht nicht mehr verkaufen will, reicht dafür nicht. Der Wunsch, den Acker in der Familie zu behalten, ist ein rein privates Motiv und fällt allein in seinen eigenen Verantwortungsbereich. Dass die Tochter ihre Meinung ändern könnte, war für ihn auch nicht unvorhersehbar. Würde jeder Sinneswandel als wichtiger Grund gelten, wäre die vereinbarte Laufzeit, auf die sich der Makler wirtschaftlich verlässt, praktisch wertlos. Die Maklerin hätte die vereinbarte Provision daher grundsätzlich verlangen können.
Dass der Landwirt trotzdem nichts nachzahlen musste, verdankt er einem anderen Umstand: Der Vertrag wurde auf seinem Grundstück unterschrieben und nicht im Büro der Maklerin. Bei solchen außerhalb von Geschäftsräumlichkeiten abgeschlossenen Verträgen kann ein Verbraucher innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zurücktreten (§ 11 Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz). Verbraucher war der Landwirt, weil er seit Jahren in Pension ist, den Hof nicht mehr selbst führt und seine Flächen verpachtet. Die Mitteilung, doch nicht verkaufen zu wollen, reichte aus und erfolgte innerhalb der 14-tägigen Frist. Mit dem Rücktritt fällt der Maklervertrag rückwirkend weg – und mit ihm auch die Vereinbarung über die Provision.
Die Provision hätte die Maklerin nur verlangen können, wenn der Landwirt schriftlich oder per E-Mail ausdrücklich verlangt hätte, dass die Maklerin schon vor Ablauf der Rücktrittsfrist für ihn tätig wird. Sein Rücktrittsrecht hätte er außerdem nur verloren, wenn er vor Beginn ihrer Tätigkeit auch bestätigt hätte, zur Kenntnis genommen zu haben, dass er dieses Recht mit vollständiger Vertragserfüllung verliert.
Schlussfolgerung
Die Entscheidung zeigt die Notwendigkeit der sorgfältigen Gestaltung von Alleinvermittlungsaufträgen sowohl für Makler als auch für deren Kunden: Wenn ein Verbraucher den Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder auch per Telefon oder E-Mail abschließt, kann er binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurücktreten. Wird der Makler schon vor Ablauf dieser Frist tätig, sollte er sich vom Verbraucher schriftlich oder per E-Mail bestätigen lassen, dass der Verbraucher ausdrücklich ein sofortiges Tätigwerden verlangt und zur Kenntnis nimmt, dass er sein Rücktrittsrecht mit vollständiger Vertragserfüllung verliert.
Wer als Kunde einem Makler einen exklusiven Auftrag auf bestimmte Zeit erteilt, ist daran gebunden. Ändert man seine Verkaufspläne aus bloß privaten Motiven, ist das kein Grund, den Vertrag vorzeitig zu beenden. Die vereinbarte Provision ist je nach Vereinbarung unter Umständen auch ohne Vermittlungserfolg zu bezahlen.