Der Wiener Industrie- und Logistikmarkt befindet sich in einer Phase struktureller Verschiebungen. Es zeigt sich im laufenden Jahr zwar eine leichte Stabilisierung, aber insgesamt dominiert ein Umfeld, das von geopolitischen Unsicherheiten und einer insgesamt konjunkturell bedingten verhaltenen Nachfrage geprägt ist. „Der Konflikt im Nahen Osten ist ein weiterer Faktor, der die Hoffnung auf Aufschwung und Trendwende verzögert – bekanntlich war das Bild schon davor ernüchternd“, so Felix Zekely, Geschäftsführer von OPTIN Immobilien. Die geopolitischen Spannungen im Nahen Osten haben den Logistikmarkt erreicht, „auch wenn sich das nicht immer unmittelbar in Zahlen ablesen lässt“, sagt Alexandra Fischer, Industrie/Logistik-Teamleiterin bei OTTO Immobilien.
Logistikmarkt reagiert sensibel auf geopolitische Risiken
Die dauerhafte Unruhe setzt zentrale Handels- und Transportwege massiv unter Druck. Das führt zu längeren Lieferzeiten, höheren Transport- und Versicherungskosten sowie zu steigender Unsicherheit in den Lieferketten. Elisa Stadlinger, Leiterin der Abteilung Gewerbeimmobilien bei ÖRAG Immobilien: „Der Logistikmarkt reagiert sensibel auf geopolitische Risiken, da Lieferketten, Handelsströme, Transportkosten und die Industrieproduktion unmittelbar davon abhängen.“ Viele Unternehmen tragen dem bereits Rechnung – mit mehr Sicherheitslagern, alternativen Transportwegen und einer stärkeren Diversifizierung ihrer Lieferketten. „Was wir ebenfalls deutlich spüren, ist die Unsicherheit bei wichtigen Entscheidungen“, ergänzt Alexandra Fischer: „Mietvertragsverhandlungen ziehen sich in die Länge, und Entscheidungen werden verschoben.“
Selektive Standortentscheidungen
Wenn Standortentscheidungen getroffen werden, dann selektiver. Mieter profitieren aktuell nicht nur in Wien, sondern bundesweit von einem großen Angebot sowie attraktiven Konditionen und Incentives. „Für Unternehmen eröffnet das neue Handlungsspielräume, während sich Anbieterinnen und Anbieter stärker differenzieren müssen“, so Alexandra Fischer. Der Bedarf bleibt grundsätzlich vorhanden, konzentriert sich jedoch stärker auf Flächen, die den Anforderungen an Preis, Lage und Qualität genau entsprechen.
Kleinere Flächen werden gesucht
Die großflächigen Anmietungen, die in den vergangenen Jahren den Markt geprägt haben, sind seltener geworden. Anfragen für große Hallenflächen ab 5.000 Quadratmetern sind merklich zurückgegangen, während das Segment ab etwa 200 Quadratmetern deutlich an Dynamik gewonnen hat. Dazu Elisa Stadlinger: „Die Unternehmen agieren vorsichtiger und suchen eher kleinere, flexible Flächen statt großer Neubauprojekte. Längerfristige Auswirkungen werden sich vermutlich erst über die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in den kommenden Quartalen deutlicher zeigen.“ Was sich bereits abzeichnet, ist eine verstärkte Bewegung zur Entwicklung von Gewerbeparks mit deutlich kleineren Einheiten von 1.000 bis 2.500 Quadratmetern, wie Felix Zekely festhält: „Das Konzept ist nicht neu – mit Squarebizz und Flexiparks gibt es ja schon etablierte Anbieter. Aus heutiger Sicht werden noch einige dazukommen.“
Die Verunsicherung zeigt sich bereits bei der Anmietung von Flächen, dabei lief es bereits in der Vergangenheit nicht rund. Die Nachfrage nach modernen Logistikflächen blieb im Jahr 2025 weit hinter den Erwartungen zurück. Felix Zekely verdeutlicht dies: „2023 wurden im Großraum Wien noch 250.000 Quadratmeter Fläche vermietet, im Jahr 2025 lediglich knapp über 100.000, davon entfielen aber rund 20.000 Quadratmeter auf ein B-Produkt im IZ NÖ Süd an einen Retailer.“
Wenig Nachfrage, aber viel Angebot
Während aber die Nachfrage an Dynamik verliert, trifft sie auf ein wachsendes Angebot aus den starken Fertigstellungsjahren 2024 und 2025. Fertiggestellte großvolumige Class-A-Neubauprodukte – im Norden, Osten und Süden Wiens – stehen leer und konkurrieren um Nutzer. Zusätzlich sorgen „Konsolidierungen, Insolvenzen und Umstrukturierungen dafür, dass neben den neuen auch bestehende Logistik- und Produktionsflächen auf den Markt kommen“, erklärt Elisa Stadlinger. Zugleich werden auch Untermietangebote großflächig auf dem Markt angeboten. „Ein Zeichen dafür, dass Logistikdienstleister ihre Kapazitäten zurückfahren, wohl auch als Reaktion auf die gesunkene Kaufkraft der Bevölkerung“, sagt Alexandra Fischer.
Umnutzung der Hallen
Als Folge davon ist der Leerstand auf ein hohes Niveau gestiegen und lag zum Jahresende bei knapp zehn Prozent. Im Segment der Industrieimmobilien ist die Nachfrage nach geeigneten Flächen konjunkturbedingt noch verhaltener. Aufgrund des hohen Leerstands entscheiden sich Eigentümer auch zu einer Umnutzung der Hallen. Dies umfasst Freizeitkonzepte wie Kart, Paddle, Boulder und Ähnliches bzw. auch B2B-Großhandelskonzepte. „Bei Letzteren ist die Preissensibilität auch nicht so stark ausgeprägt wie im Bereich der Logistikdienstleister“, so Felix Zekely.