Leistbare Mieten und der Erhalt bestehender Gebäude hängen eng zusammen. Werden notwendige Arbeiten aus finanziellen Gründen verschoben, kann sich der Zustand der Wohnungen langfristig verschlechtern. Deshalb müssen Eigentümer frühzeitig prüfen, ob ihre Einnahmen auch für künftige Investitionen ausreichen.
Wann Vermietung zum finanziellen Problem wird
Ob sich eine Immobilie rechnet, hängt nicht allein von der Miete ab. Entscheidend sind auch laufende Ausgaben, Kredite und anstehende Reparaturen. Besonders schwierig wird es, wenn mehrere Belastungen gleichzeitig auftreten. Das zeigt eine Modellrechnung: Eine 80 Quadratmeter große Wohnung erzielt bei neun Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter jährlich 8.640 Euro. Nach Abzug laufender Ausgaben, geplanter Rücklagen und eines Puffers für Mietausfälle bleiben 5.600 Euro vor Finanzierung. Bei 100.000 Euro Restschuld, zwei Prozent Zinsen und 2.000 Euro jährlicher Tilgung ergibt sich ein Überschuss von 1.600 Euro. Steigt der Zinssatz auf vier Prozent und kommt ein Sanierungskredit über 40.000 Euro hinzu, entsteht unter den angenommenen Bedingungen ein jährlicher Fehlbetrag von 2.800 Euro. Der Eigentümer müsste rund 233 Euro monatlich zuschießen, um weiterhin für künftige Reparaturen vorzusorgen.
Das bedeutet allerdings nicht automatisch einen wirtschaftlichen Verlust, da Tilgungen zugleich Schulden reduzieren und Rücklagen Vermögen bleiben. Es zeigt jedoch, wie schnell die Finanzierung zur Belastung werden kann.
Sanieren oder verkaufen?
Geraten Eigentümer finanziell unter Druck, sollten sie zunächst den Gebäudezustand prüfen lassen. So lässt sich feststellen, welche Arbeiten dringend notwendig sind, und welche warten können. Auch die Kombination einzelner Maßnahmen kann Kosten reduzieren, etwa wenn bei einer Fassadenreparatur gleichzeitig die Dämmung verbessert wird. Reichen die Mittel dennoch nicht aus, kann ein Verkauf infrage kommen. Dafür sollten Eigentümer den möglichen Erlös mit den Kosten einer weiteren Vermietung vergleichen. Wichtig sind dabei offene Kredite, Sanierungsbedarf, Verkaufskosten und mögliche Steuern. Erst diese Gegenüberstellung zeigt, welche Entscheidung wirtschaftlich sinnvoller ist. Ein Verkauf bedeutet allerdings nicht zwangsläufig, dass eine Wohnung vom Mietmarkt verschwindet. Entscheidend ist, ob der neue Eigentümer weiterhin vermietet und notwendige Investitionen übernimmt.
Warum höhere Mieten nicht immer helfen
Die Kosten einer Sanierung lassen sich nicht beliebig an die Bewohner weitergeben. In Österreich hängt der rechtliche Spielraum unter anderem davon ab, ob eine Wohnung vollständig, teilweise oder gar nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegt. Vor größeren Bauvorhaben müssen Eigentümer deshalb klären, welche Erhaltungspflichten bestehen, welche Förderungen verfügbar sind und ob zusätzliche Mieteinnahmen möglich sind. Gleichzeitig ist die Belastung der Bewohner zu berücksichtigen. Eine energetische Verbesserung kann Heizkosten senken, gleicht eine höhere Miete aber nicht zwangsläufig aus.
Wie leistbarer Wohnraum gesichert werden kann
Damit bestehende Wohnungen erhalten bleiben, benötigen Eigentümer verlässliche gesetzliche Vorgaben und planbare Fördermöglichkeiten. Öffentliche Unterstützung sollte dort ansetzen, wo notwendige Sanierungen andernfalls kaum finanzierbar wären. Gleichzeitig müssen Vermieter Rücklagen bilden und größere Arbeiten rechtzeitig vorbereiten. Denn nicht jede Finanzierungslücke entsteht durch gesetzliche Anforderungen. Auch aufgeschobene Reparaturen oder hohe Kredite können die Wirtschaftlichkeit gefährden.
Für Österreich kommt es deshalb darauf an, Mieterschutz und Investitionsmöglichkeiten miteinander zu verbinden. Leistbare Wohnungen bleiben langfristig nur erhalten, wenn ihre Eigentümer auch die finanziellen Mittel für notwendige Sanierungen aufbringen können.