Seit 2011 führt die Wirtschafts- und Standortberatung ecostra aus Wiesbaden eine jährliche Mieterbefragung zur Ertragssituation der Geschäfte in den deutschen Shoppingcentern durch. Die Ergebnisse werden dann im sogenannten „Shoppingcenter Performance Report“ veröffentlicht. Für jedes einzelne Center wird die Anzahl aller Mieter, jene der Teilnehmer an der Befragung und das konkrete Ergebnis genannt. Somit bietet der Report ein Höchstmaß an Datentransparenz, was aber bei den Eigentümern und Betreibern der Center nicht nur Freude auslöst. Anders als in ähnlichen Marktberichten werden hier nicht nur die gut performenden Top-Center genannt, sondern auch jene, bei denen offensichtlich eine große Unzufriedenheit unter der Mieterschaft herrscht. Medienpartner der Untersuchung sind die Immobilien Zeitung und die Textilwirtschaft, welche beide im Deutschen Fachverlag erscheinen. Beide Fachpublikationen berichten jeweils ausführlich über die Ergebnisse.
Datenschatz mit fast 50.000 Mieterbewertungen
In den zwischenzeitlich nun 15 Befragungsrunden wurden von ecostra bei den Shoppingcenter-Mietern annähernd 50.000 Bewertungen zur Performance ihrer Geschäfte in den einzelnen Centern eingesammelt. „Ein enormer Datenschatz, der seinesgleichen sucht und der eine einzigartige Informationsquelle zum deutschen Einzelhandelsmarkt darstellt!“ betont Dr. Joachim Will, Geschäftsführer von ecostra.
Citti-Park in Kiel an der Spitze, Flair in Fürth bekommt die „rote Laterne“
Gesamtsieger und somit aus Mietersicht best-performendes Center in der 15-jährigen Gesamtbetrachtung ist der Citti-Park in Kiel, gefolgt vom Südring-Center in Paderborn. Den dritten Platz teilen sich mit identischer Bewertung das Famila Einkaufsland Wechloy in Oldenburg und der Citti-Park in Lübeck. Die rote Laterne dieses Gesamtrankings hält dagegen das Flair in Fürth, an zweitletzter Stelle folgt das Forum Schwanthaler Höhe in München, als Drittletzter ist das Schultheiss-Quartier in Berlin platziert, knapp vor der Dreiländergalerie in Weil am Rhein. Will: „Es fällt auf, dass die Spitzengruppe durchwegs aus Shoppingcentern besteht, welche einen leistungsstarken Lebensmittelmarkt als Ankerbetrieb haben. Alle befinden sich an verkehrlich gut erreichbaren Standorten an der städtischen Peripherie. Ebenso ist bemerkenswert, dass sich im Tabellenkeller nicht wenige modelastige Einkaufstempel in Innenstadtlagen tummeln. Das war nicht immer so!“
Gewichtsverschiebung: Lebensmittel lösen Mode ab
Um Trends und Entwicklungen deutlich zu machen, wurden von ecostra die Daten auch in fünfjährige Abschnitte gegliedert und für diese Zeitspannen Teilauswertungen durchgeführt. In dieser Teilauswertung wird eine Entwicklung deutlich, welche vor 15 Jahren bestenfalls in Ansätzen erkennbar war, zwischenzeitlich sich aber sehr deutlich manifestiert. So zeigen die Daten für den ersten Zeitabschnitt von 2011 bis 2015, dass mit dem Lago in Konstanz, den Breuningerländern in Sindelfingen und Ludwigsburg, dem Westfield CentrO in Oberhausen, dem Main-Taunus-Zentrum in Sulzbach bei Frankfurt und dem Alexa in Berlin noch sechs Center mit klarem Mode-Angebotsschwerpunkt in den Top 10 vertreten waren. In der jüngsten fünfjährigen Zeitspanne von 2021 bis 2025 findet sich mit dem Westfield Ruhrpark in Bochum nur noch ein einziges solches Center in der Spitzengruppe. Alle anderen sind als Center zu klassifizieren, die von einer starken Nahversorgungskomponente geprägt sind. Will: „Hier hat sich im Shoppingcenter-Markt etwas grundsätzlich verschoben! Food ist das neue Fashion, nur dass mit Food nicht die Gastronomie, sondern der Lebensmittelhandel gemeint ist. Auch setzen die Innenstadtcenter zwar in Architektur, Mallgestaltung und Flächenkonzeption weiterhin Maßstäbe, allerdings ermöglichen die meist eher schlicht und funktional gestalteten, dezentralen Standorte für die Mieter offensichtlich bessere und stabilere Erträge. Und das ist es, was am Ende des Tages zählt.“
Händler mit besonderer Management-Kompetenz
Weiterer Erfolgsfaktor: das Management! Waren es vor Jahren noch die großen Betreibergesell-schaften, die hinsichtlich Leistungsfähigkeit in Bezug auf Management, Leasing und Marketing die besten Mieterbewertungen erhielten, sind es heute vor allem kleine Betreiber, die ihre Wurzeln im Handel haben. Auch zeigen die von solchen Unternehmen geleiteten Center häufig eine bessere Ertragskraft und damit höhere Mieterzufriedenheit. Die Datenauswertung illustriert dies deutlich: In der ersten 5-Jahres-Spanne von 2011 bis 2015 führt die ECE noch klar das Betreiberranking an, wird dann aber bereits in der Zeit von 2016 bis 2020 von der Citti-Gruppe abgelöst und fällt auf den dritten Platz zurück. In der jüngsten Zeitspanne von 2021 bis 2025 bestätigt die Citti-Gruppe dann nochmals ihren Spitzenplatz, während die ECE nun auf Rang 7 zurückfällt. „Dies ist durchaus erstaunlich, da große Betreibergesellschaften, die häufig im Auftrag von Investmentfonds umfangreiche Center-Portfolien betreuen, entsprechende Skaleneffekte nutzen können“ konstatiert der bei ecostra für die Performance-Reports zuständige Projektleiter Thomas Terlinden und führt weiter aus: „Möglicherweise haben Centermanager, die ihre Wurzeln im Handel hatten oder nach wie vor im Handelsgeschäft aktiv sind, einen anderen Zugang und ein anderes Verständnis für die Belange des Handels bzw. zeigen eine stärkere Kundenzentrierung. Ansonsten hätten wir hierfür keine andere Erklärung.“
Langzeitanalyse soll auch für österreichische Center kommen
Seit 2012 erstellt ecostra auch für Österreich den "Shoppingcenter Performance Report". Seit dem vergangenen Jahr erfolgt diese Untersuchung in Kooperation mit dem Handelsverband Österreich. Auch hier liegen zwischenzeitlich eine Fülle von Mieterbewertungen vor. Will: "Es ist naheliegend, dass auch dieser Datenschatz ausgewertet werden sollten. Wir planen dies in der Folge der aktuell laufenden Untersuchung zum SCPROE2026. Die Ergebnisse werden dann auf einer gemeinsamen Veranstaltung mit dem Handelsverband im Frühjahr 2027 bekannt gegeben."