Im 1. Quartal wechselten Objekte im Wert von ca. 7,8 Mrd. Euro den Eigentümer. Gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht dies einem Rückgang um 5 %. Dieses Volumen verteilt sich auf etwa 270 Transaktionen, deren Zahl damit geringfügig über der im Vorjahresquartal lag. Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets, kommentiert das Marktgeschehen wie folgt: „Die lange Liste an Krisen der letzten Jahre, in die sich nun der Iran-Krieg mitsamt seinen wirtschaftlichen Verwerfungen einreiht, setzen den Immobilieninvestmentmarkt einem erheblichen Stresstest aus. Kurzfristig könnte der Konflikt die Transaktionsdynamik ausbremsen, weil einige Investoren die weitere Entwicklung vermutlich zunächst abwarten werden. Gleichzeitig erhöhen die wieder gestiegenen Zinsen und der schwächere Konjunkturausblick den Handlungsdruck für jene Eigentümer, die auf günstigere Verkaufsbedingungen gehofft hatten. Mittelfristig könnte die jüngste Krise die Zahl der Verkäufe daher durchaus erheblich steigen lassen.“
Spitzenrenditen noch stabil, aber mit Aufwärtsdruck
Im Zuge des Iran-Krieges sind die langfristigen Zinsen und Anleiherenditen deutlich gestiegen und haben langjährige Höchststände erreicht. Verfestigt sich dieses Niveau, dürfte es sich auch in den Immobilienpreisen niederschlagen. Im 1. Quartal blieben die Spitzenrenditen nach Einschätzung der Savills-Expert:innen für alle Nutzungen mit einer Ausnahme unverändert: Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien stieg um 10 Basispunkte auf 4,5 %.
Nicht renditegetriebene Käufe nehmen zu
„Das Umfeld für die Anlageklasse Immobilien bleibt schwierig. Das zeigt sich auch in der Käuferstruktur: Viele Ankäufe sind nicht renditegetrieben, sondern erfolgen durch die öffentliche Hand oder Eigennutzer. Gleichzeitig bleibt der Anteil privater Investoren hoch“, so Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills. Exemplarisch dafür steht der größte Einzelobjektverkauf des 1. Quartals: Der Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes Nordrhein-Westfalen erwarb den Neubau der Landesfinanzverwaltung in Kaarst für einen mittleren dreistelligen Millionenbetrag von der Landmarken AG. Insgesamt entfielen 14 % des Ankaufsvolumens auf die öffentliche Hand. Hinzu kommen 8 %, die auf ‚sonstige Nicht-Immobiliengesellschaften‘ entfallen, bei denen es sich zumeist um Eigennutzer handelt. „Rund jeder fünfte Immobilienankauf ist derzeit keine Kapitalanlage“, konstatiert Pink. Gleichwohl blieben Asset-/Investment-Manager mit einem Volumenanteil von 33 % im 1. Quartal die größte Käufergruppe. Neben der öffentlichen Hand erreichten auch Projektentwickler einen zweistelligen Anteil (11 %).
Nur Gesundheits-/Sozialimmobilien und gemischt genutzte Objekte mit Umsatzanstieg
Aufgrund der geringen Transaktionsdynamik blieb der Umsatz fast aller Nutzungsarten hinter dem Vorjahresvolumen und noch sehr viel deutlicher hinter dem 10-jährigen Durchschnitt zurück. Einen Anstieg wiesen lediglich zwei Segment auf: Erstens Gesundheits- und Sozialimmobilien (+ 61 % ggü. Q1-25), wo die abgeschlossene Übernahme von Cofinimmo durch Aedifica etwa zwei Drittel des Gesamtvolumens ausmacht. Zweitens sonstige Immobilien (+ 157 %), wozu vor allem gemischt genutzte Objekte wie die erwähnte Landesfinanzverwaltung in Kaarst und die „Deiker Höfe“ in Düsseldorf gehören.
Ausblick: Kurzfristiger Dämpfer, danach zwei Szenarien denkbar
Den Ausblick für den weiteren Jahresverlauf skizziert Nemecek wie folgt: „Bis zum Ausbruch des Iran‑Kriegs deutete vieles auf eine moderat steigende Transaktionsdynamik hin: Das Angebot nahm zu, die Preisvorstellungen der Verkäufer wurden marktnäher, und stabile Zinsen sowie eine sich erholende Konjunktur sorgten für Planbarkeit. Die ersten beiden Faktoren gelten nach wie vor, hinter die beiden letzten muss zumindest ein Fragezeichen gesetzt werden. Insofern werden sich einige Akteure womöglich neu sortieren müssen. Danach kann der Markt grundsätzlich in zwei Richtungen abbiegen: Entweder die moderate Erholung setzt sich fort, dann vielleicht auf einem niedrigeren Preisniveau. Oder aber Banken und Eigentümer schieben wegen des höheren Verkaufs- und Verwertungsdrucks mehr Produkt in den Markt und sorgen damit für neue Dynamik. Das zweite Szenario ist in den letzten Wochen zumindest etwas wahrscheinlicher geworden“. In seinem Basisszenario geht Savills für 2026 unverändert von einem Transaktionsvolumen aus, das etwa dem der beiden Vorjahre, also ca. 35 Mrd. Euro, entspricht.
* nur Transaktionen ab 20 Wohneinheiten