ImmoKI, ImmAzing, VALERI: AVM-Vergleich Österreich 2026
Der österreichische Markt für automatisierte Immobilienbewertung hat seit Februar 2026 einen dritten Anbieter. ImmoKI tritt in Wien gegen ImmAzing der DataScience Service GmbH und VALERI der Raiffeisen-Immobilien-Gruppe an. Drei Unternehmen, drei Zielmärkte, drei Methodiklogiken – und eine gemeinsame Leerstelle bei der unabhängig validierten Trefferquote.
Alexander Armin Silber MRICS, seit über zwei Jahrzehnten im Wiener Immobilieninvestment und Kopf der Silfin-/Caelia-Gruppe, hat ImmoKI am 22. April beim FrühsTech on PropTech von French Startups Vienna bei DLA Piper erstmals öffentlich vorgestellt. Das Unternehmen ist seit zwei Monaten am Markt, die Entwicklung lief nach eigenen Angaben rund anderthalb Jahre.
ImmoKI: der Wiener Newcomer
ImmoKI bedient die automatisierte Bewertung von Wohnimmobilien. Der Claim „Simplified Deal Execution" beschreibt das Zielbild: ein Marktwert, der schnell und datenbasiert ermittelt wird. Die Zwei-Domain-Struktur ist hybrid aufgestellt – immoki.at adressiert den österreichischen Consumer-Kanal, immoki.co positioniert sich für „Enterprise Property Valuations DACH/CEE".
Methodisch geht ImmoKI einen auffällig puristischen Weg. Silber ohne Umschweife: Es sei keine KI, die die Bewertung mache. Die Bewertung selbst sei ein selbst entwickeltes statistisches Modell mit regelbasiertem Algorithmus. KI-Tools kämen nur bei der Aufbereitung der Reports zum Einsatz. Für gleiche Inputs komme immer das gleiche Ergebnis heraus. Das ist im aktuellen Marktklima, in dem „KI" als Suffix beliebig angeheftet wird, eine bemerkenswerte Selbstpositionierung.
Der zweite Differenzierungspunkt ist Back-Testing. Silber nennt es im O-Ton „Recreation Testing" – ImmoKI prüft die eigenen Bewertungen gegen laufende Transaktionen zurück, mit Kennzahlen, die nach Eigenangabe offengelegt werden können. Publiziert sind diese Zahlen zum Redaktionsschluss nicht.
Personell ist Silber die identifizierbare Figur: MRICS-zertifiziert, Donau-Universität Krems, seit 2012 im Immobilieninvestment mit der Silfin-Gruppe, die sich 2022 in Caelia Group umbenannt hat. Der von Silber im Interview erwähnte britische CEO wurde in der Redaktion nicht nachrecherchiert.
ImmAzing: der methodische B2B-Kern
Die DataScience Service GmbH (DSS), ein INiTS-Spin-off aus 2016 mit Sitz in der Wiener Neubaugasse, ist das methodisch tiefste österreichische AVM-Angebot. ImmAzing kombiniert Generalized Additive Models in der hedonischen Regression mit Deep-Learning-Modulen für Bildbewertung und Machine-Learning-Modellen für Energieausweis-Extraktion. Die Gründer Wolfgang Brunauer – vormals Unicredit Bank Austria Credit Risk – und Ronald Weberndorfer haben den Ansatz in wissenschaftlichen Fachzeitschriften publiziert. Das Unternehmen wurde mit EU-Mitteln aus Horizon 2020 unterstützt und beschäftigt rund 35 Mitarbeiter.
Die Datenbasis: alle verfügbaren Kaufverträge seit 2008, nach Eigenangabe rund 100.000 Transaktionen pro Jahr, ergänzt um Grundbuch-, Kataster- und Geodaten. ImmAzing liefert den Wohnimmobilienpreisindex der Oesterreichischen Nationalbank seit über 15 Jahren – eine institutionelle Rückendeckung, die weder ImmoKI noch VALERI vorweisen können.
Produktseitig operiert DSS als reiner B2B-Anbieter: API, mobile App, Portfolio-Monitoring, PDF-Exposés mit Marktwert sowie Ober- und Untergrenze. Bestätigte Bank-Referenzen sind Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien, Volksbank Wien und der Kreditvermittler INFINA. Die Preise beginnen bei 49 Euro monatlich für fünf Objekte. Eigene Backtest-Kennzahlen – MAPE, Median-Fehler, Perzentil-Abweichungen – publiziert DSS trotz methodischer Tiefe nicht.
VALERI: das B2C-Tool des Marktführers
VALERI, das Online-Bewertungstool der Raiffeisen-Immobilien-Gruppe, ist im April 2021 gestartet. Raiffeisen Immobilien ist mit rund 37 Millionen Euro Honorarumsatz die umsatzstärkste Makler-Dachmarke Österreichs und bedient damit die breiteste Endkundenschnittstelle. Technischer Entwicklungspartner der Tiroler Variante ist ImmoVarianz; für die bundesweite valeri.at-Plattform ist der Anbieter nicht öffentlich ausgewiesen.
Die Datenbasis ist strukturell kleiner: rund 7.000 eigene Vermittlungen und 4.000 Bewertungsgutachten pro Jahr aus dem Raiffeisen-Netzwerk. Ein systematischer Grundbuch-Abgleich – in Österreich Goldstandard, da Angebotspreise strukturell nach oben verzerren – wird nicht dokumentiert. Als Verfahren kommt de facto ein Vergleichswertansatz auf Inhouse-Transaktionen zum Einsatz. Das Tool ist kostenlos, liefert eine Preisspanne als PDF, verlangt aber die Herausgabe von Kontaktdaten: klassische Lead-Generation.
Der Disclaimer auf den Raiffeisen-Seiten ist explizit: Der Online-Rechner ersetze keine fachkundige Bewertung. Das ist redaktionell zu würdigen – eine B2C-Indikation tritt nicht mit dem Anspruch eines LBG-Gutachtens an.
Die gemeinsame Leerstelle
Keiner der drei Anbieter publiziert öffentlich verifizierbare Accuracy-Kennzahlen. ImmoKI verspricht die Offenlegung, der Beweis steht aus. ImmAzing hat die Substanz für belastbare Backtests, verzichtet öffentlich darauf. VALERI positioniert sich ohnehin nicht mit diesem Anspruch.
Der regulatorische Rahmen bleibt klar: § 3 Liegenschaftsbewertungsgesetz und ÖNORM B 1802-1:2022 schließen statistische Werteinschätzungen aus dem Gutachtenbegriff aus. Ein AVM-Output ist nicht gerichtsfest. Für Bankbewertungen gilt Artikel 208 CRR in der Fassung der CRR III (Verordnung 2024/1623, Geltung seit 1. Januar 2025): Statistische Methoden sind für Monitoring zugelassen, nicht als alleinige Origination-Bewertung. Die EBA Guidelines on Loan Origination (EBA/GL/2020/06, Abschnitt 7.4) verlangen Back-Testing und unabhängige Validierung. Eine aufsichtliche Whitelist existiert nicht – Banken müssen eigenverantwortlich validieren.
Vergleichstabelle
Dimension | ImmoKI (Wien) | ImmAzing / DSS | VALERI / Raiffeisen |
|---|---|---|---|
Launch | Februar 2026 | 2016 (DSS), ImmAzing seit 2018 | April 2021 |
Zielmarkt | B2C .at + B2B DACH/CEE | B2B (Banken, Makler, SV) | B2C (Lead-Gen) |
Sitz | Wien | Wien, 1070 | Wien (Raiffeisen-Gruppe) |
Methodik | regelbasiertes statistisches Modell | hedonisch (GAM) + Deep Learning + ML | Vergleichswert auf Inhouse-Transaktionen |
Datenbasis | nicht publiziert | ~100.000 Kaufverträge/Jahr seit 2008 | ~7.000 Vermittlungen + 4.000 Gutachten/Jahr |
Back-Testing | angekündigt, noch nicht publiziert | nicht publiziert | nicht publiziert |
OeNB-/TU-Wien-Kooperation | nein | ja (WIPX seit 15+ Jahren) | nein |
Mitarbeiter | nicht öffentlich | ~35 | Teil Raiffeisen-Gruppe |
Banken-Referenzen | keine dokumentiert | RLB NÖ-Wien, Volksbank Wien, INFINA | nicht einschlägig |
UK-Exposure | strategisch, CEO britisch | nein | nein |
Fazit
Drei Anbieter, drei Positionen. ImmAzing bleibt der methodisch ambitionierteste B2B-Rechenkern mit der tiefsten Datenbasis. VALERI ist das transparent positionierte Lead-Tool des Marktführers. ImmoKI ist der Newcomer mit dem konsequentesten Anti-KI-Statement des Feldes – und dem ausdrücklichen Versprechen, Back-Testing-Kennzahlen offenzulegen. Ob Silber dieses Versprechen einlöst, ist der entscheidende Prüfpunkt der nächsten zwölf Monate.
Wer im Frühjahr 2026 einen AVM-Partner auswählt, sollte von allen drei Anbietern dasselbe einfordern: publizierte, unabhängig validierte Trefferquoten. Ohne diese Zahl bleibt jede Bewertung eine Behauptung. Mit ihr wird aus PropTech ein prüfbares Werkzeug.