Zu den Auswirkungen der KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) gibt es jetzt vom Immobilienmarkt Vergleichszahlen zum Vorjahr. Demnach sind die Transaktionen von Wohnraum im Zeitraum August bis Oktober von 21.000 im Jahr 2021 auf nur mehr 9.000 im Vergleichszeitraum heuer gesunken. Das berichtet KommR Michael Pisecky, Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Wien.
Die KIM-Verordnung der Finanzmarktaufsicht (FMA) ist heuer im August in Kraft getreten. Sie wirkt sich äußerst nachteilig für jene aus, die Wohnungseigentum für den Eigenbedarf erwerben wollen, denn die Verordnung erschwert immens die Vergabe von Bankkrediten.
Schuldendienstquote anheben, ersten Eigentumserwerb erleichtern
Demnächst entscheiden das Finanzministerium und die FMA, wie es mit den Regelungen beim Erwerb von Wohnen im Eigentum weiter geht. Die Vorgaben des FMSG (Finanzmarktstabilitätsgremium) wurden besonders restriktiv umgesetzt. "Daher", so Pisecky, "drängt die Immobilien-Wirtschaft auf folgende Änderungen, um es wieder verstärkt möglich zu machen, Wohnungskredite zu erhalten."
- Die Schuldendienstquote anheben von 40 Prozent auf 60 Prozent. So ist das zum Beispiel in Deutschland die Regel.
- Zwischenfinanzierungen nicht in das Ausnahmekontingent zählen und nur mit dem Zinsendienst in die Schuldendienstquote. Die Kapitaltilgung erfolgt durch den Verkauf der derzeitig bewohnten Immobilie.
- Um den Erwerb von Eigentum für Ersterwerber, speziell Jungfamilien, zu erleichtern, sind die Grunderwerbssteuer und die Grundbucheintragungsgebühr zu erlassen.
- Die Eintragungsgebühr von Hypothekardarlehen ins Grundbuch soll ebenfalls beim Ersterwerb von Wohnungseigentum gestrichen werden.
Zwischenfinanzierungen bestehender Immobilien aus dem Ausnahmekontingent nehmen
„Die zu geringe Schuldendienstquote und die schwer möglichen Zwischenfinanzierungen der derzeit bewohnten Immobilien, erschweren den Zugang zu Krediten. Dass ist durch die gestiegenen Zinsen ohnehin schon schwer genug geworden“, betont Pisecky. Bei den Zwischenfinanzierungen geht es darum, dass z.B. eine Familie eine Wohnung oder ein Haus bewohnt und dieses erst nach dem Umzug in die neue Wohnung verkaufen wird. Die dabei notwendige Zwischenfinanzierung bis zur Zeit dieses Verkaufs, wird derzeit voll in die Beleihungsquote und in die Schuldendienstquote angerechnet, obwohl nur für einige Monate wirksam. Im Ausnahmekontingent, das den Banken aus der KIM-Verordnung zur Verfügung steht, ist in der Praxis dafür kein Platz. "Daher", so fordert Pisecky, "gehören diese Zwischenfinanzierungen aus dem Kontingent herausgenommen. Denn eine neue Immobilie erst dann zu kaufen, wenn das Geld aus diesem Verkauf auf dem Konto gelandet ist, geht völlig an der Realität vorbei. Deshalb scheitern zurzeit viele Finanzierungen."
KIM-Verordnung treibt Bankkunden ins Ausland und erschwert Altersvorsorge
„Als eine Auswirkung der KIM-Verordnung sehen wir, dass immer mehr Österreicher ihren Wohnraum mit Bankkrediten aus dem Ausland, z.B. Deutschland, finanzieren. Auch ist die Schaffung von Wohnen im Eigentum während des Berufslebens die beste Altersvorsoge – was aber mit der KIM-Verordnung immens erschwert worden ist. Aus all diesen Gründen appellieren wir an das Finanzministerium und die FMA um baldige – praxisgerechte - Adaptionen dieser Vorgaben“, fasst Michael Pisecky abschließend die Wünsche der Immobilienwirtschaft bei der Vergabe von Krediten zur Schaffung von Wohnraum zusammen.