Ruhiger als erwartet war für Bewerter Wolfgang Fessl, geschäftsführender Gesellschafter von Reinberg & Partner, das abgelaufene Jahr: „Durch die Boom- und Krisenzeiten sind wir verwöhnt, was die Geschwindigkeit der Veränderung betrifft. Die Marktteilnehmer – vor allem die jüngeren – müssen erst wieder lernen, dass die Immobilienbranche auf Nachhaltigkeit ausgelegt ist und Veränderungen – egal, ob rauf oder runter – daher etwas länger brauchen.“ Für ihn waren die letzten zwölf Monate eine angenehme Zeit, konstatiert Fessl: „Die Zinslandschaft schwankte im prognostizierten Bereich, alle beherrschten die Zinsrechnung, und die Marktteilnehmer haben sich großteils wieder rational verhalten.“ Oder wie Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer RE/MAX Österreich, es ausdrückt: „Die außergewöhnlichsten Jahre waren 2021 und 2022, und es war klar, dass das nicht die Normalität sein kann.“
Angebot und Kaufpreise
„Insgesamt zeigt sich der Investmentmarkt klar als Käufermarkt, mit sehr selektiven Investitionsentscheidungen und einer zunehmenden Stabilisierung bei Angebot und Kaufpreisen“, fasst Eugen Otto von OTTO Immobilien zusammen. Die Immobilienfonds haben durch ihre Verkäufe einen guten Teil des Marktgeschehens bestimmt, vor allem private und nationale Investoren waren die Käufer. Makroökonomische Unsicherheiten und restriktive Finanzierungen sah Eugen Otto als die großen Herausforderungen. Die Finanzierungen der Vergangenheit haben auch 2025 das Marktgeschehen überschattet, und zahlreiche Bauträger mussten Insolvenz anmelden. Die Banken arbeiteten sich an ihren zu hoch finanzierten Objekten ab, von denen sie weiterhin noch sehr viele in ihren Büchern haben.
Nachfrage nach Wohnraum
Die Herausforderungen für die Bauträger waren und bleiben hohe Baukosten, komplexe Regulierungen und lange Genehmigungsverfahren. Während die Bautätigkeit auf einem historisch niedrigen Niveau verharrt, „war das Jahr von einer spürbar steigenden Nachfrage nach Eigentumsimmobilien geprägt“, erklärt Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup, die in ihren Projekten über 300 Wohnungen verkaufen konnte. Die verbesserte Planbarkeit durch die ausgelaufene KIM-Verordnung und stabilere Zinsen fördern langfristige Kaufentscheidungen von Privatpersonen. „Gleichzeitig haben wir mit unserer konsequenten Investitionskraft und zahlreichen Baustarts die Basis für ein starkes 2026 gelegt“, so Michael Schmidt: „Wir blicken dank stabiler Nachfrage optimistisch in die Zukunft.“ Rund 800 Wohnungen sind für 2026 vorbereitet.
Politische Einflussnahme
Mit einem anderen Thema kämpfte die Immobilienbranche auch noch, obwohl die Zeichen Anfang des Jahres noch sehr gut standen. Im März wurde die aktuelle Regierung angelobt, und „jetzt liegen rund zehn Monate Arbeit des Gesetzgebers hinter uns“, so Michael Pisecky, Fachgruppenobmann der WKW: „Der Fokus, was die Immobilienbranche betrifft, war nahezu alleine durch weitere Regulierung und Restriktionen geprägt. Die Punkte, die Verbesserung und Wirtschaftsbelebung bedeuten würden, sind allesamt nicht umgesetzt worden.“ Damit wurde und wird weiter Geld für Investitionen in Wohnbauten reduziert. Die Erhaltung von Gebäuden ist noch machbar, Verbesserungen und Umrüstungen sind im Bereich der preisgeregelten Wohnungen nicht mehr möglich. „Die Diskussionen verschlangen bei den Politikern und den Stakeholdern der Branche viel Energie, ohne einen zusätzlichen Quadratmeter Mietfläche zu bewirken“, ärgert sich Michael Pisecky über die vertane Chance.
Hotellerie im Aufwind
Während sich der Büroimmobilienmarkt zurückhaltender präsentierte, was auf strukturelle Veränderungen zurückzuführen ist, haben Hotelimmobilien spürbar an Attraktivität gewonnen. „Während institutionelle Investoren – mit Ausnahme von Deka und Art-Invest – weitgehend pausierten, rückte Wien bei internationalen Großinvestoren klar in den Fokus, was das starke Interesse am Grand Hotel eindrucksvoll bestätigt“, erklärt Martin Schaffer, geschäftsführender Gesellschafter von mrp hotels. Aktuelle Transaktionen, wie der Verkauf des 25hours Hotel beim MuseumsQuartier sowie die laufenden Prozesse rund um das Andaz und das Park Hyatt „setzen wichtige Marktimpulse“. Trotz der spürbaren Marktbelebung bleibt die Finanzierungssituation wie bei allen Assetklassen anspruchsvoll, da die Banken weiterhin restriktiv agieren. „Für 2026 gewinnen daher hybride Finanzierungsmodelle, effiziente Betriebsstrukturen, attraktive Mikrolagen und wirtschaftlich belastbare Betreiber eine zentrale Bedeutung“, blickt Martin Schaffer in das kommende Jahr.
Wolfgang Fessl resümiert: „Insgesamt muss man die Erfolgskurve des Jahres 2025 als Waagrechte wahrnehmen.“