Angespannter Mietmarkt – EHL Wohnen und Raiffeisen Immobilien berichten vom Limit
Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen und Cäsar-Preisträgerin 2023 als Maklerin des Jahres, benennt das Kernproblem ohne Umschweife: Das Dreieck aus Angebot, Nachfrage und Preis ist aus dem Gleichgewicht. In Wien wurden 2019 noch rund 21.500 Wohneinheiten baubewilligt – aktuell liegt man bei einem Bruchteil davon. Wer heute eine leistbare Mietwohnung sucht, findet Inserate, die nach einer Stunde offline gehen. Mietinteressenten erteilen Suchaufträge und zahlen dafür freiwillig Provision – ein Indiz dafür, wie verzweifelt die Lage ist.
Peter Mayr, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Salzburg und Co-Sprecher des Verbunds Raiffeisen Immobilien Österreich, bestätigt dasselbe Bild aus der Bundesländerperspektive. In der Stadt Salzburg mit rund 160.000 Einwohnern und 25.000 Studierenden stehen durchschnittlich nur 150 bis 180 freie Mietwohnungen zur Verfügung – ein Promillebereich. Die Nachfrage kann strukturell nicht abgedeckt werden. Raiffeisen Immobilien Österreich, der größte Maklerverbund des Landes mit zuletzt rund 35 Millionen Euro Honorarumsatz, warnt seit Jahren vor einer Wohnraumknappheit, die sich ab 2027 weiter verschärfen dürfte.
Neujustierung statt Marktbereinigung: Die Sicht von s Real
Nino Lutz, Prokurist bei s Real und Leiter der Region Wien und Niederösterreich Ost, lehnt den Begriff Marktbereinigung ab – inhaltlich trifft er dennoch. Die Boom-Jahre bis 2022 haben viele in die Branche gezogen, für die das Maklergeschäft eher Nebeneinkommen als Überzeugung war. Seither ist der Aufwand pro Abschluss auf das Drei- bis Vierfache gestiegen. Wer das nicht dauerhaft trägt, scheidet aus. Was bleibt, ist ein kleineres, professionelleres Feld – und darin sieht Lutz durchaus eine positive Entwicklung für den Berufsstand.
Das Bestellerprinzip für Mietwohnungen, seit 1. Juli 2023 in Kraft, hat diesen Prozess beschleunigt. Seitdem zahlt nur mehr, wer den Makler beauftragt. Mehr als die Hälfte der aktiven Immobilienmakler hat sich seither aus der Wohnungsvermietung zurückgezogen. s Real – mit über 80 Standorten bundesweit die größte Maklerkette der Erste-Bank-Gruppe – hat sich stattdessen auf verstärkte Kundenberatung und digitale Services über die Eigenplattform my-sreal.at fokussiert.
EHL Wohnen, s Real und Raiffeisen Immobilien: Kooperation zwischen Wettbewerbern
Die eigentliche Botschaft der Diskussion ist diese: Maklerunternehmen, die im Markt konkurrieren, arbeiten zunehmend zusammen. EHL Wohnen, s Real und Raiffeisen Immobilien Österreich repräsentieren drei strukturell unterschiedliche Modelle – das kapitalstarke Einzelunternehmen, die Bankentochter, der Genossenschaftsverbund. Alle drei berichten von konkreten Gemeinschaftsgeschäften.
Nino Lutz nennt ein laufendes Beispiel: s Real und Raiffeisen Immobilien Wien vertreiben gemeinsam ein Projekt für einen namhaften Bauträger in Wien. Kundenstamm wird gegenseitig übergeben, operative Betreuung wechselt je nach Kapazität. Das Honorar wird geteilt – das Geschäft wird abgeschlossen. Peter Mayr ergänzt ein Salzburger Beispiel mit dem Maklerunternehmen Ria Immobilien: Die Hälfte des Honorars ist besser als kein Abschluss.
Raiffeisen Immobilien Österreich hat Kooperation seit seiner Gründung im Februar 2016 als Prinzip verankert: Der Verbund aus acht Landesgesellschaften teilt Marktpreisdaten, bündelt Einkauf bei Immobilienportalen, betreibt eine gemeinsame Akademie (RIAK) und koordiniert Bundeslandgrenzen-übergreifende Kundenbetreuung. Karina Schunker verweist auf denselben Effekt bei EHL Wohnen: Wer für einen Suchkunden mit spezifischen Parametern auch auf das Portfolio anderer Maklerhäuser zugreifen kann, liefert schlicht eine bessere Dienstleistung.
Vertrauen als Engpassfaktor – und die Rolle des Immobilienmaklers
Was in der Diskussion immer wieder aufscheint, ist das Thema Vertrauen. Projektentwickler-Insolvenzen der letzten Jahre haben Unsicherheit bei Käufern hinterlassen, die in der Vorverwertungsphase kaufen sollen. Geopolitische Unsicherheiten – Krieg in der Ukraine, Wirtschaftslage in Osteuropa – schwingen im Unterbewusstsein vieler Interessenten mit, ohne ausgesprochen zu werden. Der Makler wird zum Gesprächspartner für Entscheidungen, die weit über Grundriss und Quadratmeterpreis hinausgehen.
Lutz formuliert es direkt: Immobilienmakler begleiten Menschen beim emotionalsten Kauf ihres Lebens. Schunker ergänzt aus der täglichen Praxis: Es ist nicht ungewöhnlich, dass Kunden in einer Besichtigung weinen – wegen Trennungen, Todesfällen, Neuanfängen. Der Beruf hat eine psychosoziale Dimension, die sich nicht wegrationalisieren lässt.
Ausblick: Was Immobilienmakler in Österreich künftig prägen wird
Peter Mayr benennt drei Entwicklungen, auf die sich Makler – unabhängig von der Unternehmensgröße – einstellen müssen: demographischer Wandel mit wachsender Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und Immobilien als Altersvorsorge; veränderte Präsentationsstandards inklusive Kennzeichnungspflicht für KI-generierte Bildmaterialien; und eine weiterhin aktive Regulierungspolitik, die verlässliche Prognosen schwierig macht. Raiffeisen Immobilien Österreich spricht intern bereits von der Gesetzgebung als "Überraschungstüte".
Was die drei Maklerhäuser vereint, ist die Einschätzung, dass die strukturellen Engpässe – fehlende Baubewilligungen, lange Genehmigungsverfahren, stagnierender geförderter Wohnbau – auf absehbare Zeit nicht gelöst werden. Wien fehlen 30.000 bis 40.000 Wohnungen. Die Lösung liegt nicht in der Maklerstrategie, sondern in der Bau- und Raumordnungspolitik. Was Maklerunternehmen steuern können, ist, wie sie mit dem verfügbaren Angebot umgehen – und die Antwort lautet, gemeinsam.