Die Immobilienverrentung im Allgemeinen und der Teilverkauf im Speziellen sind gesellschaftliche Aufgaben, die vor allem Immobilieneigentümern dabei helfen sollen, sich finanzielle Freiheit zu verschaffen. In den kommenden Jahren werden die unterschiedlichen Modelle noch mehr an Bedeutung gewinnen, da Menschen mit Immobilieneigentum ermöglicht wird, selbstbestimmt auf ihr Vermögen zuzugreifen. Bei Immobilien-Teilverkaufsmodell können bis zu 50 Prozent der Immobilie zum aktuellen Marktwert verkauft werden. Über den veräußerten Anteil erhalten die Verkaufenden ein Fruchtgenussrecht und dürfen damit ihre Immobilie weiterhin so nutzen wie gewohnt. Sie bleiben zu 100 Prozent wirtschaftliche Eigentümer und können eigenständig über Umbau, Renovierungen sowie Sanierungen der Immobilie entscheiden. Ein klassischer Kredit stellt für viele Menschen ab einem gewissen Alter keine realistische Option mehr dar.
Geänderte Beweggründe für den Immobilien-Teilverkauf
In der Bevölkerung haben sich die Motive für einen Teilverkauf geändert: Lag vor ein paar Jahren das Hauptmotiv für einen Immobilien-Teilverkauf noch in der Erfüllung eines materiellen Wunsches, besteht dieses heutzutage in der Erhaltung des Lebensstandards bei Pensionseintritt. Nicht zuletzt beeinflusst durch die finanziellen Sorgen der Gesellschaft, hervorgerufen durch Inflation, Krieg und höhere Lebenshaltungskosten.
Viele Menschen haben Angst, in ihrer Pension den bisherigen Lebensstandard nicht halten zu können. Für diese Personen kann ein Immobilien-Teilverkauf eine Option sein, das in der Immobilie vorhandene Kapital wieder verfügbar zu machen.
Möglichkeiten für institutionelle Kapitalgeber
Bei der Finanzierung der Ankäufe wird in erster Linie mit Banken zusammengearbeitet. Aber auch für institutionelle Investoren gibt es hier ein großes Potenzial, da ein großer Teil der Immobilien in Österreich für institutionelle Investoren bisher nicht zugänglich war. Einfamilienhäuser werden in der Regel von Privatpersonen genutzt und entweder privat oder über Maklerinnen und Makler verkauft. Mit dem Immobilien-Teilverkauf bietet sich für institutionelle Investoren allerdings eine Möglichkeit, in diese breit diversifizierte Assetklasse mit wohnwirtschaftlicher Nutzung zu investieren. Institutionelle Kapitalgeber verfügen bei einer Investition in den Teilverkauf potenziell über eine breite regionale Streuung mit Schwerpunkt auf Wachstumsregionen und Ballungsgebieten. Die durchschnittliche Laufzeit der Einzelfinanzierung der Teilverkäufe beträgt ca. 6-10 Jahre. Institutionelle Investoren erhalten eine Finanzierungsmöglichkeit mit einem Zins, der über einem klassischen Hypothekenzins liegt und durch die Diversifizierung noch größere Sicherheit bietet. Ein zweistufiger Prüfungsprozess minimiert dabei das Risiko der Investitionsobjekte. Demnach werden nur Objekte gekauft, die in einem Gebiet mit positiver Wertentwicklung zu rechnen ist. Ein unabhängiger Gutachter prüft zudem den Zustand der Immobilie. In der Regel arbeiten die Unternehmen dabei mit einem überregional agierenden, spezialisierten Gutachternetzwerk zusammen.
Die durch das Fruchtgenussrecht entstehende monatliche Fruchtgenussgebühr sichert die nachhaltige Kapitaldienstfähigkeit und den Cashflow. Individuell nach Anbieter des Immobilien-Teilverkaufs ist die Fruchtgenussgebühr über einen gewissen Zeitraum festgelegt. Danach wird die Gebühr je nach Zinsentwicklung angepasst. Es ist keine Portfoliostrategie möglich, da allein die Eigentümer den Zeitpunkt des Verkaufes steuern.
Ankaufspotenzial von über 200 Mrd. Euro
In den letzten Jahren hat Wohnungseigentum stark an Wert gewonnen. Laut Statistik Austria stiegen vom Jahr 2021 auf das Jahr 2022 die Kaufpreise von Wohnungen und Häusern um 12,3 Prozent. Jeder zweite Haushalt in Österreich lebt im Eigentum. In Bundesländern wie dem Burgenland, Niederösterreich, der Steiermark oder Kärnten liegt die Eigentumsquote über dem Bundesdurchschnitt. Aktuell sind knapp 20 Prozent der Menschen in Österreich über 65 Jahre alt. Die Tendenz ist hierbei steigend.
Laut Berechnungen auf Basis der Preisentwicklung für Immobilien, der aktuell herrschenden Eigentumsquote und der Altersstruktur von Immobilienbesitzerinnen und -besitzern liegt das Ankaufspotenzial in Österreich bei mindestens 200 Milliarden Euro und wächst von Jahr zu Jahr. Davon ist bisher nur ein Bruchteil erschlossen.