Der Hotelimmobilienmarkt steht vor einer Phase selektiven Wachstums, in der effiziente Betriebsmodelle, starke Mikrolagen und wirtschaftlich belastbare Betreiberstrukturen die zentralen Erfolgsfaktoren für 2026 darstellen. Zu dem Schluss kamen Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels, Hannah Struck, Senior Asset Manager bei mrp hotels, Josef Vollmayr, Co-CEO & Co-Founder von Limehome, Heiko Imiela, Research Consultant Professional bei Berlin Hyp/LBBW, und Isabella Doennig, Senior Asset Manager bei Swiss Life Asset Managers, bei dem Online-Panel „mrp hotels quarterly“. Die Experten diskutierten über aktuelle Entwicklungen im Hotelimmobilienmarkt und gaben einen umfassenden Einblick in Marktdynamiken, Leistungskennzahlen und zukunftsweisende Trends.
Makroökonomisches Umfeld: Stabilisierung trotz hoher Dienstleistungsinflation
Die konjunkturellen Rahmenbedingungen bleiben angespannt. Zwar bringt die EZB-Zinspolitik Planungssicherheit, doch steigen die langfristigen Finanzierungskosten weiter. Belastend wirkt besonders die anhaltend hohe Dienstleistungsinflation. Treiber sind steigende Personalkosten, vor allem in den Bereichen Transport sowie Hotellerie & Gastronomie.
„Wir sehen eine langsame Stabilisierung, jedoch bleibt die Inflation in den tourismusrelevanten Segmenten hartnäckig hoch – ein Faktor, der die Erholung bremst“, fasste Heiko Imiela, Research Consultant Professional bei Berlin Hyp/LBBW, zusammen. Trotz schwachem Verbrauchervertrauen und einer wieder gestiegenen Sparquote im Euroraum wächst der internationale Reiseverkehr weiter: In der ersten Jahreshälfte 2025 wurden 690 Millionen internationale Reisende gezählt – ein Plus von 5 Prozent.
Asset-Management-Analyse: Moderates Wachstum bei weiterhin herausfordernder Ratendynamik
Die Performance-Daten der von mrp hotels betreuten Häuser im Asset Management von Januar bis September 2025 zeigen ein moderates Umsatzwachstum bei einem anspruchsvollen Marktumfeld. Die Zimmerauslastung stieg um 2,3 Prozent und die Durchschnittsrate um 2,8 Prozent – in der Folge erhöhte sich der RevPAR um 5 Prozent. „Dennoch bleibt die Durchsetzung höherer Raten – besonders in Deutschland und Österreich – schwierig. Viele Hotels mussten ihre Preisstrategie anpassen, um zunächst eine solide Basis-Auslastung zu sichern“, sagt Hannah Struck, Senior Asset Manager bei mrp hotels.
Überdurchschnittlich gut entwickelte sich das Upper-Upscale- und Luxussegment. Es profitiert von einer robusten Freizeitreisenachfrage, geringer Preissensibilität und einem stabilen internationalen Gästemix. Gleichzeitig steigen Personal-, Energie- und Warenkosten weiter an, was effiziente Strukturen unverzichtbar mache.
Flexibilität und Agilität werden laut Struck zunehmend zum Wettbewerbsfaktor. Betreiber, die Personalstrukturen, Serviceangebote oder Vertriebsstrategien dynamisch anpassen, erzielen messbar bessere Ergebnisse. Für das vierte Quartal 2025 und 2026 blicken viele Hotels vorsichtig optimistisch auf ein moderates, aber stabiles Wachstum.
Investmentmarkt: Belebung mit Fokus auf Betreiberqualität und selektive Deals
Der Hotelinvestmentmarkt erlebt 2025 eine spürbare Belebung: Das europäische Transaktionsvolumen stieg in den ersten neun Monaten um rund neun Prozent. Portfolioanpassungen, Refurbishments und CapEx-intensive Objekte prägen weiterhin das Angebot, insbesondere im hochpreisigen Segment.
Institutionelle Investoren achten bei Betreibern verstärkt auf Bonität, Reportingpflichten und belastbare Forecasts. „Als Investor gehen wir in Vorleistung – deshalb brauchen wir Partner, die nachhaltig performen und transparent berichten“, betont Isabella Doennig, Senior Asset Manager bei Swiss Life Asset Managers. Die Kaufpreisfindung bleibe jedoch herausfordernd, da Preisvorstellungen oftmals auseinanderliegen.
Attraktive Chancen entstehen nach Doennig vor allem in Segmenten wie Serviced Apartments oder gemischt genutzten Immobilien, die flexible Nutzungskonzepte ermöglichen. Gleichzeitig verschärfen Banken ihre Finanzierungsbedingungen, durch beispielsweise höhere Anforderungen an Mietdeckungsgrade und kritischere Businessplan-Prüfungen. Alternative Finanzierungsformen gewinnen an Bedeutung und könnten zusätzliche Bewegung in geplante Transaktionen bringen.
Serviced Apartments: Effizienzstarkes Segment mit nachhaltigem Wachstum
Serviced Apartments zählen aktuell zu den dynamischsten und leistungsstärksten Bereichen des Hotelimmobilienmarkts. Effiziente Betriebsmodelle, hohe Auslastungen und eine breite Zielgruppenansprache machen sie zu einer stabilen Alternative zur klassischen Hotellerie.
„Wir bewegen uns im gleichen Markt wie Hotels – aber mit einem völlig anderen Betriebsmodell“, erklärte Josef Vollmayr, Co-CEO von Limehome. Automatisierung und zentrale Prozesse ermöglichen deutlich niedrigere Personalkosten und Betriebskosten von nur rund 25 Prozent.
Mit durchschnittlich 90 Prozent Auslastung über ein europaweites Portfolio und über 12.000 Einheiten unter Vertrag sieht Limehome weiterhin enormes Wachstumspotenzial. Die Nachfrage nach flexiblen, skalierbaren Konzepten steigt schneller als die Pipeline – ein Trend, der dem Segment Rückenwind verleiht.
Ausblick: 2026 als Jahr der strategischen Anpassung
Der Hotelimmobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Neujustierung. Hohe Finanzierungskosten und steigende Betriebsausgaben stellen Betreiber und Investoren vor Herausforderungen. Dennoch erwartet mrp hotels für 2026 eine verhalten positive Entwicklung. „Gute Lagen funktionieren – alles andere wird selektiver bewertet“, betonte Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels. Die fortschreitende Konsolidierung eröffnet Chancen für agile, wirtschaftlich stabile Konzepte. Sein Fazit: „2026 wird ein aussichtsreiches Jahr für all jene, die ihre Strategie konsequent an die Marktrealität anpassen und die sich bietenden Chancen aktiv nutzen.“
Unter folgendem Link finden Sie die Aufzeichnung des Online-Panels: https://www.linkedin.com/events/mrphotelsquarterly-neuebenchmar7392541518730973184/theater/
Unter folgendem Link finden Sie die Asset-Management-Analyse: https://mrp-hotels.com/wp-content/uploads/2025/11/mrp-hotels-quarterly-November-2025.pdf