Strukturwandel erfordert neue Denkweisen
Die Zeit standardisierter Pachtverträge im Hotelimmobiliensektor läuft ab. Laut einer aktuellen Studie von Savills stieg das europäische Hoteltransaktionsvolumen 2025 zwar auf 23,6 Milliarden Euro (+4,8% gegenüber dem Vorjahr), doch die Art der Zusammenarbeit zwischen Immobilieneigentümern und Betreibern verändert sich fundamental. "Die nächste Aktivitätswelle am europäischen Hotelinvestmentmarkt wird eher von Innovation und Zusammenarbeit als rein von Preisfaktoren geprägt sein", erklärt Thomas Emanuel, Leiter des Bereichs Hospitality Thought Leadership für die Region EMEA bei Savills.
Die Treiber dieser Entwicklung sind vielfältig: Begrenzte Rendite-Zinskosten-Spannen, steigende ESG-Anforderungen und eine robuste RevPAR-Entwicklung von +5,4% gegenüber 2019 (inflationsbereinigt) schaffen ein Umfeld, in dem kreativere Lösungen zwischen Immobilieneigentümer und Betreiber nicht nur möglich, sondern notwendig werden.
Vom Asset-Light zu Investment-Right: Neue Kapitalbeteiligungsmodelle
Internationale Hotelketten haben ihr durchschnittliches Markenportfolio in den letzten zehn Jahren fast verdreifacht. Parallel dazu erreichten sogenannte Key-Money-Zahlungen – einmalige finanzielle Beiträge von Betreibern an Eigentümer für attraktive Standorte oder langfristige Managementverträge – bei den fünf größten Betreibern 2025 insgesamt 1,2 Milliarden US-Dollar.
Diese Entwicklung deutet auf einen grundlegenden Strategiewechsel hin: Statt rein kapitalarmem "Asset-Light"-Wachstum setzen führende Hotelketten zunehmend auf "Investment-Right"-Modelle mit gezielter Kapitalbeteiligung. Savills prognostiziert, dass selektive Investitionen und umfassendere Partnerschaften mit Immobilieninvestoren künftig zur Norm werden.
Branded Residences: Hybride Nutzungskonzepte als Wachstumsfeld
Ein besonders dynamisches Beispiel für kreativere Lösungen zwischen Immobilieneigentümer und Betreiber sind Branded Residences. Die Zahl dieser Projekte in Europa stieg von 18 im Jahr 2015 auf 62 im Jahr 2025 – und wird sich Prognosen zufolge bis 2032 erneut verdoppeln.
Das Erfolgsmodell basiert auf einer Win-Win-Situation: Immobilieneigentümer profitieren von der Markenstärke renommierter Hotelketten und deren Service-Infrastruktur, während Betreiber zusätzliche Erlösströme generieren, ohne vollständiges Kapitalrisiko zu tragen. Die Synergieeffekte zwischen Luxushotels und den zugehörigen Branded Residences schaffen dabei eine neue Form der Zusammenarbeit, die über traditionelle Pacht- oder Managementverträge hinausgeht.
Deutschland als Testmarkt für innovative Kooperationsformen
Der deutsche Hotelmarkt befindet sich an einem kritischen Wendepunkt und könnte zum Vorreiter für kreativere Lösungen werden. Trotz dynamischer Entwicklung bei Auslastung und RevPAR seit der Pandemie lag der durchschnittliche RevPAR 2025 immer noch 11 Prozent unter dem Niveau von 2019. Gleichzeitig belasten deutlich gestiegene Kosten – insbesondere für Personal – viele Hotelbetriebe.
"Profitieren werden sowohl auf Betreiber- als auch Investorenseite diejenigen, die bereit sind, ihr bisheriges Betriebsmodell zu überdenken und stärker die Herausforderungen des jeweiligen Partners zu reflektieren", erklärt Tina Haller, Director Capital Markets und Head of Hotels Germany bei Savills.
Steigende Mieterinsolvenzen als Katalysator für Strukturwandel
Besonders deutlich zeigt sich die Notwendigkeit neuer Modelle bei den in Deutschland vorherrschenden Pachtmodellen. Die steigende Zahl an Mieterinsolvenzen verdeutlicht: Starre Fixpacht-Strukturen sind in Zeiten volatiler Betriebsergebnisse nicht mehr tragfähig. Diese Entwicklungen deuten auf einen strukturellen Wandel hin zu kreativeren Lösungen, insbesondere bei der Chancen- und Risikoverteilung zwischen Immobilieneigentümer und Betreiber.
Für gut kapitalisierte, langfristig orientierte Investoren eröffnen sich dadurch neue Chancen: Sie können durch flexible Partnerschaftsmodelle Marktübergänge aktiv unterstützen und sich dabei vorteilhaft positionieren.
Operative Exzellenz als entscheidender Renditetreiber
In einer Marktphase mit begrenzten Rendite-Zinskosten-Spannen rückt die operative Performance des Hotelbetriebs stärker in den Fokus von Investitionsentscheidungen. Savills beobachtet, dass sich die Kluft zwischen durchschnittlichen und erstklassigen Betreibern vergrößert – mit direkten Auswirkungen auf die Immobilienbewertung.
"Die operative Exzellenz des Betreibers und die Fähigkeit, sich in einer späteren Marktphase erfolgreich zu positionieren, gewinnen deutlich an Bedeutung", betont David Kellett, Leiter des Bereichs Hotel Capital Markets EMEA bei Savills. Diese Entwicklung fördert Kooperationsmodelle, bei denen Eigentümer und Betreiber gemeinsam in Performance-Optimierung investieren.
Digitale Plattformen als Enabler für partnerschaftliche Zusammenarbeit
Ähnlich wie in anderen Immobiliensegmenten ermöglichen auch im Hotelsektor digitale Plattformen neue Formen der Zusammenarbeit. Cloud-basierte Systeme schaffen Transparenz über Betriebskennzahlen in Echtzeit und ermöglichen datenbasierte Entscheidungen statt statischer Vertragsklauseln. IoT-Lösungen und Building Information Modeling (BIM) schaffen die technologische Grundlage für flexible Revenue-Sharing-Modelle, die auf tatsächlichen Performance-Daten basieren.
Kreative Lösungen jenseits klassischer Finanzierungsstrukturen
Die aktuelle Marktentwicklung zeigt: Kreativere Lösungen zwischen Immobilieneigentümer und Betreiber gehen weit über innovative Finanzierungsstrukturen hinaus. Sie umfassen:
ESG-Partnerschaften: Gemeinsame Nachhaltigkeitsstrategien mit geteilten Investitionen in Dekarbonisierung
Shared-Service-Konzepte: Gemeinsame Nutzung von Back-Office-Funktionen zur Kostenoptimierung
Flexible Mietmodelle: Kombination aus Basis-Pacht und umsatzabhängigen Komponenten
Know-How-Transfer: Betreiber als ESG-Berater für Eigentümer-Portfolios
Plattform-Investments: Gemeinsame Beteiligungen an PropTech-Lösungen
Luxussegment als Vorreiter innovativer Kooperationsmodelle
Die Nachfrage vieler Investoren konzentriert sich auf Prestige-Immobilien in erstklassigen Lagen, wobei insbesondere das Luxussegment den Gesamtmarkt übertrifft. Gerade in diesem Bereich entwickeln sich besonders innovative Partnerschaftsmodelle, die oft als Blueprint für andere Segmente dienen.
Die Kombination aus hochwertigen Hotelmarken, Branded Residences und exklusiven Service-Konzepten erfordert eine enge Abstimmung zwischen Eigentümern und Betreibern – und schafft dadurch Präzedenzfälle für kreativere Vertragsstrukturen, die später auch in anderen Marktsegmenten Anwendung finden.
Partnerschaft statt Konfrontation
Der europäische Hotelinvestmentmarkt erlebt einen fundamentalen Wandel von transaktionalen zu partnerschaftlichen Beziehungen zwischen Immobilieneigentümern und Betreibern. Die Savills-Studie macht deutlich: Kreativere Lösungen sind keine Option, sondern Notwendigkeit in einem Marktumfeld, das von Komplexität, Kostendruck und ESG-Anforderungen geprägt ist.
"Für Investoren, die bereit sind, über kurzfristige Schwankungen hinauszuschauen, bleibt dies ein Sektor voller Chancen", resümiert David Kellett. Entscheidend wird sein, dass beide Seiten – Eigentümer wie Betreiber – bereit sind, etablierte Betriebsmodelle zu hinterfragen und die Perspektive des jeweiligen Partners einzunehmen.
Die Zukunft gehört flexiblen Kooperationsformen, die auf Datentransparenz, geteilten Chancen und Risiken sowie gemeinsamen Nachhaltigkeitszielen basieren. Deutschland könnte dabei aufgrund seiner aktuellen Herausforderungen paradoxerweise zum Vorreiter für innovative Partnerschaftsmodelle werden – als Testmarkt für Lösungen, die später europaweit Standard werden.