Auch in Österreich ist der Handel seit längerem mit sinkenden Umsätzen konfrontiert, wodurch wiederum Leerstände in Einkaufszentren und Einzelhandelsimmobilien gestiegen sind. Die Umnutzung von Einzelhandelsflächen in Gesundheits-, Fitness- und Wellnesseinrichtungen ist daher aussichtsträchtig. „Dadurch wird der Mietermix diversifiziert, die Frequenz erhöht und die Aufenthaltsdauer der Besucher verlängert. Leerstände können so insbesondere in schwieriger vermarktbaren Flächen in Obergeschossen reduziert und der Gesamtwert der Immobilie gesteigert werden“, so Marc Steinke, Head of Research bei CBRE Österreich.
“Wir beobachten eine zunehmende Nachfrage von Nutzern aus dem „FGW“-Sektor. Fitness- und Wellnessanbieter suchen frequenzstarke Standorte mit guter Sichtbarkeit. Darüber hinaus sind sie aber auch in der Lage Flächen zu bespielen, die von klassischen Retailern aktuell weniger stark nachgefragt werden. Gefragt sind dabei sowohl gut laufende Einkaufszentren als auch High Street-Lagen. Vor kurzem haben wir den Markteintritt eines hochwertigen, südafrikanischen Fitness- & Wellnessanbieters in Wien begleitet. Die Eröffnung für die fast 4000 Quadratmeter große Fläche ist für Herbst 2026 geplant“, sagt Walter Wölfler, Head of Agency & Sector Retail Austria bei CBRE Österreich.
Schweden europaweit an der Spitze
Dem Bericht zufolge hat sich die von Fitnessanbietern belegte Fläche im Shopping-Center-Portfolio von CBRE seit 2019 mehr als verdoppelt. Mieter aus den Bereichen FGW erweisen sich zudem als wesentlicher Treiber für die Erholung der Besucherfrequenzen nach der Pandemie: Zwischen Anfang 2024 und Juli 2025 lag die durchschnittliche Frequenz in Objekten mit FGW-Mietern nahezu auf dem Vorkrisenniveau (+0,1 %). Einkaufszentren ohne entsprechende Angebote verzeichneten hingegen eine um 4,7 % niedrigere Besucherfrequenz als 2019.
Die Autoren der Studie sehen Schweden als den am weitesten entwickelten Markt Europas. In den 15 größten Einkaufszentren des Landes sind insgesamt mehr als 60 Mieter aus dem Gesundheitsbereich vertreten – darunter Familienkliniken, Physiotherapiepraxen und Impfzentren. Einzelne Standorte beherbergen jeweils mehr als ein Dutzend solcher Anbieter. Das Vereinigte Königreich ist der am weitesten entwickelte Wellness-Markt, liegt jedoch bei Fitness und Gesundheitswesen unter dem Durchschnitt.
Einige der großen europäischen Märkte haben dagegen erhebliches Wachstumspotential. So liegen beispielsweise die Niederlande und Italien punkto „FGW-Mieter“ in Shopping Centern unter dem europäischen Durchschnitt, während Spanien ebenfalls nur ein geringes Angebot an Gesundheitsdienstleistungen aufweist. Auch Deutschland ist hinsichtlich Fitness als auch Wellnessangeboten in Retail-Immobilien unter dem Durchschnitt.
Trends: Überalterung und Schönheit
Aufgrund des voranschreitenden demographischen Wandels wird jedoch vor allem die Gesundheitsversorgung und die Prävention an Bedeutung gewinnen. Laut Prognosen wird der Anteil der über 65-Jährigen beispielsweise in Österreich bis 2040 auf 26,2 Prozent steigen – eine Zunahme um 6,2 Prozent zu 2024. In absoluten Zahlen wird diese Altersgruppe bis 2040 um über 620.000 Menschen wachsen.
Die Anzahl der Ärzte- und Gesundheitszentren in Österreich wächst seit Jahren. Zusätzlich werden Primärversorgungszentren (PVE) forciert, die als Erstanlaufstelle im Gesundheitssystem die Spitäler entlasten sollen. Aktuell existieren mehrere Förderrichtlinien, die den Ausbau der PVE deutlich beschleunigen sollen. So eröffnete zum Beispiel im Frühjahr 2025 das „Millennium Med“ in der Millennium City. Der hohen Nachfrage folgend sind auch Schönheitskliniken verstärkt als Nutzer zu beobachten.
„Aufgrund dieser Entwicklungen sehen wir auch in Österreich ein großes Potenzial für Gesundheitsdienstleistungen in Einzelhandelsimmobilien. PVE sowie Ärzte- und Gesundheitszentren können in bereits bestehenden Flächen angesiedelt werden. Eigentümer gewinnen damit einen krisensicheren Mieter, der stark standortgebunden ist. Im Gegenzug können sich die Mieter in bereits etablierten Handelsstandorten mit guter Erreichbarkeit ansiedeln und profitieren dadurch von der hohen Sichtbarkeit sowie den Kopplungseffekten auf Kundenseite mit anderen Angeboten“, sagt Wölfler.