Akquisitionsdruck
In diese Falle gehen naturgemäß viele Projektentwickler. Die Pipeline an Immobilien leert sich, und man stellt sich die Frage, wie das Team in den nächsten Jahren ausgelastet werden soll.
Das führt nahezu automatisch zu einem schlechten Projektergebnis. Man wird zu unvorsichtig bzw. auch zu leichtsinnig bei der Einschätzung der Kosten bzw. Risikovorsorgen. Die Ergebnisse dieses Handelns sind aktuell beim KSV und ähnlichen Unternehmen abrufbar.
Zu vorsichtige Kalkulation wiederum führt möglicherweise dazu, dass gar keine Liegenschaften gekauft werden können. Eine realistische Einschätzung der Kosten sowie der Verkaufserfolge ist hier das Ziel.
Merksatz: Excel kann zwar viel, aber Fantasien zu Realitäten werden lassen eben nicht.
Das falsche Grundstück
Mit dem Grundstücksankauf sind 90 Prozent aller Projektparameter festgelegt. Dessen muss man sich bewusst sein. Aufgrund der Lage, des Marktes und der Widmung sind die Projektart (Büro, Hotel, Wohnungen, Retail), das Preisniveau, der Baukörper und die Zielgruppe bei der Vermarktung fixiert.
Aus – da kann man sich buchstäblich „um die Erde hauen“: Wenn ich nicht schon beim Ankauf alle Gegebenheiten berücksichtigt und anständig kalkuliert habe, ist der ProjektMISSerfolg schon vorgezeichnet.
Da ist fast wohltuend zu vermerken, dass man in Zeiten, wo keine Immobilienparty gefeiert wird, mehr als 24 Stunden für eine Ankaufsentscheidung hat.
Und nach dem Ankauf geht es in der Kalkulation nur noch um die letzten zehn Prozent.
Sich etwas schönrechnen …
Eines sollte jedem klar sein: Excel erkennt nicht, ob ein Quadratmeter Wohnnutzfläche leicht oder schwer verkaufbar ist. Da kann schon ein motivierender Sonnenstrahl bei der Besichtigung oder ein skeptischer Blick auf den Kinderspielplatz inklusive Nachmittagslärmpegel reichen, um die Tabellenkalkulation über den Haufen zu werfen.
Die Frage lautet: Sind wirklich alle Flächen zum kalkulierten Preis verkaufbar? Zum Beispiel jene vier Quadratmeter direkt unter der Dachschräge, die bis zum Boden reicht? Oder jene Räume mit großen Trakttiefen, die zur Folge haben, dass diese Flächen schlecht oder gar nicht belichtet werden können?
Auch hier ist es oft hilfreich, noch einmal genau hinzusehen und zumindest am Ende der groben Raumplanung nochmals Zeit zu investieren, damit es am Ende nicht zu einem bösen Erwachen mit zusätzlichen Finanzierungskosten am Quartalsende oder gar Verlusten durch Preisnachlässe kommt.
Projektänderungen
Manchmal ist es im Lauf einer Projektentwicklung notwendig, etwas zu ändern. Grundrisse, Leitungen, Zugänge etc. Eines ist jedenfalls klar: Jede grobe Änderung des ursprünglichen Projektkonzepts wirkt sich im Normalfall sehr negativ auf die Kalkulation des Projekts aus.
Mehr Sozialräume? Kostet. Mehr Büro statt Wohnung? Kostet. Und wird außerdem ohnehin nur schwer funktionieren, schon aufgrund der Lage. Andere Wohnungsgrößen? Kosten. Weil mehr oder anderes Material benötigt wird, die Nasszellen und Schächte geändert werden müssen etc., etc.
Von der Elektro- oder Wasserleitung an einem Ende der Skala bis zur Änderung der Nutzung am anderen Ende – jeder Wechsel in der Planung führt zu Mehraufwand, sei es Zeit oder Kosten.
Umso wichtiger: eine durchdachte Planung von Beginn an, die sich auch mit den vielen, kleinen Details befasst, die am Ende für den Projekterfolg entscheidend sein können.
Käuferbedürfnisse ignorieren
Für ein gutes und daher auch erfolgreiches Projekt ist es wichtig, dass man über die Interessen bzw. Wünsche und Vorstellungen des Nutzers und/oder Investors Bescheid weiß. Das klingt nicht nur logisch, das ist es auch. Dennoch wird eine ausführliche Analyse gerne mit dem Satz „Wir bauen seit Jahrzehnten Wohnungen, wir werden es ja wissen“ vom gläsernen Besprechungstisch gewischt.
Würde das stimmen, gäbe es keine schwer verkaufbaren Wohnungen. Oder zumindest viel weniger. Die fundierte Kenntnis der Wünsche in Bezug auf die Raumgestaltung (Größe, Einrichtungsbedürfnisse, Belichtung), die allgemeinen Bereiche des Hauses und den Ausstattungsstandard (Wohnung + Haus – z. B. Heizung) ist erfolgssichernd.
Und da wären natürlich auch noch die Lage und der Preis zu berücksichtigen. Vor allem bei Letzterem „verschätzt“ man sich gerne. Weil dann doch sehr oft das Verhältnis von Preis und Leistung nicht stimmt.