Die Hoffnung auf eine stärkere Belebung des europäischen Immobilientransaktionsmarktes hat sich 2026 bislang nicht erfüllt. Die Allokationen in Immobilien sind zurückgegangen und vor allem auf der Eigenkapitalseite fehlt Liquidität. Gleichzeitig führen die gestiegenen Swap-Rates zu unterschiedlichen Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern. Wir gehen deshalb davon aus, dass sich der Markt noch länger an das höhere Zinsniveau anpassen muss.
Dabei geht es nicht nur um einen normalen Immobilienzyklus. Der Anpassungsprozess ist auch struktureller Natur. Viele europäische Pensionskassen und Versorgungswerke haben heute eher Ab- als Zuflüsse und benötigen Ausschüttungen. Zugleich sind neue Anlageklassen entstanden, die ebenfalls um Kapital konkurrieren. Immobilien müssen deshalb wieder attraktive Renditen erwirtschaften und sich ihren Platz in der Kapitalallokation neu verdienen.
Der Fokus muss auf dem Exit liegen
Dafür braucht es insbesondere auch die Betrachtung der Immobilie entlang der kompletten Investitionskette. Neben einem günstigen Einstiegspreis und guten Aussichten auf Mietwachstum muss der Fokus auf einem klaren Exit-Markt liegen. Ein Investor muss bereits beim Ankauf wissen, wer später als Käufer infrage kommt und wie liquide das Produkt bleibt. Nur so können Immobilien nachhaltig konkurrenzfähige Renditen abwerfen.
Anders gesagt: Wer auf kurzfristige Trends aufspringt, geht möglicherweise hohe Risiken ein. Ein zentraler Anker für Investitionen kann „Daily Living“ sein, also alles, was mit dem alltäglichen Leben verknüpft ist und damit vor allem durch konstante Nachfrage und hohe Resilienz besticht, sowie durch teils knappes Angebot gleichzeitig auch Potenzial für Mietwachstum mit sich bringt.
Wohnen: Hohe Nachfrage in einem stark regulierten Segment
Der Wohnungsmarkt ist und bleibt ein Kernmarkt innerhalb der Assetklasse Immobilien. Investitionen sind jedoch schwieriger geworden, weil das Segment stärker reguliert ist und die Schaffung neuen Angebots kompliziert bleibt. Deshalb konzentrieren sich Investmentmöglichkeiten immer häufiger auf spezifische Konzepte, beispielsweise Studentenwohnen oder Seniorenwohnen. Wir sehen vielversprechende Ansätze in der Umwandlung von obsoleten Büroimmobilien in zentraler Lage in Micro-Living Objekte. Auch das Thema Mietreihenhäuser für Familien im Umland großer deutscher Städte kann ein interessanter Ansatz sein, der bezahlbaren Wohnraum mit einer attraktiven Rendite kombiniert.
Data Center: Strom allein macht noch keinen Standort
Bei fortschreitender Digitalisierung entwickeln sich Rechenzentren mehr und mehr zu einem Flaschenhals. Europa hat hier offensichtlichen Nachholbedarf, gleichzeitig gewinnt die Frage der Datensouveränität an Bedeutung. Dabei führen unterschiedliche Anforderungen zu zwei klar voneinander abgrenzbaren Entwicklungen: Für groß angelegte KI-Trainingszentren ist die Verfügbarkeit von Strom häufig der wichtigste Standortfaktor, da sich Rechenlasten vergleichsweise flexibel dorthin verlagern lassen, wo ausreichend Energie verfügbar ist. Im Gegensatz dazu müssen latenzarme, cloudfähige und auf Endnutzer ausgerichtete Rechenzentren in der Nähe großer Bevölkerungs- und Wirtschaftszentren angesiedelt bleiben. Daher sind neben der Verfügbarkeit geeigneter Flächen auch der Zugang zu Strom, ein Anschluss an das Stromnetz, die Erteilung erforderlicher Genehmigungen sowie die Akzeptanz in der lokalen Bevölkerung entscheidende Voraussetzungen.
Büro bleibt ein herausforderndes Investmentsegment
Anders sieht die Situation im Büromarkt aus. Institutionelle Investoren haben über Jahrzehnte hohe Büroallokationen aufgebaut. Diese Allokationen werden langfristig kleiner werden und sich mehr und mehr auf die besten Immobilien in den zentralen Lagen konzentrieren.
Herausfordernd ist dabei jedoch die Größe vieler Büroinvestments. Einzelassets mit einem Volumen von mehr als 150 bis 200 Millionen Euro sind derzeit schwer zu platzieren. Große Bürotürme können für Mieter sehr attraktiv sein, stellen für einen Investor aber zugleich ein erhebliches Einzelrisiko dar.
Auch die aktuell hohe Flächennachfrage einzelner KI-Unternehmen ändert unsere grundsätzliche Einschätzung nicht. Diese Nachfrage ist zunächst Ausdruck einer starken Expansionsphase. Langfristig stellt sich dagegen die Frage, wie sich die durch künstliche Intelligenz erwarteten Produktivitätssteigerungen auf den Bedarf an Büroflächen auswirken werden.
Tourismus statt Businesshotel
Neben dem Bedarf des täglichen Lebens sehen wir auch Momentum im Bereich Hotels. Auch hier ist jedoch eine Differenzierung notwendig. Gute Aussichten haben vor allem touristisch geprägte Destinationen, etwa in Südeuropa. Dort treffen eine hohe internationale Nachfrage, gute Raten und vergleichsweise niedrigere Kosten aufeinander. Bei stärker vom Geschäftsreiseverkehr abhängigen Hotels in Deutschland und Teilen anderer europäischer Märkte sind wir dagegen zurückhaltender.
Im Einzelhandel sehen wir ebenfalls keine breite Rückkehr der klassischen Segmente. Shopping-Center bleiben schwierig, ebenso Teile des innerstädtischen Einzelhandels. Chancen gibt es aus unserer Sicht hingegen weiterhin im Food-Anchored-Retail.
Der Immobilienmarkt wird damit spezifischer. Für Investoren reicht es nicht mehr, sich für eine große Assetklasse zu entscheiden. Vielmehr ist es essenziell, innerhalb dieser Märkte Strategien zu finden, bei denen Einstiegspreis, Nachfrage, Mietwachstum und ein späterer Exit zusammenpassen. Genau darin liegen trotz des schwierigen Marktumfelds weiterhin spannende Investmentmöglichkeiten.