Der europäische Immobilienmarkt hat eine der schärfsten Korrekturphasen der jüngeren Geschichte durchlaufen. Zwischen 2022 und 2023 drückten steigende Zinsen und Inflation die Marktwerte um 25 bis 30 Prozent gegenüber dem Höchststand – ein Niveau, das viele institutionelle Investoren in die Zurückhaltung zwang. "Heute präsentiert sich die Lage nüchterner, aber klarer", sagt Mathew Crowther, Senior Portfoliomanager der PRECap-Strategie bei PGIM's Real Estate Business: "Die Korrektur ist weitgehend eingepreist, die Bewertungen haben eine realistischere Basis gefunden, und das Zinsumfeld in Europa hat sich genügend entspannt, um Fremdkapitalstrategien wieder kalkulierbar zu machen, auch wenn es Bedenken gibt, dass der Irankonflikt zu Inflationsdruck führen wird und jüngste Zinssenkungen rückgängig machen könnte."
Abseits der aktuellen Volatilität unterstützen zwei Faktoren diese Einschätzung. Erstens wirkt das niedrigere Zinsniveau – die europäischen Leitzinsen haben sich bei rund zwei Prozent eingependelt – direkt auf die Tragfähigkeit von Krediten: Wenn Mieteinnahmen die Zinslast wieder vollständig decken können, werden Beleihungsausläufe und Kreditstrukturierung kalkulierbarer. Zweitens, und das ist das strukturell schlagkräftigere Argument, wird Europa in den nächsten drei bis vier Jahren das geringste Neubauvolumen seit fast vier Jahrzehnten verzeichnen. Der Investitionsstau der Hochzinsphase hat die Projektpipeline ausgedünnt – mit der Folge, dass gut positionierte Objekte in nachgefragten Lagen strukturell an Vermietungsstärke gewinnen. Für Kreditgeber bedeutet das: geringeres Leerstandsrisiko, stabilere Zinsdeckung, bessere Exitoptionen.
Auffällig ist dabei, dass sich die Schere zwischen Eigen- und Fremdkapital in den vergangenen zwölf bis 24 Monaten merklich geschlossen hat. Kreditmärkte erholen sich typischerweise früher als Eigenkapitalmärkte – Fremdkapital-Ströme fließen schneller, die Preisfindung ist transparenter. Was dem europäischen Markt jetzt fehlt, ist die Rückkehr von Eigenkapital in Core-Immobilien: Erst wenn mehr institutionelles Kapital wieder in Bestandsportfolios fließt, wird die Liquidität im Gesamtmarkt nachhaltig gestellt.
Das verändert auch die Logik der Kreditvergabe. In einem Umfeld, das von COVID, Brexit, geopolitischen Schocks und dem Konflikt im Nahen Osten geprägt ist, lässt sich der Zustand des Marktes in drei bis fünf Jahren nicht exakt vorhersagen. Relevant ist deshalb nicht, was ein Objekt heute wert ist, sondern ob es zu jenem Zeitpunkt, an dem der Kredit fällig wird, refinanzierbar oder veräußerbar bleibt. Das setzt eine Selektion voraus, die sich an Vermietbarkeit, Mietertragsstabilität und struktureller Marktposition orientiert – nicht an zyklischer Preishoffnung. In einem Markt mit dem niedrigsten Neubauvolumen seit vier Jahrzehnten sind das keine abstrakten Kriterien. Sie bestimmen, welche Immobilien auch in einem veränderten Zinsumfeld Kapital anziehen – und welche nicht.