Ab 20. Mai 2026 müssen Airbnb, Booking und Vrbo in Spanien, Italien und Frankreich jedes Inserat mit einer staatlichen Registrierungsnummer verknüpfen. In Wien nicht. Österreich verweigert das Opt-in zur EU-Verordnung 2024/1028 – und überlässt das Feld seiner Bauordnung. Für Investoren mit Short-Term-Rental-Portfolio (STR) bedeutet das: Der regulatorische Druck ist real, aber er kommt aus einer anderen Richtung als erwartet.
WAS DIE EU-VERORDNUNG VERLANGT – UND WAS NICHT
Die Verordnung (EU) 2024/1028 gilt ab 20. Mai 2026 in allen EU-Mitgliedstaaten. Sie ist kein Lizenzsystem, sondern ein Datenaustausch-Rahmen: Plattformen müssen Buchungsdaten monatlich an eine nationale Behörde übermitteln und Inserate ohne gültige Registrierungsnummer auf Anordnung offline nehmen.
Das Entscheidende: Registrierungspflichten entstehen nur dort, wo ein Mitgliedstaat sie einführen will. Wer kein nationales Register einrichtet, aktiviert das gesamte Datenmeldungsregime nicht. Genau das erklärt die Zersplitterung, die man am 20. Mai 2026 in Europa beobachtet.
EIN STICHTAG, 27 ANTWORTEN
Spanien, Italien und Frankreich haben schon vor dem EU-Stichtag klare Strukturen geschaffen. Spanien verpflichtete Vermieter seit Juli 2025 zu einer nationalen Registrierungsnummer; Airbnb sperrt seither Inserate ohne gültigen Eintrag automatisch. Italien verlangt eine staatliche Identifikationsnummer für Ferienwohnungen seit Anfang 2025, Verstöße kosten bis zu 8.000 Euro. Frankreich begrenzte per Gesetz die kommunal absenkbare Jahresobergrenze auf 90 Tage und sanktioniert Überschreitungen mit bis zu 15.000 Euro pro Wohnung.
Portugal verschärfte Ende 2025 die Regeln für Lissabon nochmals: Die Sättigungsquoten in dicht vermieteten Stadtteilen wurden halbiert, Neuregistrierungen in diesen Zonen sind seither faktisch ausgeschlossen. Griechenland führte 2024 eine nächtliche Klimaresilienzabgabe ein – seit Anfang 2025 sind es acht Euro pro Nacht in der Hochsaison. Deutschland verabschiedete im April 2026 ein Bundesgesetz, das die Bundesnetzagentur als zentrale Datenstelle einsetzt. Die Mehrheit der EU-27 hat per Stichtag noch keine vollständige Umsetzungsarchitektur – Österreich ist in dieser Gruppe der prominenteste Verweigerer, weil Wien gleichzeitig das härteste landesrechtliche Regime der deutschsprachigen EU betreibt.
ÖSTERREICHS SONDERWEG: ABSICHT, KEIN VERSEHEN
Das Wirtschaftsministerium stellt fest: Die STR-Verordnung wird in Österreich zum 20. Mai 2026 in keinem Bundesland umgesetzt. Die Baubehörde MA 37 bestätigte das beim WKO-Infotalk am 13. Mai 2026 unverblümt: „Wir müssen hier einfach abwarten, bis die Politik etwas herausbringt.“
Hintergrund ist eine ungeklärte Kompetenzverteilung zwischen Bund und Ländern. Eine eigene Vollzugsbehörde fehlt; ohne Landesregister gibt es auch keine Plattformdaten, die an die nationale Datenstelle fließen könnten. Für Wiener Betreiber bedeutet das zum Stichtag schlicht: keine neuen Pflichten aus Brüssel.
WIEN IM FOKUS: DIE 90-TAGE-REGEL UND IHR VOLLZUG
Die eigentliche Regulierung für Wiener Vermieter kommt nicht aus Brüssel, sondern aus der Bauordnungsnovelle, deren STR-Bestimmungen seit 1. Juli 2024 gelten. Kern: Mit angemeldetem Wohnsitz darf eine Wohnung bis zu 90 Tage pro Jahr kurzzeitvermietet werden. Wer länger vermietet oder keinen Wohnsitz in der Wohnung hat, braucht eine Ausnahmebewilligung – die nur außerhalb von Wohnzonen und mit schriftlicher Zustimmung aller Miteigentümer erteilt wird. Die Strafe bei Verstoß beträgt bis zu 50.000 Euro pro Wohnung. Bereits das Anbieten auf einer Plattform ohne Buchung gilt als Tatbestand.
Die Baubehörde hat ein eigenes Referat mit neun Mitarbeitern eingerichtet. Bis Ende August 2025 gingen über 1.500 Anzeigen ein, rund 300 Strafanträge wurden gestellt. Von den bis Ende März 2025 eingereichten 808 Bewilligungsanträgen wurde etwa die Hälfte genehmigt; der häufigste Ablehnungsgrund ist die fehlende Miteigentümerzustimmung. Bürgermeister Michael Ludwig kündigte am 25. April 2026 ein eigenes Wiener Vermieterregister an. Ein Beschluss liegt noch nicht vor.
WAS DIE REGULIERUNG MIT DER RENDITE MACHT
Die Renditerechnung für STR-optimierte Eigentumswohnungen in Wien ist eindeutig. Für eine 50-Quadratmeter-Wohnung um 400.000 Euro:
Modell | Bruttoumsatz p. a. | Rendite |
STR legal (90 Tage, ADR 150 €) | ~10.800 € | ~2,7 % |
STR ohne Limit (77 % Occ.) | ~42.150 € | ~10,5 % |
Aparthotel mit Gewerbeschein | ~32.000 € | ~8,0 % |
Langzeitmiete frei | 10.800–13.200 € | 2,7–3,3 % |
Vorsorgewohnung Neubau zentral | – | 2,25–2,5 % |
Der Renditevorteil von über acht Prozentpunkten, den STR ohne Begrenzung bietet, ist mit der 90-Tage-Grenze nahezu verschwunden. Airbnb gibt den Median-Jahresverdienst eines österreichischen Hosts für 2024 mit 5.400 Euro an – weit unter den Vollerwerbskalkulationen der Pre-2024-Investorenliteratur.
Für Bestandsinvestoren ergeben sich drei Wege: Umstieg auf Langzeitmiete, Beantragung einer Ausnahmebewilligung (Erfolgsquote rund 50 Prozent), oder Verkauf mit einem wahrscheinlichen Abschlag von fünf bis zehn Prozent auf den weggefallenen STR-Optionswert. Österreichische Banken finanzieren STR-Einnahmen im Privatkundensegment grundsätzlich nicht als Tilgungseinkommen – wer darauf kalkuliert hat, sitzt auf einem strukturellen Cashflow-Gap.
WER GEWINNT: DAS APARTHOTEL-SEGMENT
Das Kapital verschiebt sich zu lizenzierten Betreibern. Numa, limehome und Bob W expandieren in Wien: limehome betrieb Ende 2024 rund 840 Apartments an 30 österreichischen Standorten, Bob W eröffnete 2025 seine ersten 67 Einheiten an der Heiligenstädter Straße. Sale-and-Manage-Modelle liefern institutionellen Investoren bankfähige Mieterträge mit Gewerbeschein – genau das, was eine Privatwohnung ohne Sonderbewilligung nicht leisten kann.
AUSBLICK: WAS STR-PORTFOLIO-INHABER JETZT TUN SOLLTEN
Ein Wiener Vermieterregister wird kommen – nach der SPÖ-Wiederwahl vom 27. April 2025 ist der politische Wille eindeutig. Realistisch ist ein Inkrafttreten nicht vor 2027 oder 2028; erst dann könnte Wien nachträglich an die EU-Datensarchitektur angebunden werden. Bis dahin bleibt die Baubehörde beim manuellen Modell – neun Mitarbeiter gegen rund 14.000 inserierte Wohnungen.
Für STR-Portfolios mit Wiener Anteil gilt: Die Regulierung ist nicht reversibel, der Vollzug wird enger. Wer neu einsteigen will, muss entweder mit Gewerbeschein und Aparthotel-Konzept operieren – oder eine andere Stadt wählen.
HÄUFIGE FRAGEN
Brauche ich 2026 in Österreich eine Registrierungsnummer für Airbnb? |
Nein. Österreich setzt die EU-Verordnung zum Stichtag 20. Mai 2026 nicht um. Es besteht weder eine Registrierungspflicht noch eine Pflicht zur Angabe einer Nummer im Inserat. |
Wie lange darf ich meine Wohnung in Wien kurzzeitvermieten? |
Mit angemeldetem Wohnsitz maximal 90 Tage pro Jahr. Darüber hinaus oder ohne Wohnsitz ist eine Ausnahmebewilligung der Baubehörde erforderlich – aktuell werden rund die Hälfte der Anträge genehmigt. |
Was unterscheidet Deutschland von Österreich? |
Deutschland hat ein nationales Umsetzungsgesetz (KVDG) verabschiedet, das die Bundesnetzagentur als zentrale Datenstelle bestimmt und seit April 2026 in Kraft ist. Österreich hat kein vergleichbares Gesetz. |
Lohnt sich ein STR-Investment in Wien 2026 noch? |
Unter der 90-Tage-Regel sinkt die Bruttorendite auf rund 2,7 % – Niveau einer Vorsorgewohnung, aber mit deutlich höherem Aufwand. Ohne Ausnahmebewilligung ist das klassische STR-Modell wirtschaftlich nicht mehr tragfähig. |