„Fracking“ schafft Nachfrage
Die USA werden in zunehmendem Maße energieautark. Die Produktionen von vornehmlich Erdöl und Erdgas durch das umstrittene „Fracking“ machen die USA nun wieder energieunabhängiger, als sie es in den vergangenen Jahren waren. Dies bringt aber nicht nur Unabhängigkeit, sondern auch mehr Jobs mit sich– und damit ein wachsendes Einkommen und mehr Lebensqualität generell. Der Energieboom, mit einem Mix aus unterschiedlichen Energiearten, zieht sich quer durch das Land. Die billigere Energie beeinflusst natürlich auch in weiterer Folge die verarbeitende Industrie und die Dienstleister. Und von dieser Entwicklung sollte auch der Immobilienmarkt profitieren.
Konsumenten ändern ihr Verhalten
Ein neuer Wirtschaftszweig wirkt sich nun zwar direkt auf die Arbeitsplätze aus, dem steht aber ein verändertes Konsumentenverhalten gegenüber. Noch immer machen die Konsumausgaben in den USA rund 70% der Wirtschaftsleistung aus, aber das Konsumentverhalten verändert sich. Immer stärker wird auf Onlineshopping und auf „Nachbarschaft“ gesetzt. Dies bekommen derzeit auch die großen Shoppingcenter zu spüren. Der Zustrom sinkt und die Käufer wandern in die kleineren und familiäreren „Neigbourhood Markets“ ab. Diese Veränderung lässt sich bereits in Zahlen messen. So stiegen die Umsätze von Walmart, dem größten Einzelhändler der Welt, in den rund 400 Neighbourhood Markets im 2. Quartal des Jahres um 5,6%, während sie in den 3.400 Supercentern des Unternehmens um 0,3% zurückgingen.
Gesundheit statt Einkauf
Interessant wird sein, wie man mit den nicht mehr rentierenden Shoppingcentern in Zukunft verfahren wird, denn CRE geht davon aus, dass diese Entwicklung erst am Anfang steht. Eine Veränderung ist schon im Laufen, einige Großeinkaufsmärkte werden zu Medizinzentren umgewandelt. Diese wird man auch benötigen, denn der Bedarf an neu errichteten Gesundheitseinrichtungen ist hoch, um die große Anzahl der neu versicherten Amerikaner unter dem erschwinglichen „Care Act“ zu behandeln. Beratungs-, Pflege- oder Behandlungseinrichtungen, in denen umfassende Dienstleistungen zu deutlich geringeren Kosten angeboten werden, werden errichtet. Einige Apothekenketten installieren bereits Wellness-Kliniken in ihren Geschäften, und in anderen großen Unternehmen werden kleine Gesundheitszentren errichtet. Diese Faktoren kommen nicht nur einer alternden Bevölkerung zugute, sondern auch allen, die medizinische Hilfe und Produkte benötigen und durch die Reform ein Recht darauf haben.
Eine neue Generation
Ganz wesentlich wird die „Millennial Generation“, wie sie in den USA genannt wird, auch den Immobilienmarkt beeinflussen– beziehungsweise tut sie es jetzt schon. Diese nach 1980 Geborenen präsentieren immerhin 27% der Erwachsenen–Generation in den USA. Ihr Einfluss ist weitreichend, denn sie agieren ganz anders als die Generationen vor ihnen. Millennials zeigen eine starke Präferenz für urbanes Wohnen– möglichst nahe beim Arbeitsplatz und in einer „städtischen Gemeinschaft“, in der die Bewohner aller Altersgruppen, Ethnien und Einkommensgruppen nebeneinander leben. Sie fahren weniger Auto, heiraten später und wählen oft kleinere Wohneinheiten– vornehmlich Apartments–, statt in den typischen Vorstadthäusern zu wohnen, die für die Elterngeneration davor noch so wichtig waren. Vor allem mieten sie und kaufen nicht mehr, und so gibt es in den USA die geringste Wohnungseigentumsquote seit 1995. Die veränderten Einstellungen der Millennials zeigen bereits Auswirkungen sowohl auf Stadt, Vororte und Land, auf die Ein- und Mehrfamilienhäuser als auch auf den Büro- und Einzelhandelssektor.
Ein globales Problem
Wassermangel ist eines der Probleme, die die Welt beherrschen, und in den kommenden Jahren und Jahrzehnten werden auch die USA von diesem Thema nicht ausgenommen sein. Eine veraltete Wasserinfrastruktur, Dürren (vor allem im Südwesten) und eine allgemeine Wasserknappheit in den USA werden zu massiven Problemen führen. Ein US-Regierungsbericht von 2013 zeigte auf, dass die Grundwasserabsenkungen in den USA in den Jahren 2000 bis 2008 war fast dreimal größer waren als im Durchschnitt der letzten 108 Jahre von 1900 bis 2008. Eine Reihe von Staaten kämpft bereits mit gravierenden Wasserproblemen: Beim „Lake Meade“, der 100% des Wasserbedarfs der Stadt Las Vegas liefert, gehen Experten davon aus, dass dieser bis 2025 mit einer Wahrscheinlichkeit von 50:50 ausgetrocknet sein wird. Zahlreiche Bauern in Central Valley (Kalifornien) lassen bereits ihr Land wegen Wassermangel brachliegen. Vor ein paar Jahren kostete es 40 Dollar, um einen Hektar Land zu bewässern. Heute ist der Preis dafür auf 1.300 Dollar gestiegen. Der Preis für landwirtschaftliche Flächen wird mehr denn je von der Verfügbarkeit von Wasser bestimmt– auch die Lebensmittelpreise könnten damit steigen. Und das in einem Land, in dem die Bevölkerung gewohnt ist, lediglich 6,8% des Einkommens für Nahrungsmittel aufzuwenden.
Als zusätzliche einschneidende Faktoren sind Robotik und Self-Service-Kioske anzuführen, vor allem aber die Fertigungstechnologie, die über das Potenzial verfügt, Produktion, Lagerhaltung und Einkauf im nächsten Jahrzehnt zu revolutionieren. Die Entwicklung der 3D-Drucktechnologie ist vielleicht überhaupt die wichtigste Errungenschaft– mit der Möglichkeit, vor Ort Waren und Materialien ohne Fertigungsanlagen oder Lager zu produzieren.
Generell werden durch die Automatisierung zahlreiche Arbeitsplätze verloren gehen– zum Beispiel bedarf es für die Herstellung eines modernen Autos nur noch 20% der noch vor einem Jahrzehnt nötigen Arbeitsleistung eines Menschen. Die neuen Technologien ersetzen Arbeiter– und dies führt zu einer Erosion der Erwerbsquote und einer geringeren Erwerbsbevölkerung in den USA.
Das große Fragezeichen
Ein riesiges Fragezeichen steht aber für CRE über der gesamten Entwicklung– und das sind die Finanzmärkte. Diese werden in zweifacher Hinsicht einen wesentlichen Einfluss haben. Einerseits auf die Verfügbarkeit von Kapital für die Errichtung von Gewerbeimmobilien. Andererseits beginnt derzeit eine Refinanzierung von langfristigen Immobilienkrediten, die bis Ende 2017 rund 360 Milliarden Dollar ausmacht. Das ist ein weitaus höheres Volumen als in der Zeit zwischen 2010 und 2012, und vor allem ist die Qualität dieser Immobilien sehr unterschiedlich– dies umso mehr, wenn man die eben besprochenen Punkte miteinbezieht, die eine Veränderung erwarten lassen. Die Frage der US-Experten, ob wir hier nicht auf eine neue Blase zusteuern, bleibt offen …
