Die KIM-Verordnung ist Geschichte und doch sind Banken bei der Kreditvergabe dazu angehalten, die Tilgungsrate von 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht zu überschreiten. Das Tarifvergleichs- und Wechselportal durchblicker hat sich in seiner aktuellen Ausgabe des Immo-Leistbarkeitsindex‘ angesehen, welche Auswirkungen Immobilienpreise, Einkommen und Zinskonditionen auf die Leistbarkeit eines durchschnittlichen Eigenheims haben.(1) „Seit dem Zinsrückgang hat sich die Lage wieder etwas entspannt“, weiß Simon Böchzelt, Leiter Immobiliennanzierung bei durchblicker. „Aber vom Vorkrisenniveau sind wir noch weit entfernt, was nicht nur an den Nachwirkungen des Zinsschocks liegt, sondern auch an der Preisentwicklung der Immobilien: Seit 2015 sind die Häuserpreise um satte 68 Prozent gestiegen, die Median-Einkommen hingegen nur um 51 Prozent.“
Die monatliche Zinslast für Doppelverdienende mit Medianeinkommen liegt mit einem derzeitigen Zinssatz von 3,72 Prozent in 52 von 105 ausgewerteten Bezirken unter der KIM-Grenze, 2023 war das bei einem Zinssatz von 4,20 Prozent nur in 35 Bezirken der Fall. 2015 war das Eigenheim noch in zwei Drittel aller Bezirke gut leistbar, wobei Westösterreich und Ballungszentren für Durchschnittshaushalte schon damals schwer finanzierbar waren.
Westösterreich selbst für Besserverdienende kaum leistbar
Das „teuerste Pflaster“ ist neben Großstädten wie Wien, Graz und Linz sowie deren Speckgürtel vor allem der Westen Österreichs. Haushalte mit zwei Medianeinkommen müssten in Salzburg durchschnittlich 66,5 Prozent ihres Nettoeinkommens zur Kredittilgung aufwenden, in Vorarlberg 63,9 Prozent und in Tirol 62 Prozent. Selbst für zwei Besserverdienende(2) ist das Eigenheim in 25 Bezirken Österreichs unleistbar. „Wer die Immobilie nicht schon vererbt bekommt oder Spitzenverdiener ist, hat in Großstädten sowie im Westen schlechte Karten“, weiß Martin Zwickl, Chief Operations Officer von durchblicker. Die beste Leistbarkeit ist im Bundesländervergleich im Burgenland (23,8 Prozent), der Steiermark (29,3 %) und Kärnten (31,1 Prozent) gegeben. Allerdings oft mit großen Unterschieden zwischen den einzelnen Bezirken, wie das Beispiel Niederösterreich zeigt: Während man in Gmünd für den Kredit eines durchschnittlichen Eigenheims nur knapp 16 Prozent des Haushaltsnettos(3) einkalkulieren muss, liegt die Tilgungsrate in Mödling mit 57 Prozent weit über der Leistbarkeitsgrenze.
Zinskonditionen als wesentliche Stellschraube
Mit dem Auslaufen des Wohnbaupakets Ende Juni fallen ab Juli wieder die vollen Kaufnebenkosten an. Für eine Muster-Immobilie im Bezirk Steyr-Land erhöht sich damit die monatliche Kreditbelastung um 47 Euro, was sich über 30 Jahre auf knapp 17.000 Euro summiert. „Am stärksten fallen jedoch die Zinskonditionen ins Gewicht“, weiß Zwickl. „Deshalb ist es wichtig, nicht nur zu seiner Hausbank zu gehen, sondern mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen.“ Dazu ein aktuelles Beispiel: Bei einem Finanzierungsbetrag von 350.000 Euro erhalten Kreditnehmer:innen bei gleicher Bonität für dasselbe Objekt bei Bank A 3,55 Prozent effektiv und bei Bank B 4,22 Prozent.(4) Die monatliche Differenz beträgt 144 Euro, nach einer Laufzeit von 30 Jahren belaufen sich die Mehrkosten auf insgesamt 46.210 Euro. „Im ersten Fall würde die Kreditbelastung bei 38,4 Prozent liegen, also noch im leistbaren Bereich, im zweiten bereits bei 45 Prozent“, so Zwickl. Immo-Experte Böchzelt rät zudem aufgrund der unsicheren wirtschaftlichen und geopolitischen Lage zu einem fix verzinsten Kredit: „Dieser gibt Planungssicherheit und schützt vor möglichen Zinssprüngen, die sich enorm auf die Monatsrate und damit auf die Leistbarkeit auswirken können.“