Wie Drohnenaufnahmen, 3D-Punktwolken und webbasierte Dokumentationssysteme die Arbeit von Hausverwaltungen, Sachverständigen und Planungsbüros unterstützen

Fachartikel von Ing. Kamil Lagun, MSc

AeroSurvey Solution Luftbildvermessung GmbH

1. Warum digitale Gebäudedokumentation an Bedeutung gewinnt

Gebäude werden über Jahrzehnte genutzt, verändert, saniert und instand gehalten. Gleichzeitig liegen relevante Informationen häufig in unterschiedlichen Formaten und an verschiedenen Stellen vor: Planstände, einzelne Fotos, E-Mails, Gutachten, handschriftliche Notizen oder Daten externer Dienstleister. Für Hausverwaltungen, Sachverständige und Planungsbüros entsteht dadurch ein praktisches Problem: Der tatsächliche Zustand eines Bauteils ist zwar möglicherweise dokumentiert, aber nicht immer eindeutig auffindbar, räumlich zuordenbar oder mit früheren Aufnahmen vergleichbar.

Digitale Gebäudedaten setzen genau an dieser Lücke an. Ziel ist nicht, möglichst viele Bilder zu produzieren, sondern eine strukturierte Datengrundlage zu schaffen. Eine fachlich brauchbare Gebäudedokumentation verbindet Aufnahmezeitpunkt, Bildinhalt, Position am Objekt, Beschreibung einer sichtbaren Auffälligkeit und – soweit erforderlich – räumliche Messdaten. Dadurch wird aus einer losen Fotosammlung eine nachvollziehbare Bestandsdokumentation.

Besonders deutlich wird der Nutzen bei schwer zugänglichen Bereichen. Dächer, Gesimse, Kamine, Verblechungen, Innenhöfe, Lichthöfe oder hoch gelegene Fassadenzonen können bei einer herkömmlichen Begehung nur eingeschränkt eingesehen werden. Drohnen und ergänzende 3D-Erfassungsmethoden erweitern die Sichtbarkeit dieser Bereiche. Sie ersetzen jedoch weder die fachliche Bewertung noch notwendige haptische, statische, bauphysikalische oder zerstörende Prüfungen.

2. Was unter digitalen Gebäudedaten zu verstehen ist

Der Begriff „digitale Gebäudedaten“ umfasst unterschiedliche Datentypen. Welche davon sinnvoll sind, hängt von der Fragestellung ab. Für eine reine visuelle Zustandsdokumentation können hochauflösende Einzelbilder ausreichen. Für Planungen, geometrische Auswertungen oder räumliche Vergleiche werden zusätzlich georeferenzierte Orthofotos, 3D-Modelle oder Punktwolken benötigt.

·       Hochauflösende Luft- und Detailaufnahmen von Dach, Fassade und schwer zugänglichen Bauteilen

·       Georeferenzierte Bilddaten mit nachvollziehbarer Aufnahmeposition

·       Orthofotos als entzerrte, maßstabsbezogene Bilddarstellung

·       3D-Punktwolken aus Photogrammetrie oder Laserscanning

·       Digitale Oberflächen- und Geländemodelle

·       Markierte Auffälligkeiten mit eindeutiger Kennzeichnung

·       Karten- und 3D-Ansichten zur räumlichen Orientierung

·       Berichte, Bildlisten und strukturierte Projektdokumentationen

Entscheidend ist die Zweckmäßigkeit. Nicht jedes Projekt benötigt ein vollständiges 3D-Modell, und nicht jede sichtbare Auffälligkeit lässt sich aus einem Modell technisch bewerten. Eine geeignete Datenerhebung orientiert sich daher zuerst an der konkreten Frage: Soll ein Zustand beweissicher dokumentiert, eine Sanierung vorbereitet, eine Planungsgrundlage erzeugt oder eine regelmäßige Entwicklung verglichen werden?

3. Von der Drohnenaufnahme zur verwertbaren Dokumentation

3.1 Projektdefinition und Aufnahmeplanung

Vor der Datenerhebung werden Objekt, Ziel, erforderliche Auflösung und relevante Bauteile festgelegt. Ebenso wichtig sind Rahmenbedingungen wie Flugumgebung, Sichtverhältnisse, Datenschutz, Zugänglichkeit und mögliche Hindernisse. Bei wiederkehrenden Aufnahmen sollten ähnliche Perspektiven, Abstände und Lichtbedingungen angestrebt werden, damit spätere Vergleiche aussagekräftig bleiben.

3.2 Visuelle Erfassung

Während der Befliegung werden Übersichts- und Detailaufnahmen erstellt. Übersichtsaufnahmen dienen der Orientierung; Detailaufnahmen zeigen sichtbare Merkmale wie Risse, Abplatzungen, Korrosion, offene Fugen, Feuchtigkeitsspuren, Bewuchs oder beschädigte Verblechungen. Die Bildqualität hängt unter anderem von Abstand, Blickwinkel, Belichtung, Bewegungsunschärfe und Oberflächenstruktur ab.

3.3 Geometrische Verarbeitung

Bei photogrammetrischen Projekten werden überlappende Bilder rechnerisch miteinander verknüpft. Daraus können Punktwolken, Oberflächenmodelle, Orthofotos und texturierte 3D-Modelle entstehen. Bei LiDAR oder terrestrischem Laserscanning werden räumliche Punkte direkt über Lasermessungen erfasst. Beide Methoden haben unterschiedliche Stärken; häufig ist eine Kombination sinnvoll.

3.4 Strukturierte Aufbereitung

Die technische Verarbeitung allein macht Daten noch nicht leicht nutzbar. Für die praktische Anwendung müssen Aufnahmen geordnet, Feststellungen benannt und räumlich zugeordnet werden. Genau hier liegt die Funktion webbasierter Dokumentationssysteme: Sie verbinden Bild, Position, Beschreibung, Kartenbezug und gegebenenfalls 3D-Darstellung in einer gemeinsamen Projektansicht.

4. Welche Rolle ein webbasiertes System wie Eywa übernimmt

Ein webbasiertes Dokumentationssystem wie Eywa dient als zentrale Oberfläche für die Aufbereitung und Bereitstellung von Projektdaten. Statt mehrere hundert Fotos in Ordnern durchsuchen zu müssen, können Projektbeteiligte die Aufnahmen in einem strukturierten Zusammenhang betrachten. Aus den vorliegenden Projektbeispielen ergeben sich insbesondere folgende Funktionen:

·       Strukturierte Ablage und browserbasierter Zugriff auf Projektaufnahmen

·       Markierung sichtbarer Auffälligkeiten direkt im jeweiligen Bild

·       Vergabe eindeutiger Kennzeichnungen oder Positionsnummern

·       Zuordnung der Aufnahme- und Schadensposition in einer Kartenansicht

·       Räumliche Orientierung mithilfe einer 3D-Ansicht des Gebäudes oder Umfelds

·       Verknüpfung von Bildmarkierung, Beschreibung und Objektposition

·       Filterung und gezieltes Aufrufen dokumentierter Positionen

·       Erstellung beziehungsweise Bereitstellung eines strukturierten Berichts

·       Weitergabe des Projekts über einen Webzugang oder Link

Der praktische Vorteil liegt in der Nachvollziehbarkeit. Eine Bildmarkierung zeigt nicht nur, wie eine Auffälligkeit aussieht, sondern unterstützt auch die Frage, an welchem Bauteil sie liegt. Karten- und 3D-Ansichten reduzieren Missverständnisse zwischen Auftraggebern, Sachverständigen, Planern und ausführenden Unternehmen. Dadurch kann ein gemeinsamer Informationsstand entstehen, ohne dass alle Beteiligten gleichzeitig vor Ort sein müssen.

Wichtig ist eine sachliche Trennung zwischen Dokumentation und Bewertung. Eine Plattform kann sichtbare Zustände strukturiert darstellen. Ob daraus ein Mangel, eine Gefahr, eine Ursache oder ein konkreter Handlungsbedarf abzuleiten ist, muss von der jeweils fachkundigen Person beurteilt werden.

5. Vorteile gegenüber klassischen Fotoordnern und PDF-Sammlungen

Klassische Fotodokumentationen sind einfach herzustellen, stoßen bei größeren Objekten aber schnell an Grenzen. Dateinamen wie „IMG_4821“ sagen nichts über die Lage am Gebäude aus. Werden Bilder mehrfach weitergeleitet oder in unterschiedliche Berichte kopiert, geht der Zusammenhang häufig verloren.

Eine strukturierte digitale Gebäudedokumentation verbessert insbesondere:

·       Die räumliche Zuordnung einzelner Aufnahmen

·       Das Wiederfinden dokumentierter Auffälligkeiten

·       Die Vergleichbarkeit unterschiedlicher Aufnahmezeitpunkte

·       Die Zusammenarbeit mehrerer Projektbeteiligter

·       Die Trennung zwischen Originaldaten, Markierungen und fachlicher Bewertung

·       Die langfristige Archivierung und spätere Wiederverwendung der Daten

Der Mehrwert besteht somit nicht nur in der Erfassung, sondern vor allem in der Informationsorganisation. Für die Immobilienpraxis ist dies relevant, weil Entscheidungen über Instandhaltung, Sanierung oder weitere Untersuchungen häufig von mehreren Personen und zu unterschiedlichen Zeitpunkten getroffen werden.

6. Einsatzbereiche für Hausverwaltungen

Hausverwaltungen benötigen einen belastbaren Überblick über den Zustand der betreuten Liegenschaften. Digitale Gebäudedaten können bei der Vorbereitung von Instandhaltungsmaßnahmen, bei Eigentümerversammlungen oder bei der Beauftragung von Fachfirmen unterstützen. Die Daten ersetzen keine gesetzlich oder technisch erforderlichen Prüfungen, erhöhen aber die Transparenz des vorhandenen Zustands.

·       Dokumentation von Dachflächen, Fassaden, Gesimsen und Kaminen

·       Erfassung schwer einsehbarer Innenhof- und Lichthofbereiche

·       Bestandsdokumentation bei Übernahme einer Liegenschaft

·       Unterstützung bei der Vorbereitung von Sanierungsmaßnahmen

·       Dokumentation vor und nach Arbeiten am Gebäude

·       Nachvollziehbare Weitergabe an Eigentümer, Planer oder Professionisten

·       Langfristiger Vergleich wiederkehrender Zustandsaufnahmen

Für ein technisches Gebäudemanagement ist insbesondere die zeitliche Vergleichbarkeit relevant. Werden Aufnahmen unter ähnlichen Bedingungen wiederholt, können sichtbare Veränderungen nachvollzogen werden. Das bedeutet nicht automatisch, dass Ursache oder Geschwindigkeit einer Veränderung allein aus den Bildern bestimmt werden können; es schafft jedoch eine bessere Grundlage für die weitere fachliche Untersuchung.

7. Einsatzbereiche für Sachverständige

Sachverständige benötigen prüfbare Tatsachengrundlagen. Drohnenaufnahmen und 3D-Daten können eine Befundaufnahme ergänzen, wenn Bauteile von üblichen Standpunkten nicht ausreichend einsehbar sind. Besonders bei umfangreichen Fassaden, Dächern oder komplexen Bauwerken ermöglicht die systematische Erfassung einen breiteren visuellen Überblick.

Typische Einsatzmöglichkeiten sind Beweissicherungen, die Dokumentation sichtbarer Schäden, die Abgrenzung bereits vorhandener Auffälligkeiten und die Ergänzung eines Gutachtens durch räumlich zuordenbare Bilddaten. Dabei bleibt die Rollenverteilung klar: Die Datenerhebung dokumentiert, was zum Aufnahmezeitpunkt sichtbar war. Die sachverständige Bewertung beurteilt Bedeutung, Ursache, Verantwortlichkeit und gegebenenfalls erforderliche Maßnahmen.

8. Einsatzbereiche für Architekten und Planungsbüros

Für Architekten und Planungsbüros sind digitale Gebäudedaten vor allem als Bestandsgrundlage relevant. Je nach Genauigkeitsanforderung können Drohnenphotogrammetrie, terrestrisches Laserscanning und vorhandene Planunterlagen miteinander kombiniert werden. Punktwolken lassen sich in geeignete CAD- oder BIM-Workflows übernehmen und unterstützen die Erfassung komplexer Geometrien.

·       Bestandsaufnahme für Umbau- und Sanierungsplanung

·       Geometrische Erfassung von Fassaden und Dachlandschaften

·       Abgleich mit vorhandenen Plänen

·       Erstellung von Schnitten, Ansichten oder vereinfachten Bestandsmodellen

·       Dokumentation des Baufortschritts

·       Mengen-, Flächen- und Volumenauswertungen bei geeigneter Datengrundlage

Die erreichbare Genauigkeit hängt von Aufnahmeverfahren, Sensorik, Kontrollpunkten, Sichtbarkeit der Bauteile und Verarbeitung ab. Deshalb sollten Genauigkeitsanforderungen bereits vor der Aufnahme definiert werden. Ein anschauliches 3D-Modell ist nicht automatisch eine vermessungstechnisch belastbare Grundlage für jede Planungsaufgabe.

9. Beweissicherung vor, während und nach Bauarbeiten

Bei Bauarbeiten können bestehende Risse, Abplatzungen oder andere sichtbare Merkmale später Gegenstand von Meinungsverschiedenheiten werden. Eine Beweissicherung dokumentiert daher den vorgefundenen Zustand zu einem festgelegten Zeitpunkt. Besonders relevant ist dies bei Abbrucharbeiten, Tiefbau, Dachgeschoßausbauten, Gerüststellungen, Fassadensanierungen oder Arbeiten an Nachbarliegenschaften.

Eine aussagekräftige Beweissicherung sollte Übersicht und Detail verbinden. Nur Nahaufnahmen können die räumliche Zuordnung erschweren; reine Übersichtsaufnahmen zeigen kleine Merkmale möglicherweise nicht ausreichend. Die Kombination aus Übersichtsbild, Detailbild, Positionsangabe und strukturierter Kennzeichnung verbessert die spätere Nachvollziehbarkeit.

Bei einer Wiederholungsaufnahme können dokumentierte Bereiche erneut betrachtet werden. Ein belastbarer Vorher-Nachher-Vergleich setzt jedoch vergleichbare Perspektiven, ausreichende Bildqualität und eine fachlich saubere Interpretation voraus. Unterschiedliche Beleuchtung oder Feuchtigkeit können Oberflächen optisch verändern, ohne dass sich das Bauteil tatsächlich verändert hat.

10. Bauwerksbuch und Dokumentationen nach ÖNORM B 1300 und B 1301 sowie §128a Wiener Bauordnung

Digitale Bild- und 3D-Daten können als unterstützende Grundlage für das Bauwerksbuch gemäß § 128a der Wiener Bauordnung sowie für organisatorische Objektsicherheitsprozesse nach ÖNORM B 1300 und B 1301 sowie §128a WBO dienen. Sie können Zustände sichtbar machen, räumlich zuordnen und langfristig archivieren.

Dabei ist eine klare Abgrenzung notwendig: Eine Drohnenaufnahme oder webbasierte Dokumentation erfüllt nicht automatisch sämtliche rechtlichen, normativen oder fachlichen Anforderungen eines Bauwerksbuchs oder einer Objektsicherheitsprüfung. Welche Prüfungen, Kontrollen und Bewertungen erforderlich sind, richtet sich nach Objekt, Rechtslage, Normenanwendung und beauftragtem Leistungsumfang. Digitale Gebäudedaten sind in diesem Zusammenhang ein Dokumentationswerkzeug, nicht die fachliche Prüfung selbst.

11. 3D-Punktwolken: Nutzen und Grenzen

Eine 3D-Punktwolke besteht aus einer großen Zahl räumlich definierter Punkte. Jeder Punkt beschreibt eine Position im dreidimensionalen Raum und kann zusätzlich Farb- oder Intensitätsinformationen enthalten. Punktwolken entstehen beispielsweise durch Photogrammetrie oder Laserscanning.

Für Bestandsprojekte liegt der Nutzen in der räumlichen Gesamtdarstellung. Abstände, Höhen, Flächen und Geometrien können je nach Datenqualität ausgewertet werden. Komplexe Dachformen, Fassadenvorsprünge oder Geländeübergänge werden besser verständlich als in isolierten Einzelbildern. Gleichzeitig bleiben verdeckte Bereiche auch in einer Punktwolke unsichtbar. Glasflächen, stark reflektierende oder strukturlose Oberflächen können die Erfassung erschweren. Zudem muss zwischen relativer Modellqualität und absoluter geodätischer Genauigkeit unterschieden werden.

12. Datenschutz, Datensicherheit und nachvollziehbare Projektführung

Bei der Erfassung von Gebäuden können auch Nachbargrundstücke, Personen, Kennzeichen oder private Bereiche in den Aufnahmebereich gelangen. Daher sind Flugplanung, Auswahl der Bildausschnitte, Zugriffsbeschränkungen und die spätere Datenbereitstellung datenschutzbewusst zu gestalten. Nicht benötigte personenbezogene Inhalte sollten vermieden oder entsprechend behandelt werden.

Bei webbasierten Systemen sind außerdem Berechtigungen, Zugriffswege, Aufbewahrungsdauer und Verantwortlichkeiten festzulegen. Für langfristige Dokumentationen empfiehlt sich eine eindeutige Projektstruktur mit Objektbezeichnung, Aufnahmedatum, Version und Beschreibung des Leistungsumfangs. Dadurch bleibt nachvollziehbar, welche Daten zu welchem Zeitpunkt und zu welchem Zweck erhoben wurden.

13. Qualitätskriterien einer fachlich brauchbaren Gebäudedokumentation

·       Klare Definition von Zweck und Untersuchungsumfang

·       Ausreichende Bildauflösung und geeignete Perspektiven

·       Nachvollziehbare räumliche Zuordnung

·       Erhaltung der Originalaufnahmen

·       Eindeutige Kennzeichnung dokumentierter Positionen

·       Trennung von Beobachtung und fachlicher Bewertung

·       Dokumentation von Aufnahmedatum und Rahmenbedingungen

·       Geeignete Datenformate für die vorgesehene Weiterverwendung

·       Gesicherte und kontrollierte Bereitstellung der Projektdaten

Die Qualität einer Dokumentation zeigt sich daher nicht nur an scharfen Bildern. Entscheidend ist, ob eine dritte fachkundige Person später versteht, was aufgenommen wurde, wo sich die Stelle befindet, wann die Aufnahme entstand und welche Aussage mit den Daten tatsächlich möglich ist.

14. Häufig gestellte Fragen

Ersetzt eine Drohnenaufnahme eine technische Gebäudeprüfung?

Nein. Sie erweitert die visuelle Einsehbarkeit und liefert eine Datengrundlage. Technische, statische, bauphysikalische oder rechtliche Bewertungen müssen durch entsprechend qualifizierte Fachpersonen erfolgen.

Was ist der Unterschied zwischen einem Foto und einer digitalen Gebäudedokumentation?

Eine digitale Gebäudedokumentation verknüpft Bilder mit Objektposition, Kennzeichnung, Beschreibung, Zeitbezug und gegebenenfalls Karten- oder 3D-Daten. Dadurch bleibt der Zusammenhang auch bei umfangreichen Projekten erhalten.

Wann ist eine 3D-Punktwolke sinnvoll?

Wenn räumliche Geometrien, Planungsgrundlagen, Maße oder komplexe Bauteilbeziehungen benötigt werden. Für eine einfache visuelle Dokumentation ist sie nicht immer erforderlich.

Können Schäden automatisch erkannt werden?

Software kann bei bestimmten Aufgaben unterstützen. Eine belastbare Einordnung sichtbarer Auffälligkeiten erfordert jedoch weiterhin fachliche Prüfung und kontextbezogene Bewertung.

Kann man Veränderungen über mehrere Jahre vergleichen?

Ja, wenn die Aufnahmebedingungen, Blickrichtungen und Datenqualität ausreichend vergleichbar sind. Unterschiede in Licht, Witterung und Feuchtigkeit müssen bei der Interpretation berücksichtigt werden.

Welche Vorteile bietet eine browserbasierte Plattform?

Projektbeteiligte können strukturierte Daten ohne lokale Spezialsoftware aufrufen. Bilder, Markierungen, Karten- und 3D-Bezüge lassen sich gemeinsam darstellen und leichter weitergeben.

Sind die Daten für Gutachten verwendbar?

Sie können als visuelle oder räumliche Tatsachengrundlage in Gutachten einfließen. Welche Beweiskraft oder fachliche Bedeutung sie haben, beurteilt die sachverständige Person im jeweiligen Kontext.

Ist eine Drohnenbefliegung immer möglich?

Nein. Wetter, Luftraum, Umgebung, Hindernisse, Datenschutz und Sicherheitsanforderungen können den Einsatz einschränken oder zusätzliche Abstimmungen erforderlich machen.

15. Fazit

Digitale Gebäudedaten verbessern die Nachvollziehbarkeit technischer Bestandsaufnahmen und schaffen eine gemeinsame Informationsgrundlage für Hausverwaltungen, Sachverständige und Planungsbüros. Der wesentliche Fortschritt liegt nicht allein in der Aufnahme mittels Drohne. Entscheidend ist die strukturierte Verbindung von hochauflösenden Bildern, räumlicher Zuordnung, dokumentierten Auffälligkeiten, Kartenansichten und – abhängig von der Aufgabenstellung – 3D-Punktwolken oder digitalen Gebäudemodellen.

Webbasierte Dokumentationssysteme wie Eywa ermöglichen es, umfangreiche Bilddaten übersichtlich aufzubereiten und einzelnen Bereichen eines Gebäudes zuzuordnen. Dadurch können bestehende Zustände, erkennbare Veränderungen und dokumentierte Auffälligkeiten auch zu einem späteren Zeitpunkt nachvollzogen werden.

Die digitale Gebäudedokumentation ersetzt dabei weder ein Gutachten noch eine technische, statische oder bauphysikalische Prüfung. Sie liefert jedoch eine strukturierte visuelle und räumliche Datengrundlage, auf der fachkundige Personen ihre weiteren Untersuchungen, Bewertungen und Planungen aufbauen können. Mit zunehmender Digitalisierung der Immobilienwirtschaft werden nachvollziehbar aufbereitete Gebäudedaten künftig eine größere Rolle bei Bestandsaufnahme, Instandhaltung, Sanierungsplanung und Beweissicherung einnehmen.

Über den Autor

Ing. Kamil Lagun, MSc beschäftigt sich seit 2018 mit der digitalen Erfassung und Dokumentation von Gebäuden und Bauwerken mittels Drohnen, Photogrammetrie, Laserscanning und 3D-Punktwolken. Er ist Geschäftsführer der AeroSurvey Solution Luftbildvermessung GmbH.

Unternehmenszuordnung: AeroSurvey Solution Luftbildvermessung GmbH

Website: www.aerosurvey.at