Die Immobilienweisen haben ihr Frühjahrsgutachten für Deutschland vorgelegt. Und die Aussagen sind eindeutig: Der Markt bleibt weiter im Aufwind, dadurch steigt aber der Druck auf Mieter und Käufer von Wohnimmobilien – auch Büroflächen werden rarer. Vor allem in den Ballungsräumen. Eine Trendumkehr ist jedenfalls nicht absehbar, so die Immobilienweisen des ZIA, des Spitzenverbandes der deutschen Immobilienwirtschaft. Die Rally auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt wird sich weiter fortsetzen. Grund für das steigende Preisniveau ist das Missverhältnis zwischen Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage, heißt es in dem Gutachten.
Der Wohnungsmarkt
Die Mieten steigen ständig weiter, und für die Kaufpreise von Wohnungen gilt das Gleiche. Im Vergleich der sieben bevölkerungsreichsten Städte (A-Städte) werden die höchsten Mieten mit 16,54 Euro pro Quadratmeter nach wie vor in München verlangt, gefolgt von Stuttgart, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf, Köln und Berlin.
Im bundesweiten Mittel beträgt der Kaufpreis pro Quadratmeter 1.875 Euro, wobei die Schwankungen zwischen den einzelnen Städten naturgemäß sehr hoch sind. Verglichen mit dem dritten Vorjahresquartal ergibt sich damit eine Preissteigerung über das gesamte Bundesgebiet von 8,2 Prozent. Spitzenreiter bei den Preissteigerungen war die Hauptstadt Berlin mit 15,2 Prozent, gefolgt von Frankfurt am Main mit 13,2 Prozent.
Was die Immobilienweisen in ihrem Frühjahrsgutachten besonders kritisieren, ist, dass der „Neubau in unserem Land völlig vernachlässigt wird“, sagt Andreas Mattner, Präsident des ZIA. Statt Anreizen werden falsche Entscheidungen gefällt, die den Neubau letztendlich behindern. So wurde das Mietrecht verschärft, und vereinzelt wird in der Politik sogar mit Enteignungen spekuliert. Auch Maßnahmen wie die Mietpreisbremse dürften kaum zu einer Entspannung der Lage führen. „Als Symptombehandlung stört sie die Funktion des Preises als Signal der Knappheit und vergrößert die Unsicherheit von Mietern, Vermietern und Investoren“, meint Lars P. Feld, einer der Immobilienweisen und Mitverfasser des Gutachtens.
Dringend erforderlich seien stattdessen: die Erhöhung der linearen Abschreibungsmöglichkeiten, die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung, die Senkung der Grunderwerbsteuer sowie die Beschleunigung von Planungs- und Baugenehmigungsverfahren. Da aber keine dieser Maßnahmen großflächig stattfindet, verschlimmert sich die Situation vor allem in den Ballungsräumen.
Auf den Wohnungsmärkten rechnen die Immobilienweisen daher mit weiteren Preiszuwächsen – wie sie mittlerweile selbst außerhalb der Metropolen bereits zu beobachten sind. Einzig und allein die niedrigen Zinsen sorgen dafür, dass Wohnimmobilien erschwinglich bleiben. In einigen Gegenden könnten allerdings die Preisübertreibungen auch „Korrekturen nach sich ziehen“.
Der Büromarkt
In 35 deutschen Städten liegt eine akute Knappheit an Büroflächen vor. Dies kann sogar so weit gehen, dass an einigen Standorten mit einer Abwanderung von Unternehmen zu rechnen ist. Aber auch die Investitionen werden zurückgehen, denn es fehlt wie auch in Österreich an entsprechenden Objekten. Es ist zu erwarten, dass die Investoren den Mangel an Bürohäusern durch den Kauf von Wohnprojekten kompensieren werden. Die Nachfrage nach den (noch) vorhandenen Büroprojekten wird allerdings zu einem weiteren Sinken der Rendite führen. Im Jahresverlauf 2018 sanken die Nettoanfangsrenditen zum neunten Mal in Folge seit 2009 quer über alle Städteklassen auf neue Rekordwerte. An den A-Standorten lag der gewichtete Durchschnitt für Core-Immobilien Ende 2018 bei 3,0 Prozent und lediglich zehn Basispunkte unterhalb des Vorjahrsniveaus. Es scheint somit langsam eine Bodenbildung einzusetzen. Berlin liegt mit 2,8 Prozent vor München und Hamburg mit je 2,9 Prozent gefolgt von Frankfurt mit 3,0 Prozent.
Die gute Nachricht ist allerdings für die Immobilienwirtschaft, dass die Leerstände abgebaut werden und die Spitzenmieten steigen werden.
Eine Kurzfassung des Gutachtens gibt es hier.