Einige wesentliche Unterschiede beim Mietrecht zwischen Deutschland und Österreich sollen im Folgenden erklärt werden.
Wo ist das Mietrecht geregelt und in welchem Umfang?
Die grundlegenden Aspekte des Mietrechts in Österreich sind im Mietrechtsgesetz (MRG) festgehalten. Es ist vor allem dazu da, den Mieter zu schützen, und beschäftigt sich u. a. mit der Gestaltung des Mietvertrags, der Miete, mit der Instandhaltung, den Betriebskosten und der Kündigung. In Deutschland hingegen sind die wesentlichen Punkte im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Wichtig ist hier, dass mit diesen Gesetzestexten die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse vorliegen – sie sind demnach nicht nur auf Immobilien anzuwenden. Im Gegensatz dazu wird in Österreich zwischen der Voll- und der Teilanwendung des MRG unterschieden. Ersteres bedeutet, dass das MRG grundsätzlich für die Miete von Wohnungen, Wohnungsteilen oder Geschäftsräumen sowie die dabei mitgemieteten Haus- bzw. Grundflächen gilt. Von einer Teilanwendung ist die Rede, wenn nur bestimmte Paragrafen des Gesetzes anwendbar sind, in der Regel sind damit unterschiedliche Arten von Mietgegenständen gemeint.
Wie sind Mieterhöhungen geregelt?
Ein wichtiger Aspekt beim Mieterschutz ist die Regelung von Mieterhöhungen. In beiden Ländern ist eine ständige Erhöhung der Mieten zu beobachten, weshalb eine Regelung der Mieterhöhungen zu den wichtigsten Aspekten des Mietrechts gehört.
Sowohl in Deutschland als auch in Österreich darf der Vermieter die Miete nur unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen. So muss beispielsweise in Österreich eine sogenannte Wertsicherungsklausel im Mietvertrag enthalten sein, mit der festgelegt wird, dass der Mieter eine Erhöhung zu akzeptieren hat, die sich nach jährlich vom Gesetzgeber angepassten Richtwerten gestaltet. Auch nach Sanierungsarbeiten (nicht aber nach gewöhnlichen Reparaturen zur Instandhaltung) kann die Miete erhöht werden.
Das ist in Deutschland nicht anders. Hier gibt es jedoch die Besonderheit, dass es bestimmte Kappungsgrenzen gibt, die vom Gesetzgeber bestimmt wurden. Diese dürfen von der Mieterhöhung nicht überschritten werden. Gemäß § 559 BGB darf der Vermieter nach einer Modernisierungsarbeit die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Nach § 558 BGB darf eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden, wenn die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert war. Im Zusammenhang mit den Mieterhöhungen ist weiters die Mietpreisbremse in Deutschland hervorzuheben, die es in Österreich (noch) nicht gibt, dort aber seit Jahren im Gespräch ist.
Die Mietpreisbremse in Deutschland ist ein Instrument, um den rasant steigenden Mieten vor allem in Ballungsgebieten Einhalt zu gebieten. Daher gilt diese nicht bundesweit, sondern nur in besonders kritischen Regionen, in denen Wohnungsknappheit herrscht und die Mietpreise bereits sehr hoch sind. Mit der Mietpreisbremse darf in Neuverträgen keine Miete verlangt werden, welche die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigt.
Wann und wie kann gekündigt werden?
Sowohl in Deutschland als auch in Österreich sind die Gründe, aus denen ein Vermieter den Vertrag kündigen kann, beschränkt. In Österreich zählt § 30 des MRG die wichtigen Gründe auf, aus denen der Mietvertrag von Vermieterseite gekündigt werden kann. Dazu zählt, wenn … … der Mieter seine Miete nach einer bestimmten Frist nicht gezahlt hat. … der Vermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie dringend benötigt. … durch die Beibehaltung des Mietvertrages die Erhaltungskosten des Miethauses (in dem sich der Mietgegenstand befindet) mit dem Mietzins nicht gedeckt werden können und die Veranlassung einer baubehördlichen Abtragung erfolgte und dem Mieter ein Ersatz beschafft werden kann.
Im deutschen Mietrecht wird von einem berechtigten Interesse gesprochen, das der Vermieter nachweisen muss, um einen Mietvertrag zu kündigen. Eine Kündigung allein, um die Miete zu erhöhen, ist hierbei ausdrücklich ausgeschlossen. Die drei Punkte, die oben im österreichischen Mietrecht als wichtige Gründe für den Vermieter gelten, sind vergleichbar mit jenen, aus denen auch in Deutschland ein Vermieter den Vertrag auflösen kann. Wichtig ist hier jedoch, dass es in dem österreichischen Gesetzestext insgesamt 16 solcher Gründe gibt – also 13 mehr als oben aufgezählt –, während in Deutschland nur jene drei Punkte gemäß BGB als berechtigtes Interesse des Vermieters gelten. Mehr zum deutschen Mietrecht lesen Sie auf https://www.mietrecht.com/.