Der Schweizer Autor Bernhard Steiner hat gesagt, dass Statistiken legitime Lügen sind. Ich glaube, Sie sind anderer Meinung, oder?
Gregor Pfeiffer: Ich denke, dass Statistiken oft missbraucht werden, um Standpunkte zu untermauern. Oft passiert dies, indem sprichwörtlich Äpfel und Birnen vermischt und dann Durchschnitte gerechnet werden, welche die eigentliche Aussage verfälschen. Wir stehen für Transparenz und decken derartige Lügen gerne auf.
Welche Daten verwenden Sie bzw. wie kommen Sie zu den Zahlen, um regelmäßig aktuelle Zahlen und Prognosen über den Wiener Immobilienmarkt erstellen zu können?
GP: Um den Verhandlungserfolg beziffern zu können, werten wir sowohl Angebots- als auch Abschlussdaten aus. Die Angebotsdaten nehmen wir aus einer großen Anzahl an Inseraten. Im Bereich der Abschlussdaten greifen wir einerseits auf das Grundbuch, andererseits auf Miet- und Kaufverträge zurück, die uns oftmals in anonymisierter Form von Kooperationspartnern zur Verfügung gestellt werden.
Im Jänner ist der Jahresbericht 2024 erschienen. Wir stehen kurz vor dem ersten Quartalsbericht 2025. Müssen wir uns um den Wiener Markt Sorgen machen?
GP: Als neutraler Beobachter machen wir uns dann Sorgen, wenn ein Markt nicht funktioniert, so wie dies in den vergangenen beiden Jahren der Fall war. Seit dem 3. Quartal 2024 zieht das Marktvolumen wieder an, was nicht heißt, dass es 2025 keine Überraschungen mehr geben kann. Unser Marktbericht über das 1. Quartal 2025 erscheint am 7. April.
Die Daten, die Sie zur Verfügung stellen, sind sehr detailliert und gehen bis zur Bezirksebene in Wien hinunter. Habe ich das richtig gelesen, dass in den Außenbezirken in Wien die Mietpreise sinken?
GP: Tatsächlich können wir sogar Daten auf der Ebene der 91 Wiener Bezirksteile bereitstellen. Inhaltlich bringt mich Ihre Frage zu meiner Eingangskritik an nicht aussagekräftiger Durchschnittsbildung zurück. Vergleicht man das gesamte Marktangebot von Altbauten in den äußeren Bezirken der Jahre 2023 und 2024, so gingen die Mieten scheinbar zurück. Bei einer genaueren Analyse zeigt sich jedoch, dass die Angebotsqualität deutlich zurückging, da viele Immobilienentwickler gezwungen waren, „sanierungsbedürftige“ Altbauten günstig zu vermieten, um die gestiegenen Zinsen zahlen zu können. Bei Herausrechnung dieser Angebotsveränderung stellen wir fest, dass die Inflation auch vor diesem Marktsegment nicht haltgemacht hat und die Mieten gestiegen sind.
Das heißt, Ihre Berichte bilden auch die Inflation ab?
GP: Mit unserer Methode können wir die Preisentwicklung unter Berücksichtigung der Angebotsveränderung simulieren und so die echte Inflation auf dem Wiener Wohnimmobilienmarkt darstellen. Hierauf sind wir insofern stolz, als wir derartige Zahlen bis dato in keinen anderen Publikationen entdeckt haben.
Ihre Methode ist wissenschaftlich. Können Sie uns dazu und zu Ihrem Prognosetool mehr erzählen?
GP: Wir sammeln laufend Miet- und Kaufpreisdaten und legen diese strukturiert in Datenbanken ab. Über diese Daten lassen wir jede Nacht eine Regressionsanalyse laufen und ermitteln so tagesaktuell den Wertbeitrag von 35 Werttreibern, vom Bezirksteil bis zum Heizsystem. An die statistische Signifikanz stellen wir Anforderungen, wie man sie aus wissenschaftlichen Publikationen kennt.
Man holt sich Ihre Expertise auch bei Streitigkeiten über den Wert einer Immobilie. Welche Zahlen können bzw. wie kann der IMMOkalkulator da helfen?
GP: Wir raten unseren Kunden stets, Gerichtsprozesse nach Möglichkeit zu vermeiden, und freuen uns, wenn wir hierzu einen Beitrag leisten können. Im konkreten Fall ging es darum, dass ein Entwickler eine Wohnung mit Balkon, quasi als Forward Deal, verkauft hat, um dann festzustellen, dass er die Genehmigung nicht erhält. Daraufhin entbrannte eine Diskussion über den Wert des Balkons, und die beiden Parteien waren kurz davor, vor Gericht zu gehen. Wir haben den statistischen Wert des Balkons dieser konkreten Wohnung ermittelt und so unseren Beitrag zu einer friedlichen Lösung geleistet.
Haben Sie Pläne, die Quartals- und Jahresberichte vom Wiener Markt auf ganz Österreich auszuweiten?
GP: Das ist leider unmöglich. Für eine Regressionsanalyse benötigt man große Datenmengen, die auf dem österreichischen Markt nur für Wien verfügbar sind. Wir freuen uns aber auch sehr darüber, auf dem Wiener Wohnungsmarkt unseren Beitrag zu steigender Transparenz leisten zu dürfen.