• Budget-/Economy & Resort-Hotels weiterhin attraktiv
• Krisenresilienz führt zu neuer Portfoliodiversifizierung
• Verhaltener konjunktureller Ausblick gepaart mit Kostendruck auf operativer Seite bremst den Investmentmarkt
„Für besonders resilient halten wir auch in dieser Krisenphase das Budget- und Economy-Segment, welches deutlich kosteneffizienter ist als andere Hotel-Segmente, aber auch das Luxus-Segment, in dem Gäste tendenziell wenig preissensitiv sind – auch in rezessiven Phasen", sagt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei Union Investment.
Weil höhere Personal- und Energiekosten auf die Margen drücken, tun sich aus Löchers Sicht hingegen Voll-Hotels, die das gesamte Programm von Logis über Food & Beverage bis hin zu Fitness und Wellness anbieten, in der aktuellen Lage schwerer.
Konjunktur-Perspektive als stärkste Bremse
Die Herbst-Umfrage erfolgte zwischen dem 23. September und 24. Oktober 2022 und zeigt deutlich: Sieben Monate nach dem Angriff Russlands auf die Ukraine sinken alle Indexe wieder, allerdings nicht vergleichbar mit den dramatischen Einbrüchen im Corona-Jahr 2020.
Berater/Makler, Hotelbetreiber, Projektentwickler, Eigentümer/Investoren und Finanzierer waren in der Umfrage am stärksten vertreten (85%). 74% gaben an in der DACH-Region tätig zu sein, 34% auch im übrigen Europa.
Unterbrechungen in den Lieferketten, Inflation, Zinssteigerungen, Personalengpässe: Die Belastungen für Hoteleigentümer wie Hotelbetreiber sind hoch. So ist es nicht verwunderlich, dass das Transaktionsvolumen in der DACH-Region so gut wie still steht. Die große Mehrheit der Befragten (66%) kann nicht abschätzen, wann das Ankaufsvolumen wieder Vor-Corona-Niveau erreicht.
Als Ursache für den ausgebremsten Investment-Markt sieht die deutliche Mehrheit (43%) den verhaltenen konjunkturellen Ausblick, noch vor gestiegenen Zinsen (33%) und dem Krieg in der Ukraine (20%).
Budget und Leisure bleiben attraktiv
Hoffnung schöpfen die Hotel-Experten aus einzelnen Segmenten: 58% der Befragten halten Economy-/Budget-Hotels für die attraktivste Sparte in den nächsten 12 Monaten. Kein Wunder: Sie bewegen sich mit ihren schlanken Kosten-Strukturen robust durch jede Krise. Und der Reiseboom im Corona-Sommer 2021 wie auch in diesem Sommer stärken das Vertrauen der Experten in das Tourismus- und Freizeit-Segment. Reisen gehören inzwischen einfach zur Leisure-DNA der Bevölkerung. So konnte die Hotellerie in diesem Sommer erstmals auf breiter Front deutlich höhere Preise durchsetzen.
„Mit der voranschreitenden Professionalisierung und der Abmilderung der bisher noch stark ausgeprägten Saisonalität wird die Asset-Klasse der Ferienhotels zukünftig weiter an Attraktivität gewinnen und sich auch bei institutionellen Anlegern etablieren", so Andreas Löcher. "Denn letztlich bieten Resort-Hotels durch ihre Krisenresilienz grundsätzlich attraktive Möglichkeiten zur Portfoliodiversifizierung, mit langfristigem Wertwachstum auch über Wirtschaftskrisen hinweg."
Zwei Indices sind stabil
Die Hotel-Experten verzweifeln also nicht, trotz der aktuellen Mehrfach-Belastungen. Zweifel werden in den Umfrage-Ergebnissen aber durchaus sichtbar. Im Business-Index beurteilte noch das Gros der Befragten im September/Oktober die Markt-Situation für das eigene Unternehmen als gut (33%) und befriedigend (45%), so dass der Index stabil auf Vorjahres-Niveau bleibt.
Ähnliches Bild beim Operation Index, der nach der aktuellen Stimmung in der Hotellerie bezüglich der Umsatz-Entwicklung fragt: Dort ist die Stimmung bei 27% gut, zufrieden sind 54% und 18% skeptisch, damit bleibt der Index im Vergleich zum Vorjahr stabil.
Der Development Index sinkt dagegen mit -21% am stärksten. Neubau-Projekte finden aktuell fast keine Finanzierung mehr, was sich in den Erwartungen niederschlägt: Für das Gros der Befragten sind die Aussichten schlecht (42%) oder sehr schlecht (15%) – gegenüber 36% Zufriedenen und 6% mit guten und sehr guten Erwartungen.
Die Geschäftserwartungen insgesamt sinken "nur" um 17% im Vergleich zum Expectation Index des Vorjahres. Für die nächsten sechs Monate bleiben die Geschäftserwartungen für 43% der Befragten gleich, 29% erwarten jedoch eine schlechtere Entwicklung und 27% hoffen auf gute Geschäfte.
Mit 2893 Punkten sinkt der Gesamtindex um 10,5% zum Vorjahr, aber er bleibt deutlich über dem Rekordtief des Jahres 2020 mit einem Gesamtindex von damals 2130.