Das Ergebnis vorweg: An der Diagnose herrscht auf dem Podium eine erstaunliche Einigkeit — und sie fällt unbequem aus. Den Rahmen setzt ein am Sendetag erschienener Sonderbericht von Immo Analytics, der bis 2028 eine wachsende Versorgungslücke bei frei finanzierten Wohnungen prognostiziert: Die Fertigstellungen bleiben hinter dem Bedarf zurück, das Mietwohnungsangebot schrumpft. Genau diese Verknappung zieht sich als roter Faden durch eine gute Stunde Debatte.
Zum Hintergrund: ein Mietrecht im Dauer-Umbau
Die Debatte fällt nicht in ein ruhiges Jahr. Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) samt Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) — am 11. Dezember 2025 beschlossen, in Kraft seit 1. Jänner 2026 — hat der Gesetzgeber die Wertsicherung von Mieten erstmals dauerhaft gedeckelt: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) dürfen Richtwert- und Kategoriemieten 2026 nur um ein Prozent und 2027 nur um zwei Prozent steigen, ab 2028 zählt der über drei Prozent liegende Inflationsteil nur noch zur Hälfte (laut WKO). Erstmals unterscheidet das Gesetz zwischen kleinen und unternehmerischen Vermietern; für Letztere steigt die Mindestbefristung von drei auf fünf Jahre. Parallel sorgte der Oberste Gerichtshof am 30. Juli 2025 (10 Ob 15/25s) für eine Wende in der Wertsicherungs-Judikatur. Und im Hintergrund tickt die Frist zur EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), national umzusetzen bis 29. Mai 2026. Vor diesem Hintergrund ist die Frage nach dem „idealen" Mietrecht keine akademische.
„Nicht der Weisheit letzter Schluss"
Den Auftakt macht Birgit Kraml mit dem Blick aus der Praxis und aus ihrem Arbeitspapier zum leistbaren Wohnen. Österreich gilt im Ausland als Vorbild — doch das Mietrechtsgesetz selbst hält sie für reformbedürftig: zu fragmentiert, zu unübersichtlich, in Teilen rückwirkend anzuwenden. „Das MRG per se", sagt Kraml, „ist nicht der Weisheit letzter Schluss." Ihre Hebel liegen früher: Bauordnungen vereinfachen, Verfahren beschleunigen. In Dänemark, erinnert sie, erhalte man nach einer bestimmten Frist automatisch die Baubewilligung, wenn die Behörde nicht tätig werde. In Österreich dagegen: neun Bauordnungen für ein kleines Land — und EU-Richtlinien, die neunmal unterschiedlich umgesetzt werden.
Besonders scharf wird Birgit Kraml beim Wiener Entwurf zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, der ökologische Pflichten an Markt-Auslöser wie Verkauf, Vermietung oder Nutzungsänderung knüpfen soll. Ein hehres Ziel — aber auf wessen Kosten? „Das ist ja eine Art Enteignung, de facto", sagt sie. Wer den Verkauf an eine Sanierungspflicht binde, greife in den Wert der Immobilie ein. Und es bleibe ja nicht dabei: auch die angedachte Anhebung der ImmoESt zeige eine Tendenz, „immer nur in die Richtung der böse Vermieter".
Der Mietadel und die fehlende Treffsicherheit
Michael Pisecky knüpft an und dreht den Blick auf das vielzitierte „Erfolgsmodell" sozialer Wohnbau. In Wien mache der geförderte Bereich rund 60 Prozent der Einheiten aus, in den anderen Bundesländern etwa 25 Prozent — die Frage sei, ob er seine soziale Aufgabe noch erfülle. In den geförderten Wohnungen wohne vielfach der Mittelstand, nicht die wirklich Bedürftigen; die lebenslange Vergabe erzeuge Immobilität. Gleichzeitig sei selbst Wiener Wohnen als größter Gemeindewohnungs-Halter aus den Mieteinnahmen kaum in der Lage, klimafit zu sanieren.
Die Zahl, die hängen bleibt, liefert Pisecky zum preisgeregelten Bestand: Durch die jüngsten Eingriffe seien die Mieten dort real um 25 Prozent gesunken. „Real um 25 Prozent", wiederholt er. Wer sehr günstig wohne, bleibe — wer neu suche, treffe auf steigende Preise. Sein Befund mündet in eine Warnung mit Bild: „Ich möchte jetzt nicht Havanna zitieren, aber das ist die Endform des leistbaren Wohnens." Günstig, aber irgendwann ruinös.
Martin Prunbauer setzt nach — und beginnt mit der OECD: Österreich habe „das strengste Mietrecht in Europa", im Vollanwendungsbereich zu hundert Prozent. Das deckt sich mit der internationalen Einordnung: In den OECD-Indikatoren zur Mietregulierung rangiert Österreich gemeinsam mit Schweden und Dänemark im Spitzenfeld der am stärksten regulierten Mietrechtsordnungen. Dennoch, so Prunbauer, werde laufend nachgelegt. Die Folgen seien absehbar: Die Bauansuchen seien um 40 Prozent zurückgegangen (von ihm im Vortrag genannt), bei steigender Bevölkerung. „Jetzt muss ich kein Volkswirtschaftsprofessor sein", so Prunbauer, um zu erkennen, was passiert, wenn die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt: Auf Dauer schade man damit den Mietern, weil sie keine Wohnungen mehr finden.
Seinen Gegenvorschlag „trommelt" er, wie er sagt, seit Jahren: „Im Gemeindebau zahlt jeder angemessenen Mietzins. Punkt." Wer Förderung brauche — weil jung, in Ausbildung, krank, in Pension oder mit geringem Einkommen — bekomme einen reduzierten Mietzins, alle anderen nicht. Das frei werdende Geld ließe sich in eine subjektive, treffsichere Förderung umwidmen.
„Uns fehlt die Planbarkeit"
Jürgen Narath bringt die Perspektive des Bestandshalters ein, der sein Portfolio über den gesamten Lebenszyklus denkt — und genau daran hapere es. „Uns fehlt momentan so ein bisschen diese Langfristigkeit", sagt er. Man werde überrascht von Entscheidungen, von spontanen Gesetzesänderungen, teils rückwirkend. Schon das Aufsetzen eines korrekten Mietvertrags am Wiener Zinshausmarkt verlange hohe Fachexpertise — und selbst dann sei nicht sicher, dass er im Folgejahr noch hält.
Wie absurd die Lage werden kann, illustriert Narath an einem Fall aus der Praxis: Trotz Schutzzone und Untervermietungsverbot habe man eine Airbnb-Vermietung eines Mieters nicht abwenden können. Man habe abgemahnt, eine Unterlassungsklage eingebracht — und trotzdem ein Verwaltungsstrafverfahren gegen die Geschäftsführung erhalten, weil man Airbnb in einer Schutzzone „zugelassen" habe. Erst eine Räumungsklage hätte gereicht. „Wie kann ich hier die Gesetzeslage so richtig anwenden, dass es aus Vermieter- und Mietersicht funktioniert?", fragt er — die Interessen der ordentlichen Mieter ausdrücklich eingeschlossen.
Dass diese Unsicherheit kein Bauchgefühl ist, zeigt die Wertsicherungs-Frage exemplarisch: Eine Serie verbraucherfreundlicher Entscheidungen hatte zahllose Indexklauseln in Altverträgen kippen lassen, ehe der OGH die Linie mit 10 Ob 15/25s im Juli 2025 wieder einfing. Genau solche Sprünge meint Narath, wenn er von fehlender Planbarkeit über die Investitionszyklen spricht.
„Die beste Mietpreisbremse"
Aus Italien zugeschaltet, übernimmt Paul Zödl die Investorenbrille — und beginnt mit einer Pointe: Das österreichische Mietrecht sei „ein Paradies, aber nicht für Vermieter, sondern für Mieter". Die größte Frage jedes Einsteigers laute schlicht: Welche Miete darf ich verlangen? Anwendungsbereich, zulässiger Mietzins, Rechtskonformität des Vertrags — ein Dschungel.
Den Markt selbst zeichnet Zödl nüchtern: In Wien seien fast sechs von zehn Wohnungen Gemeinde- oder Genossenschaftsbau, der Rest weitgehend vom Richtwert geprägt. Echtes Spiel von Angebot und Nachfrage gebe es nur in einem kleinen, fragmentierten freien Segment. Wie eng es regional werden kann, zeigt er an einer Kennzahl (nach eigener Recherche): In Innsbruck stünden bei rund 145.000 Einwohnern auf der größten Plattform etwa 50 Mietwohnungen im Angebot — in Graz, bei doppelter Einwohnerzahl, fast 3.000. Und der Druck steige: Österreich wachse laut Statistik bis 2050 um rund acht Prozent, vor allem über Zuwanderung in die Ballungszentren, die ganz überwiegend in den Mietmarkt dränge.
Sein Schluss daraus ist ein Satz, dem auf dem Podium niemand widerspricht: „Die beste Mietpreisbremse ist die Ausweitung des Wohnungsangebots." Und sein Leitmotiv: „Fördern statt fordern."
Was bleibt: deregulieren — und ein Bonus, kein Malus
Bei den Lösungen rückt das Podium eng zusammen. Michael Pisecky pocht auf zweierlei: zunächst eine solide Datenbasis — wo stehen wie viele Wohnungen, in welchem ökologischen Zustand —, um Wohnbauförderung bedarfsgerecht zu steuern; und dann konsequente Deregulierung. „Wenn es wirtschaftlich nicht geht, dann werden wir es nicht auf Dauer quersubventionieren können." Wo es schon ein System gebe, sollten Ausstattung, Lage und ökologischer Zustand zählen — samt klarem Belohnungstatbestand für die, die ihr Haus klimafit machen, und Nachverdichtung als Hebel, um die Mittel dafür überhaupt zu erwirtschaften.
Prunbauer setzt beim kleineren Eigentum an, das im Haus- und Grundbesitzerbund die Mehrheit stellt: Die Befristung sei ein klassisches Beispiel dafür, wann mehr Wohnungen auf den Markt kämen. Aus der Vertretungspraxis kennt er den Reflex: Man habe für einen Klienten erfolgreich verhandelt, und auf den Hinweis, jetzt könne er ja wieder vermieten, sei die Antwort gekommen: „Sind Sie wahnsinnig? Das brauche ich für meine Enkel." Jede Liberalisierung — auch unterhalb der heutigen Drei-Jahres-Grenze — bringe erfahrungsgemäß zusätzliche Wohnungen. Und statt eines Bonus-Malus-Systems plädiert er für ein reines Bonussystem: Anreize wirkten besser als Verbote.
Zödl bringt es radikaler auf den Punkt: den „Mietadel" abschaffen. Dass allein das Datum der Baubewilligung über die Mietzins-Schublade entscheide, sei faktisch eine Altersdiskriminierung. Sein Vorschlag: Der Energiekennwert solle künftig über die Miethöhe entscheiden. Und um private Investitionen zu mobilisieren, will er die Immobilienertragssteuer „einfrieren" — fließe das zu versteuernde Geld binnen eines Jahres wieder in den Markt, bleibe es steuerfrei.
Narath schließlich wirbt für Fairness pro Gebäude statt Kategorisierung nach Jahreszahlen: Jedes Haus solle neutral betrachtet werden, nach Bedarf und nötiger Investition. Doch er benennt auch die Stimmung, die über allem liegt — den „psychologischen Faktor". Vermieter und Entwickler seien derzeit „nicht die Heroes am Markt, sondern eher die Bösewichte", und für viele Ideen sei die Tür schlicht zu.
Ausblick
Bleibt die Frage, ob sich daraus rasch etwas bewegt. Moderator Walter Senk verweist auf den größeren Rahmen: Beim FIABCI World Congress habe Anna Claudia Rossbach (Executive Director, UN-Habitat) im O-Ton gesagt, ohne privates Geld sei die Wohnbauversorgung weltweit nicht zu schaffen — Staaten könnten maximal 15 Prozent finanzieren. Die Aufgabe sei also, Rahmenbedingungen zu schaffen.
Auf dem Podium fällt der Satz, der die Stoßrichtung des Abends bündelt: „Wir haben keinen Regulierungsbedarf, sondern einen Deregulierungsbedarf" — so fasst Walter Senk die Position von Michael Pisecky zusammen. Das letzte Wort aber gehört Birgit Kraml. Auf die Frage nach einem Schlusswort sagt sie nur: „Die Hoffnung stirbt zuletzt."
Häufige Fragen zum österreichischen Mietrecht (Stand: Juni 2026)
Was regelt das MieWeG bzw. das 5. MILG? Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) ist Teil des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (5. MILG), das am 11. Dezember 2025 beschlossen wurde und seit 1. Jänner 2026 gilt. Es deckelt die wertgesicherte Anhebung von Mieten und valorisiert nur noch einmal jährlich zum 1. April.
Wie stark dürfen Richtwert- und Kategoriemieten 2026 und 2027 steigen? Im Vollanwendungsbereich des MRG sind die Anhebungen laut WKO 2026 auf ein Prozent und 2027 auf zwei Prozent begrenzt. Ab 2028 fließt der über drei Prozent liegende Inflationsanteil nur noch zur Hälfte in die Wertanpassung ein.
Was ändert sich bei der Befristung von Mietverträgen? Erstmals wird zwischen kleinen und unternehmerischen Vermietern unterschieden. Für unternehmerische Vermieter steigt die Mindestbefristung von drei auf fünf Jahre; kleine Vermieter können weiterhin kürzer befristen.
Worum ging es bei der OGH-Wende zur Wertsicherung? Nach einer Reihe verbraucherfreundlicher Entscheidungen, die viele Indexklauseln in Frage gestellt hatten, entschied der Oberste Gerichtshof am 30. Juli 2025 (10 Ob 15/25s) in eine andere Richtung und schuf damit für langfristige Mietverhältnisse mehr Rechtssicherheit.
Wie stark ist Österreichs Mietrecht im internationalen Vergleich reguliert? Laut OECD-Indikatoren zur Mietregulierung zählt Österreich gemeinsam mit Schweden und Dänemark zu den am stärksten regulierten Mietrechtsordnungen Europas.