Ich treffe meinen Gesprächspartner ausnahmsweise nicht in der Innenstadt, sondern in einem Kaffeehaus in der Nähe des Westbahnhofs. Viel wird derzeit über die SIGNA und René Benko spekuliert, und so machen das mein fiktives Gegenüber und ich auch. Grundsätzlich besitzt die SIGNA zahlreiche Immobilien in sehr guter bis exzellenter Lage, „aber es wäre interessant zu wissen, was das Goldene Quartier wirklich an Cashflow bringt“, startet der Brancheninsider seine Überlegungen: „Und vor allem: Ist es fix oder variabel finanziert? Wenn es variabel finanziert ist, dann geht sich das mit den gestiegenen Zinsen nicht mehr aus.“
Er fährt fort: „Was René Benko gemacht hat, war sinnvoll. Er hat in sehr guten Lagen gekauft, aber die Ausflüge in den Handel verstehe ich nicht. Außer natürlich, man möchte Topstandorte kaufen, wie bei Karstadt oder Kaufhof. Aber mir hunderte Mitarbeiter einzutreten, um die zu bekommen, das habe ich nicht verstanden. Da hätte ich auf die Immobilien verzichtet.“
Ich frage nach: „Auch in Österreich bei Kika/Leiner? Die Immobilien wurden ja unabhängig vom Handel gekauft.“
„Das stimmt. Im Portfolio gibt es zwei Immobilien, die mir interessant erscheinen. Das „Lamarr“ in der Mariahilfer Straße und eventuell das Haupthaus in St. Pölten, alle anderen sind nicht wirklich Toplagen – ohne jetzt eine regionale Marktkenntnis zu besitzen. Daher ist diese Firmenübernahme für mich gar nicht verständlich.“
„Außerdem ist ja der Kauf des „Lamarr“ in der Mariahilfer Straße sehr seltsam zustande gekommen. Da wurde am Wochenende das Amt aufgesperrt.“
Mein Gesprächspartner lacht: „Ja, diese Geschichte ist von einem Journalisten gut erfunden worden. Der hat sie ins Rollen gebracht, und seither steht sie überall. Was erzählt wird, entspricht nicht den Tatsachen. Was man tatsächlich gemacht hat, war, dafür zu sorgen, dass der Beamte bis 13.30 Uhr im Amt bleibt und nicht um 13.00 Uhr den Bleistift weglegt. Dass der Beamte da nicht happy war, ist klar, aber die kolportierte Geschichte stimmt nicht. Das weiß ich aus erster Hand.“
Aber das sind Peanuts und eine nette Story. Was mich wirklich interessiert, ist, wie mein Gesprächspartner René Benkos Zug zur Politik sieht? „Ich habe diesen Hang zur Politik nie verstanden. Was soll ihm ein Gusenbauer bringen? Wenn ich Developer sein möchte, dann brauche ich Kontakte, aber in eine andere Richtung. Nicht die Bundespolitik zählt dann, sondern Bürgermeister und Bauabteilungen. Außer ich möchte mich schmücken. Ein Bild mit einem Politiker macht sich gut. Das macht es für die Medien interessanter, aber für René Benko jetzt unangenehmer.“
„Wie meinen Sie das?“
„Ein fesches Foto mit dem Herrn Kurz macht sich in den Medien immer gut, wenn alles läuft. Aber jetzt werden natürlich genau diese Fotos aufgegriffen. Sie sind also nicht ‚neutral‘, sondern politikbehaftet, und damit wird das Geschehen rund um die SIGNA für die Lesenden noch viel interessanter. Wobei man das auch anders hätte lösen können beziehungsweise behandeln müssen.“
„Wie?“
„Probleme, die man untereinander hat, sollte man nicht öffentlich machen, sondern intern abhandeln. Via Presse mit anderen zu kommunizieren ist nicht notwendig. Ein paar haben sich ganz weit rausgelehnt. Die anderen waren vifer und haben sich zurückgehalten. Ich verstehe nicht, warum man sich nicht auf eine geeignete Strategie einigt, bevor man die Zeitungen narrisch macht und sie alle rauf- und runterschreiben – und jeder vom anderen abschreibt. Wobei: Dass sich gerade der am meisten beschwert, dass er nichts gewusst habe, der selbst aus der Branche kommt und das Geschäft kennen sollte, ist schon eigenartig.“
Stimmt. Hätte man ja ein gewisses Gespür mitbringen können. Mein Gegenüber sieht in dieser ganzen Medien-Aktion noch eine weitere Schwierigkeit: „Jetzt hat auch der Risk-Manager ein Problem. Es ist jetzt alles so öffentlich, dass man strategisch ganz vorsichtig agieren muss. Wie soll man jetzt die Kreditlinie erhöhen? Vor allem ist die öffentliche Meinung auch gegen die SIGNA und Benko. Einige deutsche Medien verfolgen ihn mit ehernem Zorn, auch in Österreich. Bei den deutschen Medien weiß ich nicht, warum, aber bei den österreichischen ist es naheliegend.“
„Wie sehen Sie die Rolle der Banken?“
„Auch wenn es in einigen Artikeln so rauskommt, als hätten die Banken mehr oder weniger freihändig die Kredite vergeben, glaube ich das nicht. Wenn ein Projekt mit 100 bewertet wird und 80 Prozent Kredit genehmigt werden, dann kann ich mir nicht vorstellen, dass eine (österreichische) Bank anhand einer nachgewiesenen Wertsteigerung auf 120 bereit ist, wieder 80 Prozent von 120 zu geben, also das Kreditvolumen einfach zu erhöhen. Das würde mich ehrlich gesagt wirklich wundern. Die Prozesse in den Banken sind strenger geworden, und es gibt ein Risk-Management. Ich glaube auch nicht, dass vonseiten der Investoren hier interveniert wurde. Da müssten nach meinem Verständnis ganz andere Banken viel stärker involviert sein.
Was ich glaube, ist, dass die Kreditverträge gewisse Parameter enthalten, in denen festgehalten wird, wann der Kredit fällig gestellt werden könnte. Zum Beispiel – in unserem fiktiven Beispiel jetzt –, dass der Wert der Immobilie nie unter 100 fallen darf, sonst ist Cash nachzuschießen. Oder dass auch gewisse Cashflow-Kennzahlen erfüllt sein müssen.
Was ich mich aber frage, ist, aus welcher Unternehmenssicht die Dividende ausbezahlt wurde? Eine Dividende können sie in Österreich nur auf Basis einer UGB-Bilanz machen. (Anm. d. Red.: Unternehmensgesetzbuch). So, wie es dargestellt wird, geht es nicht.“
Die SIGNA ist der große Aufhänger in der Branche, aber bei dem ganzen Tumult rund um René Benko geht die aktuelle Situation rund um andere Immobilienfirmen etwas unter. Was passiert mit den anderen, die in den letzten Jahren groß geworden sind? Die im Auftreten bescheidener waren?
Der Immobilienprofi erzählt von seiner persönlichen Marktrecherche: „Alleine in meinem Wohnumfeld stehen drei Projekte, die sich derzeit ganz schwer vermarkten lassen. Zu nahe an der S-Bahn oder direkt neben einem angrenzenden Gebäude, einem Gemeindebau das dritte steht noch im Rohbau. Eines der Grundstücke wurde uns zum Beispiel vor mehr als 15 Jahren angeboten – da fährt die Eisenbahn durchs Wohnzimmer. Es ist sagenhaft, wie in den letzten Jahren Dinge wie etwa das Verständnis von Marktgegebenheiten über Bord geworfen wurden.“
Jetzt gibt es zu viele Wohnungen – teilweise auch halbfertig –, die der Markt erst absorbieren muss. Verkauft wird kaum etwas. Das wird sehr mühsam werden.
„Was wären denn die Lösungen?“
Das sei schwierig, meint mein Gesprächspartner und beschreibt die Situation: „Mietkaufmodelle sind bei größeren Projekten für die Developer ein Problem. Nur vermieten ist kurzfristig zur Überbrückung eine Lösung – langfristig aber problematisch. Die Immobilie ist kein Erstbezug mehr, was sich in den Preisen niederschlägt, und die Wohnung muss wieder teuer saniert werden. Zusätzlich muss man die Dauer der Mietverträge bedenken. Die Wohnungsknappheit abzuwarten wird bei vielen Unternehmen nicht so leicht möglich sein. Jeder, der jetzt eine Wohnung kauft, hat daher Sorge, dass er zu teuer kauft. Aber ich denke, die Banken werden die guten Lagen durchtragen, bei nicht so guten werden sie wohl vom Kredit etwas abschreiben, aber sie bekommen sie los. Bei den schlechten wird man sehen. Vor allem, wenn sie mit hohen Quadratmeterpreisen kalkuliert wurden – nur weil sie in den Nobelbezirken sind.“
Und damit landen wir wieder bei René Benko, denn die Conclusio für die Bauträger gilt für ihn genauso: „Die Prime-Immos der SIGNA kann man nur durchtragen und dann wieder halbwegs verkaufen. Das wäre die rationale Vorgangsweise.“ Mein Gegenüber verweist noch auf das Londoner Projekt Canary Wharf. Die Banken haben die Entwicklungsgesellschaft 2002 in Konkurs geschickt, und 2005 hat Canary Wharf geboomt. „Man hätte das Projekt durchtragen müssen.“
Drei Jahre. So lange haben wir jetzt nicht Zeit, und mein fiktiver Gesprächspartner muss auch zu einem Termin. Aber wir treffen uns wieder.
