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sicher einen sehr interessanten Aspekt mit eingebracht. Auf jeden Fall wünschen wir, sollte er zuschauen, eine gute Besserung. Damit komme ich auch schon zu unseren Podiumsteilnehmern und -teilnehmerinnen. Ladies first natürlich, Diana Weber-Owsian, Head of Office Austria CPI Europe. Hallo Diana. Hallo. Ingo Bischof, Geschäftsführer von Techno Bau Consult. Hallo Ingo. Hallo, schönen guten Tag. Neue Firma, aber wir werden dann auch hören, warum es diese neue Firma gibt. Ewald Stückler, Geschäftsführer von Techno Office Consult. Hallo Ewald.
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Hallo Walter und hallo an den Rest der Zuschauer. Und Stefan Vernhart, Geschäftsführer von EHL Gewerbeimmobilien. Hallo Stefan. Hallo lieber Walter, schönen guten Tag. Stefan, mit dir möchte ich auch anfangen, gleich mit unserer Einstiegsrunde. Kannst du ein bisschen so eine Übersicht geben, wie es derzeit am Büromarkt in Wien ausschaut? Sehr gerne. Es ist nach wie vor sicherlich die Situation, dass wir uns einer herausfordernden Situation gegenübersehen. Ich muss aber sagen, dass mit Sicherheit der Markt an sich vielleicht gar nicht so schlecht ist, wie er sich eigentlich in den Medien zum Teil darstellt.
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Das hat aber einen besonderen Grund. Es hat damit zu tun, dass Unternehmen sicherlich aktuell sehr viel vorsichtiger sind und deutlich geringer in die Zukunft schauen als bisher, weil es einfach die wirtschaftliche Planbarkeit in der aktuellen Situation mit wirtschaftlicher Situation und die geopolitische Lage nicht hergibt. Aber es sind auch sehr viele Unternehmen am Markt unterwegs, die aber wiederum mitunter auch den aktuellen Standort mit in Betracht ziehen. Und das ist dann oft der Grund, warum sich eben Unternehmen zum Teil vielleicht in der Außenwirkung nicht verändern, aber doch ihren aktuellen Standort deutlich
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verlängern. Das heißt, wir haben sehr viel zu tun, auch weiterhin. Es ist auch aus unserer Sicht heuer ein doch sehr gutes Jahr bis jetzt gewesen. Wir finden uns aber in einer unterschiedlichen Lage als noch vor ein paar Jahren konfrontiert. Wir haben auf der einen Seite deutlich geringere Fertigstellungsleistungen gegenüber früher und dementsprechend ist auch sozusagen das Motto „Angebot schafft Nachfrage" auch nicht mehr so zu bedienen wie früher. Aber was wir ganz stark merken, ist, dass wir Unternehmen sehr häufig auch sozusagen als Kunden betreuen dürfen, die sehr gerne in sehr guten Lagen
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anmieten würden, wo wir aber auch keine verfügbaren Flächen zum Teil haben. Das bezieht sich auf die Innenstadt zum Beispiel oder auf den Hauptbahnhof. Das sind oft wirtschaftsberatende Berufe, die auch in Zeiten wie diesen sehr gutes Geld verdienen und auch hochwertige neue Flächen suchen. Also die Leerstandsraten sind immer noch sehr niedrig und das gepaart mit einer geringen Fertigstellungsleistung, sehen wir uns oft einer Situation gegenüber, wo wir nicht alle Kunden bedienen können. Stefan, danke. Super Überblick mit wenig Quadratmetern. Das kann man alles nachlesen. Es geht immer um die Einschätzung, wie du das
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auch jederzeit siehst, wie es auf dem Markt ist und wir werden in einigen Themen noch ins Detail gehen. Ewald, ihr seid heute Techno Office Consult, Techno Bau Consult, also ihr seid sozusagen gemeinsam. Die Techno Bau Consult gibt es noch nicht so lange. Warum habt ihr euch eigentlich zusammengeschlossen beziehungsweise warum habt ihr die Techno Bau Consult gegründet? Vielleicht darf ich da mal kurz beginnen. Wir arbeiten schon seit Jahren sozusagen parallel zusammen an Projekten, wo wir für unsere Kunden die Architekturpläne zeichnen, die Konzepte entwickeln, den
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Bedarf abgreifen und auch dann als Generalplaner tätig sind in der ganzen sozusagen Innenausbau- oder Umbauaktivität. Und da haben wir schon in der Vergangenheit mit der Baulastung zusammengewertet, aber nicht in der Tiefe, die wir jetzt aufgrund der Nachfrage vom Markt erkennen. Das heißt, darum wollen wir jetzt auch mehr als Generalunternehmen und nicht nur als Generalplaner auftreten, um auch für unsere Kunden das Rundum-Sorglos-Paket anbieten zu können, weil wir nehmen jetzt die 360-Grad-Rundum-Sorglos-Paket-Analyse, die wir durchführen. Das heißt vom Beginn des Bedarfs, von der Grobkostenschätzung, von der
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Planung, von den Qualitätsdefinitionen, um auch eine Kostensicherheit unseren Kunden, ob das jetzt die Vermieter sind und auch die Mieter, geben zu können, dass er sicher am Ende des Tages weiß, was ich wirklich zu zahlen habe und nicht nur die Analyse macht und die Kalkulationen macht, sondern auch in der baulichen Umsetzung da die, ich nenne es mal, Erfüllungsgarantie abliefern kann, dass diese Zahlen, die wir da für den Umbau gerechnet haben und die Qualität am Ende des Tages auch wirtschaftlich umgesetzt werden. Aus unserer Sicht eine Win-win-Situation für die Vermieter und die Mieter, weil wir
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mehr oder weniger dadurch, dass wir sowohl den Vermieterausbau berechnen, was die Baukosten betrifft, wie auch den Mieterausbau, der normalerweise nach der Übergabe der Mietfläche des Vermieters erfolgt, erst starten darf, können wir einige Gewerke bündeln, können bestimmte Gewerke des Mieters auch vorziehen vor dem Übergabepunkt des Vermieters. Dadurch kürzere Bauzeit, weniger Schnittstellen, weniger Reibungspunkte. Kürzere Bauzeit heißt kürzere sozusagen Leerstandstage, weil die Mieter natürlich auch dadurch früher einziehen können. Das heißt, das ist auch im Augenblick so eine Tendenz in den Unternehmen: Wenn es
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eh wirtschaftlich schon ein bisschen anstrengend ist, möchte man es sonst so einfach wie möglich haben. Der Punkt ist halt, der Prozess einer Anmietung dauert oft sehr lange und wenn der Prozess abgeschlossen ist und sich die Kunden entschieden haben, den Mietvertrag zu unterschreiben, sollte am besten morgen eingezogen werden. Und da beginnt aber eigentlich erst das wirkliche Tun. Die ganzen Prozesse, die ganzen Ausschreibungsthematiken, die Kostenschätzungen, die Umbaumaßnahmen. Und wenn die das schon in der Frühplanung vortastern und entsprechend aufbereiten, sind wir natürlich wesentlich schneller, weil wir nicht erst starten, wenn der Mietvertrag
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unterschrieben ist, sondern das läuft verzahnt bereits schon mit. Dadurch ist der Start natürlich extrem rasch umzusetzen und die Freigabe der Vermieter- und Mieterbudgets. Ja, und vielleicht Ingo noch dein Wort dazu. Es ist wahrscheinlich den wirtschaftlichen Zeiten geschuldet, dass Entscheidungsprozesse länger dauern, diese Zeit aber, so wie es der Ewald erklärt hat, nicht eingeplant wird. Das heißt, die Zeit, die für die Ausführung bleibt, wird kürzer und wenn dort Schnittstellen einfach zwischen den Unternehmen nicht mehr vorhanden sind, kann man das in kürzerer Zeit und in einem sehr engen,
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weil geforderten – das ist auch ein Zeichen der Zeit – Kostengerüst mit einer Preisgarantie abwickeln. Und das ist Erfahrung, die wir gemacht haben über die letzten Jahre. Das heißt, wenn die Schnittstellen im Unternehmen nicht da sind, dann schafft ihr sozusagen die Schnittstellen, indem ihr das gebündelt habt. Ja, beziehungsweise ist es so: Wir schaffen natürlich eine Schnittstelle zu Vermieter, zu Mieter im besten Fall und lösen aber das Problem der nachgelagerten Schnittstellen, weil es ja zu jedem Gewerk eine Schnittstelle gibt und normalerweise müssen die sich untereinander
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koordinieren. Ein externer Dritter hat dann dafür zu sorgen, dass die das Richtige tun, wenn das alles aus einer Hand kommt und ein Generalunternehmer das übernimmt, mit den Firmen arbeitet, die bei anderen Projekten auch schon funktioniert haben, wo wir wissen, dass die... Also da sind in weiten Bereichen eigene Leute und dort, wo wir externe Gewerke brauchen, sind das Partner, mit denen wir auch schon lange arbeiten, wo wir wissen, dass der Preis stimmt, wo wir wissen, dass die Qualität stimmt, wo wir wissen, dass der Zeitplan eingehalten wird, dass diese Firma bis zum Ende der Bauzeit auch noch existieren wird.
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Das sind alles Themen, die wir in den letzten Jahren gesehen haben, wo Leute versucht haben, da den letzten Euro herauszuquetschen und bei Mieterausbauten meistens dauern die nicht so lange, aber es ist auch schon vollkommen, dass manche der Unternehmer dann nicht mehr da waren, wenn es zum Einziehen. Dann gibt es keine Gewährleistung, wie auch immer. Und wir versuchen da ein Paket anzubieten, das es in der Form am Markt selten gibt, weil wir in einer Nische vorstoßen, dass für den klassischen Generalunternehmer, wenn sich jetzt jeder die Namen der großen österreichischen Bauunternehmen ausdenken, die so etwas anbieten,
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aber das sind Größenordnungen, die für die aus organisatorischen Gründen nicht interessant sind. Das sind ja alles keine Unsummen, die da ausgegeben werden. Die Projekte sind aber nichtsdestotrotz relativ komplex, weil so viele verschiedene Dinge da zusammenspielen müssen. Und da haben wir in den letzten 20 Jahren sehr viel Erfahrung gesammelt und wollen das in gebündelter Form an unsere Kunden weitergeben. Ingo, danke. Diana, jetzt haben wir gehört, wie die Unternehmer, wie es derzeit aussieht. Jetzt wollte ich dich fragen: Ich muss dazu sagen, wir haben zwar ein bisschen eine andere Einstiegsfrage vorbereitet, aber es ist jetzt irgendwie so aufgelegt: Wie
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siehst du im Augenblick, dass die Unternehmen, wie sie reagieren auf die derzeitige Situation? Was ihnen dann auch an eurem Konzept, am MyHive-Konzept wichtig ist, weil sie sich damit mehr auf ihre eigentliche Arbeit konzentrieren können. Ja, grundsätzlich ist die Idee natürlich, dass wir alles das, was die Firmen und unsere Mieter gedanklich in einer Anmietung in das passende Produkt, die passende Mietfläche, an Hirnschmalz, sage ich jetzt mal ganz einfach, investieren und das natürlich auch ein sehr langer Zeitraum ist.
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Das wollen wir ihnen so gut wie möglich abnehmen, so einfach wie möglich. Und da haben wir mit MyHive oder mit unseren Office-Objekten, die wir in Österreich haben, einen sehr guten Portfolio-Mix. Wir haben sehr vielseitige Konzepte. Das geht wirklich vom einzelnen Bürotisch in unserem Co-Work, also unserem My Flex, My Desk, bis hin zu 5.000 Quadratmeter Bürofläche. Und all dazwischen können wir mehr oder weniger sehr viel Bedarf abdecken. Und das machen wir gemeinsam mit sehr guten Dienstleistern, wovon wir heute auch im Interview dabei sind.
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Und nur die Zusammenarbeit mit wirklich guten Dienstleistern, die das genauso effizient und genauso wirtschaftlich auch sehen, funktioniert am Ende das Endprodukt, was man dann an den Mieter und an die Mietinteressenten weitergeben kann. Lässt sich dieses MyHive-Konzept, lässt sich das eigentlich so eins zu eins auch auf andere Büroimmobilien ausrollen? Ihr habt ja doch das eine oder andere dazubekommen. Oder ist das schon sehr speziell? Grundsätzlich lässt sich das Konzept auf jede Büroimmobilie übertragen. Funktioniert natürlich aber jetzt nicht wie Gießkannenprinzip, dass man das einfach drüberlegt. Man muss sich schon pro Objekt einfach anschauen, was gibt der Standort
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her, was ist die Infrastruktur und vor allem der Mietermix. In dem Fall ist der Mietermix wirklich sehr entscheidend, weil, um es ganz deutlich auszudrücken, mit einem Single Tenant brauche ich kein MyHive-Konzept, weil der widerspricht mehr oder weniger allem, was das MyHive-Konzept eigentlich auch an Community und an Infrastruktur bietet. Ein Single Tenant braucht es nicht, der braucht andere Dinge. Und von der Seite her müssen wir dann wirklich auch jedes Objekt einzeln prüfen. Wir schauen uns an, welche Flächenangebote können wir anbieten, welche Services passen da hin und haben natürlich am Ende, wenn man alles zusammennimmt, einfach
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die Wirtschaftlichkeit und dann entscheiden wir, wird es ein MyHive oder wird es ein anderes mit anderer Nutzung et cetera Objekt, Büroimmobilien. Diana, danke. Und jetzt wollen wir uns ein bisschen in die paar speziellen Fragen, die man vielleicht sonst aus Diskussionsrunden in der Form nicht so gewohnt ist. Wir haben uns nämlich im Vorfeld auch unterhalten und da hast du auch gemeint, dass die geopolitischen Entwicklungen und die wirtschaftlichen... Also ich fange mal so an: Der Stefan hat gemeint, der Markt, es ist gar nicht so schlimm, es ist halt einfach nur sehr verlangsamt und alles. Und ich meine, man liest natürlich die Nachrichten, Diana, und dann fragt man sich,
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man übernimmt das dann zum Teil auf den Büromarkt. Also er wird vielleicht schlechter gedacht, als er tatsächlich ist. Ja, ich glaube, es ist auch nicht so, dass man so schwarz sehen muss, wie der Stefan wirklich schon gesagt hat. Es ist die Frage, man muss da echt unterscheiden zwischen den tatsächlich wirtschaftlichen Auswirkungen und, was sage ich jetzt mal, diese wirtschaftliche Unsicherheit, die bei den Mietinteressenten und bei den Firmen dann ankommt. Ich glaube, das sind zwei unterschiedliche Dinge, die man auch unterschiedlich betrachten muss. Natürlich haben wir auf der einen Seite steigende Energie- und
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Betriebskosten, die Inflation, generell wirtschaftlich schwieriges Umfeld, die Firmen überlegen, wenn ich jetzt sehr projektbezogen und projektlastiges Unternehmen bin, habe ich in einem halben Jahr, in einem Jahr überhaupt noch die Anzahl an Projekten oder was habe ich dann eventuell auch an Personal, an wirtschaftlichem Background und auch Verhandlungsmasse, sage ich jetzt mal, brauche ich überhaupt so große Büroflächen et cetera. Das ist mal die eine Seite und dann muss man halt wirklich, und das ist die Aufgabe, die wir als Eigentümer sehen, auf diese unterschiedlichen Bedürfnisse, auf die Mieter und auf die Interessenten einfach zugehen.
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Ja, es dauert länger. Das haben wir vorhin auch schon gehört in jeglicher Hinsicht. Entscheidungen brauchen einfach mehr Zeit, weil viele Firmen sich nicht ganz hundertprozentig sicher sind: Wo stehe ich in fünf Jahren mit meinem Unternehmen? Und das alles muss irgendwo verpackt werden in einen Entscheidungsprozess und dann in das Produkt, in das passende Produkt, was man der Firma anbietet. Es stimmt natürlich schon, früher war es schon um einiges leichter. Und Ingo, ich meine, es scheuen sich ja viele davor, im Augenblick eine Entscheidung zu treffen. Man traut sich ja nicht, man weiß auch nicht genau, wie es jetzt
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weitergeht. Und das macht den Markt, glaube ich, auch im Augenblick sehr flexibel, unter Anführungszeichen. Ja, ich glaube, das ist ein grundsätzliches Problem dieser Zeiten, weil zu den eh schon bekannten Krisen, wo sich eine an die andere reiht. Wobei gefühlt ist es ja so, dass das ein bisschen immer schon so war, aber die Frequenz hat sich etwas erhöht. Vielleicht auch die Nachrichtendichte über das, wie es die Krise ist, habe ich das Gefühl, dass zusätzlich der vermeintlich, und ob das so ist, das ist sehr schwer vorherzusagen, aber der
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vermeintlich explosive technologische Fortschritt, in aller Munde KI, dazu führt, dass sich niemand traut, weitreichende und langfristige Entscheidungen zu treffen, weil zu der wirtschaftlichen, unsicheren Situation noch dazu kommt, dass niemand die Auswirkungen der KI kennt. Da kann man seine Meinung dazu haben. Ich bin selber davon überzeugt, es wird alles, wie es immer war. Es wird nicht so schlimm. Muss aber natürlich nicht sein. Es kann auch anders sein. Und die großen Vordenker oder die Frontier-Unternehmen in der KI, die fürchten sich, zumindest sagen sie das medial, die fürchten sich ja selber vor ihren Fähigkeiten.
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Ich persönlich halte das für ein sehr schlaues Marketing-Vorgehen, wenn ich vor meinen eigenen Fähigkeiten schon Angst haben muss. Wir sind so gut, da habe ich selber Angst, dass wir das alles tun können. Ich schaue es mir dann am Laufen an, wenn es kommt. Was das alles so kann, gesehen habe ich es noch nicht. Es kann viele Dinge. Der Rhythmus, mit dem man mit solchen Meldungen konfrontiert wird, ist fast an das Stakkato grenzend und das führt bei den Entscheidungsträgern vermutlich dazu, dass sie ja keinen Fehler machen wollen. Das ist natürlich absolut verständlich.
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Danke. Stefan, Flexibilität: Wie sieht das dann im Augenblick mit den Mietverträgen aus? Verändert sich da etwas? Man möchte sich natürlich nicht so lange binden. Probieren auch die Vermieter und die Mieter eher, gemeinsam eine gemeinschaftliche Lösung zu finden? Das muss man differenzierter betrachten, weil es wirklich qualitativ hochwertige Neuprojekte gibt, die am Markt jetzt doch noch kommen. Es sind jetzt nicht viele an der Zahl, aber es ist der DC2 auf der Donauplatte, es ist der Weitblick im Viertel zwei zum Beispiel.
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Das sind Investorenprodukte. Das bedeutet, wenn ich dann dementsprechend den Exit auch anstrebe in weiterer Folge, dann ist natürlich die Flexibilität etwas eingeschränkt, weil dann dürfen die Verträge gegebenenfalls oftmals gar nicht wirklich sehr kurz sein, weil das dann an sich jetzt nicht zuträglich ist der Situation. Grosso modo muss man aber sagen, dass natürlich, was der Ingo auch gerade gesagt hat, die wirtschaftliche und geopolitische Situation mit sich bringt, dass die Verträge idealerweise kürzer sind. Das ist definitiv der Fall. Man merkt, wo früher bei größeren Kunden auch zehn Jahre durchaus unterfertigt
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wurden, dass wir hier doch oftmals speziell bei internationalen Unternehmern gerne einen Exit nach sieben oder fünf Jahren, auch wenn dieser penalisiert ist, angesprochen wird. Das heißt, die, die die Exit-Strategie planen, die hätten natürlich gerne die Unternehmen länger drinnen, aber die Unternehmen sagen: „Wer weiß, wie es in ein paar Jahren ausschaut?“ Ja, aber jetzt kommt dieser differenzierte Teil. Das ist, wenn ich jetzt sage, die Baukosten, Personalkosten et cetera sind gestiegen. Heißt, wenn ich jetzt auch eine gute Ausstattung in meinem neuen Standort haben möchte, was oftmals der Grund eines Umzugs ist, weil ich mich
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qualitativ verbessern möchte, dann ist das natürlich auch so gestaltet, dass eine längere Laufzeit den Vermieter, den Entwickler in die Situation bringt, eine bessere Ausstattung der Mieter zum gleichen Mietpreis anbieten zu können. Und da geht es dann oft um jene Unternehmen, die sich dann doch etwas mutiger darstellen und über einen längerfristigen Zeitraum nachdenken. Die gehen dann schon eher in die längerfristigen Verträge, um einfach geringere Capex zu Beginn zu haben, aber trotzdem eine gute Ausstattung in meinem Objekt ohne großartige Investitionen oder viele Investitionen in das neue Produkt
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hineinzustecken. So ist es halt ein bisschen unterschiedlich, je nachdem, von welcher Seite man es betrachtet. Stefan, danke. Ewald, siehst du das auch so? Werdet ihr immer wieder mit Neubauten, mit Umbauten, mit Umstrukturierungen konfrontiert, schneller als früher? Ja, wie gesagt, wie die vor mir auch gezeigt haben, ist die Neubauentwicklung überschaubar. Das heißt, das große Thema ist sicherlich Refurbishment. Das heißt, viele gut erhaltene Gebäude lassen sich auch durchaus mit neuen Bürokonzepten wirtschaftlich darstellen.
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Und da muss ein Antrieb da sein für die möglichen Mietinteressenten, weil wenn sie umziehen, muss es eine Verbesserung geben und keine Verschlechterung respektive den Status quo, weil sonst ist die Motivation umzuziehen natürlich überschaubar. Und da gilt es natürlich bei diesen bestehenden Bürogebäuden gute Konzepte zu entwickeln, die auch den Markt ansprechen. Und momentan merkt man ganz stark, dass auch das Thema, das wir mitentwickeln dürfen, dass natürlich auch sehr stark im Trend liegt, dass bestimmte Unternehmen aufgrund dieser Unsicherheit einfach, wie wir auch schon gehört haben: Wohin geht die Reise?
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Wie schauen meine Projekte im nächsten Jahr aus und nicht erst in fünf Jahren? Diese Zeitfenster sind so kleiner geworden, dass viele Unternehmen auch wieder doch weniger Fläche suchen und teilweise zehn bis 15 Mitarbeiter sich lieber einmieten im Coworking-Arbeitsplatz, wo sie sehr schnell wachsen, aber auch wieder schrumpfen können und sich nicht binden an langfristige Mietverträge, die natürlich für größere Firmen notwendig sind, aber für kleine Unternehmen aus meiner Sicht obsolet werden in Zukunft. Ewald, danke. Diana, jetzt hat der Ewald das angesprochen, Altbauten oder Büros zu sanieren. Ihr habt ja einige Büroobjekte übernommen, zum
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Beispiel in der Maria-Hilfer-Straße. Wie wird das von euch gehandhabt? Wie strukturiert man das neu? Wie wird das adaptiert? Dadurch, dass wirklich weniger gebaut wird, müssen wir den Bestand stärker nutzen und wir sind ja momentan auch in der Phase, wo wir nichts neu developen. Das heißt, alle unsere Bestandsobjekte schauen wir uns an und entwickeln halt entsprechend den Anforderungen weiter. Und in der Maria-Hilfer-Straße hatten wir das Glück, es war ein sehr, also ich mag es total, es ist ein sehr spannendes Objekt und
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wir sind in der glücklichen Lage, dass wir keine Umwidmung brauchen. Wir haben aber jetzt den Teil dieses Objektes einer anderen Nutzungsart zugeführt und bauen jetzt dementsprechend um. Wir modernisieren das Gebäude für einen Serviced-Apartment-Anbieter. Das ist genau der Punkt. Man schaut sich halt einfach die Objekte an und sagt: „Okay, was ist der Bedarf? Was ist der Nutzen? Kann ich das in meinen Objekten darstellen? In welchen kann ich das darstellen? Wo ist es am einfachsten oder am sinnvollsten auch umzusetzen?“ Lage spielt logischerweise auch immer eine Rolle und da ist dann der Business Case auch da und
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den setzen wir dann schon mal um. Diana, danke. Man ist natürlich in einer sehr schwierigen Situation und sagt: Ingo, ist es im Augenblick überhaupt möglich, Büroprojekte im größeren Stil zu sanieren? Weil da kommen doch sehr viele wirtschaftliche Aspekte, die da mit reinfallen. Und wer traut sich darüber? Damit habe ich eh schon alles gesagt, wenn ich mit „theoretisch“ beginne. Warum passiert das nicht? Die
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Preise der Immobilien in den letzten Jahren, und das war diesem Hype der Niedrigzinsphasen geschuldet, die Preise, die für diese Objekte, die zu haben wären, weil meistens passiert das ja bei einem Besitzerwechsel. Die Preise, die da aufgerufen werden und die in den Büchern stehen, die spiegeln halt vermutlich nicht den Markt wider. Und wenn du einen hohen Ankaufspreis dann mit hohen Sanierungskosten kombinierst, dann kommt zum Schluss eine Rendite heraus, weil die Büromieten durch den Markt ja vorgegeben und begrenzt sind. Aber es gibt halt ein gemeinsames Verständnis durch Angebot und Nachfrage, was so ein Quadratmeter Büro kostet.
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Und wenn du das dann rückwärts rechnest, die Sanierungskosten abziehst, dann bleibt der schöne Residualwert für das Gebäude gar nicht mehr so viel übrig, wie der andere vielleicht in seinen Büchern stehen hat. Und das würde funktionieren, wenn die Sachen, ich sage es mal ganz offen, nicht so teuer wären. Und da wird es aber, und da bin ich fest davon überzeugt, bei diesen sekundären Gebäuden, die jetzt nicht vermietet sind, eine Marktkorrektur geben, ganz automatisch, weil irgendwann ist das Warten vorbei, wenn du ein halbles oder leeres Gebäude hast.
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Ohne die Marktkorrektur kannst du einfach dieses Gebäude nicht weiterentwickeln. Das beginnt ja gar nicht bei einem Bestandsgebäude selber, sondern wenn du die Grundstückspreise in Wien hernimmst und die Varietät. Da gibt es ja Ansichten über das, was ein Quadratmeter, und ich rede jetzt nicht vom Wohnen, sondern ich rede von gewerblicher Nutzung, was ein Quadratmeter in einer mittleren Bauklasse kosten darf. Wenn du dann am Quadratmeter irgendwelche 3.000 oder 4.000 Euro für den Quadratmeter Nutzfläche drauf rechnest, auf diesen Quadratmeter Grund, der bei
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1.000 beginnt und weiß der Teufel wo endet, da müssen dann irgendwelche 35, 40 Euro Miete herauskommen, die bei uns Nicht üblich sind. Es gibt da natürlich noch einen Zweitweg. Es muss in der einen oder anderen Variante eine Marktkorrektur geben. Entweder, und das ist aus meiner Sicht gleich wahrscheinlich, die Preise der angebotenen Objekte bewegen sich dorthin, wo die Miete ist, oder durch das eigentlich sehr knappe Angebot nähern wir uns diesen Preisen an, die in anderen großen internationalen Städten gezahlt werden. Weil das muss man schon sagen, Wien ist im internationalen Vergleich relativ billig, was Büros anlangt.
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In absoluten Spitzen, ja, kann man mitreden, aber sonst kostet das bei uns die Hälfte. Immer noch. Das heißt, Ingo, wenn ich das richtig verstehe, wir stehen da jetzt vor einem gewisser Weise einem Dilemma und dieses Dilemma wollte ich jetzt den Stefan fragen. Stefan, wenn wir jetzt nicht adaptieren können, weil es sich einfach irgendwo nicht rechnet. Aber irgendwo müssen ja die Büroflächen herkommen. Das ist das, was ich vorher auch ganz kurz mit ins Spiel genommen habe und das ist, dass Unternehmen sich durchaus der Situation gegenübersehen, dass sie sagen: „Na ja, soll ich jetzt wirklich umziehen und habe dann die gesamtheitlichen Kosten zu
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tragen, die eine Übersiedlung mit sich bringt? Oder nehme ich auch die aktuellen Bestandsflächen mit in meine Beobachtungen mit hinein?" Weil ich kann natürlich sagen, wenn ich mich bei dem jetzigen Vermieter noch für einige Jahre binde, wird der auch bereit sein oder ist in vielen Fällen bereit, ein Investment auch mitzutragen, womit ich dann meine aktuelle Fläche dementsprechend auch behübschen und refurbishen kann. Und da sage ich, schiebe ich jetzt einmal die Situation ein bisschen in die Zukunft, drei, fünf Jahre, und schaue, was dann der Markt denn so hergibt und wie die Situation ist. Das ist sozusagen im Augenblick die Alternative.
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Ja, sagen wir so, die Stay versus Go Varianten, wenn man das so benamsen möchte, sind deutlich häufiger jetzt am Markt zu erkennen als noch vor drei, vier, fünf Jahren. Definitiv, ja. Interessant, wie sich das entwickelt hat. Auch weil du das jetzt auch gerade angeschnitten hast: Jetzt kann ich natürlich das Büro herrichten, schön machen oder adaptieren, aber wir haben natürlich ein Problem mit der Energieeffizienz und mit der Nachhaltigkeit. Und du hast im Vorgespräch gesagt, vor allem die Bürohäuser aus den 70er bis 90er Jahren, es entwickelt sich ein zweigeteilter Büromarkt. Ja, das ist, weil es auf die Frage kommt, ob wir einen Sanierungsstau haben
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hinsichtlich auch der energetischen Punkte, Nachhaltigkeitspunkte, sage ich, ich sehe nicht einen durchgängigen Sanierungsstau, sondern wir haben einen zweigeteilten Büromarkt. Wir haben auf der einen Seite die Immobilien, die von Investoren gehalten werden, die jetzt sage ich mal, noch in nicht allzu langer Vergangenheit errichtet wurden und dem technischen State of the Art entsprechen. Und wenn in sieben bis zehn Jahren sozusagen die Mieter dann übersiedeln oder neue Mieter einziehen, dann wird das wieder adaptiert und dann ist das eigentlich auch energetisch betrachtet noch immer eine moderne Immobilie.
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Auf der anderen Seite gibt es dann wieder durchaus Immobilien, die vielleicht nicht in Toplagen sind, aber vielleicht in A minus. Und dann gibt es Eigentümer, die vielleicht die monetären Mittel nicht haben, um hier sozusagen die Sanierungen durchzuführen oder keine Strategie haben. Und diese Immobilien sind sicherlich durchaus schwierig zu betrachten die nächsten Jahre. Weil was wir kennen bei HELE, ist, dass einfach Immobilien, die nicht in den Toplagen sind und noch technisch nicht top sind, sind oftmals auch zu einem sehr günstigen Preis nicht wirklich am Markt zu platzieren. Weil bei den meisten Unternehmen ist eine Qualitätsverbesserung, wie schon erwähnt,
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oftmals der Grund eines Übersiedlungsgedankens. Stefan, danke. Ja, wir haben das Thema, Ewald, ich weiß nicht, wer das einmal gesagt hat: „Bei uns in Österreich verhindern dumme Paragraphen die Nach- und die Neunutzung spannender Objekte." Das heißt, seid ihr auch immer wieder konfrontiert mit Thema, wo du denkst: „Das kann aber jetzt nicht sein." Gut, wir haben das jetzt ja in der jüngsten Vergangenheit auch sehr stark erlebt. ESG war ein starker Treiber, jeder sozusagen: ESG war der heilige Gral. Jetzt momentan hörst du von ESG, gelinde gesagt, gar nichts mehr.
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Also es wird ESG schon auch umgesetzt, aber nicht mit dieser Dynamik, mit dieser Forderung, die wir gestellt haben. Das heißt, die Situation ändern sich ja immer wieder, auch aufgrund von den allgemeinen Rahmenbedingungen, die passieren in der Welt, wo Dinge, Auflagen zurückgefahren werden und Dinge wieder passiert werden, weil die Wirtschaft wieder besser anstößt. Und dieser permanente Belastungsdruck, der auf die Investoren zukommt, ist natürlich sehr schwierig, weil du brauchst die Vorverwertung, du brauchst die Finanzierung, du brauchst diesen ganzen Riesenrucksack von Paketen der Auflagen, die leider Gottes nicht optimiert, sondern
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weiterhin ausgebaut werden, wo vieles Sinn macht. Aber am Ende des Tages muss irgendjemand die Zeche dafür zahlen und die Mieter sind dann unter normal auch nicht bereit, das zu tun. Es ist ja ihr Objekt. Der Eigentümer ist aber gefordert, das zu tun. Also das ist ein Teufelskreis, der schwer in den Griff zu kriegen ist, weil am Ende des Tages muss es sich für alle rechnen. Und wir wissen gerade momentan, darum haben wir so wenig gerade in der Pipeline an neuen Projekten, weil einfach die Finanzierungen sehr schwierig sind für neue Projekte und natürlich für den sogenannten Anker Mieter, der wichtig ist, um ein
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Projekt voranzutreiben. Den zu finden, ist noch schwieriger, weil keiner bindet sich heutzutage in ein Entwicklungsprojekt ohne die Garantie zu haben, dass es kommt, wie es kommt, mit der Qualität et cetera. Also da stehen wir halt für das System, dass die längers wir durch diesen Dschungel der Auflagen uns halt teilweise selber im Weg stehen. Das heißt, auf der einen Seite stehen wir uns selber im Weg, auf der anderen Seite sind es natürlich die wirtschaftlichen Voraussetzungen, die das Ganze im Augenblick sehr schwierig machen. Du hast es jetzt, die Jana hat es gerade angeschnitten, Energie, ESG.
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Wie ist das bei euch mit den eingemieteten Unternehmern? Ihr habt ja eine Vorreiterrolle mit den My Hive. Wie wird das von den Unternehmern angenommen? Da gibt es auch unterschiedliche Möglichkeiten, das ein bisschen im Büro haus selber zu spielen. Ich kann mich noch erinnern, wie das My Hive vorgestellt wurde. Habt ihr auch ein paar Ideen noch mal gezeigt. Wird das angenommen als Gamification in gewisser Weise? Ja, das stimmt und ich kann das wie gesagt nur unterstreichen. Also wir hatten bis vor schon einem Jahr, halben Jahr, wie auch immer,
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war das schon so, dass Mietinteressenten wirklich auch gefragt haben, aktiv im Prozess der Anmietung: Was sind die ESG-Werte? Was sind die Gebäude? Was können sie? Also da wurde schon Wert darauf gelegt. Wie gesagt, ist jetzt momentan gerade nicht mehr die Priorität. Also das heißt, die Mieter sind eigentlich nicht gewillt, nur für ein ESG-konformes, gut ausgestattetes Gebäude eine höhere Miete zu zahlen. Was sie aber schon wollen, ist, dass aufgrund ESG ausgestalteter Objekte sich das Ganze im besten Fall in geringeren Betriebskosten und Energiekosten niederschlägt.
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Also in dem Sinn ist das Interesse natürlich schon noch da und unsere Aufgabe ist und haben wir im Irgengarten, glaube ich, auch sehr gut umgesetzt, dass wir genau da abholen, dass wir dem Mieter auch die Möglichkeit geben, die Energiekosten einfach auch besser zu steuern, nämlich selbst zu steuern, zu monitoren und dann dementsprechend, weil das haben auch schon viele Firmen, in ihre Reportings mit einzuarbeiten. Und das ist dann wiederum, nämlich diese Reportings und diese Zahlen, die Energiekosten zu reporten, das ist bei vielen Firmen ein Must. Und da stehen wir dann schon da und sagen: „Okay, was können sie bieten?" Und da
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wird dann schon wieder mehr draufgelegt. Und das hat im Irgengarten super funktioniert. Es gibt Mieter, die nutzen es extrem intensiv. Es gibt wieder andere, die nutzen es nicht ganz so, aber am Ende des Tages macht es doch einen Unterschied, ob man ein ESG-konformes Gebäude hat. Am Ende des Tages, wenn ich das richtig verstanden habe, macht es im Augenblick einen Unterschied, nämlich bei den Betriebskosten. Das ist das, worauf die im Augenblick schauen. Jana, danke. Stefan, schlagen die Betriebskosten mittlerweile die Lage? Ich glaube, es ist eine Kombination. Ich unterstreiche das absolut. Die Projekte, ob das jetzt wie gesagt, ist die Zeit, der Weitblick oder das Anker
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von der Aare im Village im Dritten sind, die sind alle sehr auf die Nachhaltigkeit fokussiert. Und hier merken wir sehr wohl, dass das schon eine Rolle spielt bei den Besichtigungen, bei den Entscheidungsprozessen, weil die Betriebskosten sich tatsächlich geringer gestalten. Aber nichtsdestotrotz ist es eine Kombination aus Lage und Gesamtkostenbetrachtung. Also wenn ich ein, sage ich mit Verlaub, ein sehr nachhaltiges Haus in einer C-Lage stelle, in die Peripherie von Wien oder etwas weiter, dann wird das auch nicht dazu führen, dass wir Mieter dann dorthin gehen, weil es sehr nachhaltig ist.
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Also es muss eine Kombination sein und es muss die Lage gut sein für die Unternehmen. Es muss gut angebunden sein, es muss eine Infrastruktur vorhanden sein. Und wenn das gepaart mit einer wirtschaftlichen, mit einer nachhaltigen, guten Immobilie noch gegeben ist, dann ist das auf jeden Fall ein Indikator, dass es funktionieren wird. Natürlich, was mache ich mit hundert Radabstellplätzen, wenn ich zwanzig Kilometer von Wien entfernt bin? Da wird keiner hinfahren. Ist zwar gut gemeint, aber das ist ja nicht der Sinn. Aber es ist schon so, dass so Netzkapazitäten, Eigenerzeugung, Ladeinfrastruktur,
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das sind schon wesentliche Standortkriterien, die jetzt eigentlich verstärkt herauskommen. Ja, es ist auf jeden Fall speziell Unternehmen, die auch eine Flotte an PKWs haben, die häufig jetzt eben auch E-Fahrzeuge sind. Die müssen natürlich dementsprechend auch eine Ladeinfrastruktur vorfinden und dementsprechend werden auch deutlich mehr Immobilien nachgerüstet, soweit es halt auch die aktuelle Kapazität zulässt, was jetzt sozusagen in dieses Haus hineingeleitet werden kann. Aber das wird sicherlich etwas sein, oder was wir erkennen, was immer stärker nachgefragt wird. Also gerade die Ladeinfrastruktur und wie man das Haus hinsichtlich der
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Betriebskosten nachhaltig, diese Betriebskosten senken kann. Das sind die zwei Punkte, die wirklich immer wieder kommen und das eigentlich nahezu bei fast allen Kunden. Ist so. Je schmerzhafter es wird, desto eher ist man bereit, auch etwas zu verändern. Ingo, seht ihr das auch? Werdet ihr auch immer wieder kontaktiert, Energieinfrastruktur, dass man das besser macht, dass man da irgendwelche Verbesserungen vornehmen- Ja, das passiert singulär. Singulär hat sich das auch mit dem Abrücken des Fokus von Eastcheap insofern ein wenig verlagert, als ähnlich wie die Firmen versuchen, dieses Bleiben oder zu Gehen finanziell zu bewerten.
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Nachdem auch sehr wenig Förderungen zu lukrieren sind, sind die Unternehmen, weil man auch nicht weiß, wie sich die Energiekosten entwickeln, wenig willens, diese großen Investitionen zu tätigen. Und für Vermieter gibt es da ein ganz gravierendes Problem, wenn da keine Ersatzinvestition ansteht. Nehmen wir einmal das als größten Energieverbrauch, ein Heizsystem. Wenn nicht gerade eine Ersatzinvestition ansteht, weil diese Heizung ihr Lebensdauer erreicht hat und einfach nicht mehr funktioniert, dann hast du als Vermieter ja überhaupt nichts von dieser Investition, außer dass ein Mieter das vielleicht toll findet, dass er weniger Heizkosten zahlt.
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Du hast null Return on Investment für das Ganze, weil natürlich machst du es besser vermietbar. Aber ich habe es noch nicht gesehen, dass dann einer sagt: „Ja, weil wir jetzt dreißig Cent bei der Heizung im Quadratmeter im Monat spare, unterschreibe ich drei Jahre länger den Mietvertrag." Das ist das eine. Das andere ist, dass Heizsysteme, um wieder beim größten Verbraucher zu bleiben, technisch gesehen untereinander nicht ganz so leicht auszutauschen sind, weil da ist eine alte Gasheizung, da kannst du nicht einfach eine Wärmepumpe drauf machen und sagen, die Heizkörper da drinnen, die werden das schon warm machen.
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Das heißt, du musst das ganze Haus angreifen. Es gibt einen Grund oder einen Anlass, wozu solche Dinge getan werden und das hat interessanterweise einen sehr positiven Nebeneffekt. Was wir sehen, was es bei Bürogebäuden, ich sage jetzt nicht in dem neusten und tollsten, die haben das ja, gibt, ist die Nachrüstung von Klimaanlagen. Und das ist ein absolutes Muss. Ich glaube, dass du Büros ohne Klimaanlage, also wenn man die letzten Sommer betrachtet, das geht gar nicht, diese Büros zu vermieten, auch bei kleineren. Diese modernen Klimaanlagen haben aber einen interessanten Nebeneffekt.
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Das sind sogenannte Luft-Luft-Wärmepumpen und die können ganz wunderbar heizen. Also das, was die kühlen können, können die heizen auch. Und wenn du die einbaust, hast du im Umwegeffekt automatisch ein energieeffizientes, von Gas befreites Heizsystem. Die Leute schauen immer, wenn du denen erklärst: „Ich soll damit diese Klimaanlage heizen. Das macht mir doch die Luft trocken", oder was weiß ich, was da für Mythen existieren. Aber in Wahrheit sind diese Klimaanlagensysteme höchst effiziente Heizsysteme und über diesen Zwang der Installation der Klimaanlagen kommst du dann auch zu einer Verbesserung
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dieses Energieverbrauchs. Sagen wir, des Primärenergieverbrauchs. Nennen wir es mal so. Das finde ich hochinteressant, Ingo, danke. Weil vor allem, wenn wir uns im Vorfeld kurz noch unterhalten, wie sehr sich eigentlich auch die Technik verändert, wie sehr es neue Themen geben kann. Plötzlich hast du Klimaanlagen, die vor drei Jahren undenkbar waren. Wenn du dich jetzt nicht damit befasst als Vermieter, wirst du dir sagen: „Na ja, das wird nicht viel nützen." Aber du hast ja gesagt: „Nein, die Technik ist schon so weit fortgeschritten, das kann man schon ganz anders machen." Apropos Technik fortgeschritten: Ein bisschen so ein
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Trend, Ewald, den wir im Augenblick gerade auch sehen, wobei natürlich sehr schwer umzusetzen ist. Aber wir haben es auch in unserem angekündigt, das ist Life Science. Ist es jetzt so ein Trend, den man gerade versucht zu machen? Oder ich sage mal so: Ist es jetzt ein Trend, Life-Science-Produkte, Immobilien herzustellen? Oder ist das eher eine so spezielle Nische, dass man sagt: „Na ja, das wird nicht sehr groß werden." Also ich glaube, da muss man jetzt einmal zu Covid zurückgehen.
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Nach Covid haben wir weltweit gemeint, dass dieses Thema von Labor aus massiv zu nehmen wird, dass man da einen großen Bedarf haben wird durch diese ganze sozusagen Virusthematik, die wir weltweit hatten. Und es haben mehrere gleichzeitig angefangen, große Entwickler weltweit, in diesem Bereich zu investieren. Das große Problem ist halt, ist es halt wirklich so spezifisch von den ganzen baulichen Maßnahmen, dass da eine Nachnutzung, Umnutzung wiederum mit sehr viel an finanziellen Mitteln verbunden ist. Wenn ich einen normalen Büromieter habe, geht A raus, B rein. Ich muss relativ wenig sozusagen
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adaptieren, vielleicht mal weniger auf Zehen, , über den Sack und fertig ist es. Habe ich eine Labornutzung, ist das so spezifisch von den Bodenbelägen, von der Lüftung et cetera. Einen Büronutzer zu finden für den Laborbetrieb ist de facto sehr teuer und wirtschaftlich nicht abwiegbar. Also Umkehrschluss aus meiner Sicht ist, dass der Bedarf, den man sich erhofft hat, vielleicht aus meiner Sicht zumindest in der Region, in Wien, Österreich, nicht gegeben ist. Was wir schon merken, ist der Trend ein bisschen zur Nachhaltigkeit, zur
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Lebenszyklusverlängerung. Das heißt, es gibt neue sozusagen Life Activity Studios, die aufmachen, die nicht wie die Pilze aus dem Boden schießen, aber da gibt es eine stärkere Nachfrage aus unserer Sicht nach klassischen Laborflächen. Ewald, danke. Stefan, wie siehst du das im Augenblick? Also umbauen kann man schwer. Andere Raumhöhen, andere Haustechnik. Das ist natürlich ein ganz wesentlicher Punkt. Sind bei euch viele Anfragen in diesem Bereich? Jetzt raumhöhen betreffend meinst du? Nein, Life Science.
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Entschuldige, die Life Science. Na ja, eigentlich in der Form nicht. Biotech war eine Zeit lang wirklich etwas, was sehr stark nachgefragt wurde. Laborflächen, die sich eingebaut, teilweise die Stiftungen, die gefördert haben und die auch wirklich hier in die Entwicklung eingetreten sind. Das konnten wir eine Zeit lang wirklich stark erleben. Aber ansonsten sage ich einmal, ist momentan in dem Bereich keine starke Nachfrage bei uns oder auch von den Kollegen erkennbar aktuell. Stefan, danke. Jetzt kommen wir noch zu einem Thema, das haben wir im Vorgespräch, das muss ich
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jetzt kurz erklären. Das hat sich aus dem Vorgespräch eigentlich so ergeben. Und auch wenn es vielleicht schon ein bisschen abgedroschen klingt, aber das ist das Thema Homeoffice. Und da haben wir doch alle sehr unterschiedliche Meinungen gehabt und sehr unterschiedliche Zugänge und da haben wir gesagt: „Nein, das sollten wir auch noch in gewisser Weise erwähnen." Und da möchte ich ein Interview mit dem Ewald, habe ich gemacht im September 2014. Und da hat er gemeint, gerade bei Neubauprojekten sollte man davon ausgehen, dass auf die Ressource Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen im entsprechenden Ausmaß
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Rücksicht genommen wird. Das heißt, das war damals so der Zeitpunkt, wo man gesagt hat: „Na ja, man muss natürlich den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern auch etwas bieten." So, und jetzt sind wir zwölf Jahre später und jetzt schaut der Markt im Endeffekt komplett anders aus. Und das finde ich im Homeoffice sehr interessant. Man sucht sich aus, was man gern möchte. Ja, Ewald, nachdem du das vor zwölf Jahren gesagt hast, wie siehst du das im Augenblick? Ich glaube, man hat ja jetzt auch aktuell gerade verfolgt, dass ein großes Unternehmen wie die UniCredit jetzt wieder zurückrudert und 100 % Präsenz
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einfordert als Konzern, wie andere sozusagen sehr große Konzerne. Also die Wahrheit liegt da dazwischen. Also ich glaube schon, dass Homeoffice ist gekommen, um zu bleiben, weil es auch ein Benefit ist für die Mitarbeiter, denen Unternehmen diese Option zur Verfügung gestellt worden ist, die auch ihren Lebensmittelpunkt ausgerichtet haben mit dieser Homeoffice-Ratio, die sie nutzen dürfen. Nur was wir gerade schon sehr quengeln, ist dann, dass die Ratio zurückgefahren wird, aus einem einfachen Grund: Weil die ganze Unternehmenskultur, die Zugehörigkeit zum Unternehmen, auch der Prozess der Weiterentwicklung dieses
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Unternehmens komplett verloren geht, wenn Mitarbeiter nur noch im Homeoffice sind. Das ist ja dann wie ein externer Mitarbeiter, der sich nicht präsentieren kann, der sich nicht austauschen kann mit Kollegen und dann entsteht ja auch immer wieder etwas, also das heißt Produktives. Das alles geht verloren, dieser Kunden- und Firmen-Spirit. Und darum fahren auch Unternehmen bewusst etwas zurück bis zu einem gewissen Grad, der halt auch noch gesund ist für die sozusagen Präsenz der Mitarbeiter im Unternehmen und auch die Home-Präsenz. Wir beraten ein großes Unternehmen, das hat nur einen Tag Office-Präsenz und haben natürlich gemerkt, dass das jetzt für das Unternehmen
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ein ziemliches Problem darstellt, das sich im letzten Jahr entwickelt hat. Jetzt kommt aber, in den Dienstverträgen der Mitarbeiter wurde das mal festgehalten. Sie haben natürlich ihren Lebensmittelpunkt ganz anders aufgesetzt, weil wenn du nur einen Tag im Büro bist und dann den Rest zu Hause, lebst du auch ganz anders. Und das ist umzudrehen. Es ist natürlich eine Herkulesaufgabe, die Mitarbeiter noch zu motivieren, dabei zu bleiben und diesen Benefits, den wir jetzt denen ja teilweise vielleicht wegnehmen werden müssen, umzusetzen. Also diesen Prozess zu begleiten, das wird ziemlich schwierig werden.
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Aber de facto ist so, dass der Homeoffice jetzt aus meiner Sicht nicht mehr von der Bürokultur wegzudenken ist. Das eine Problem ist halt immer diese, sozusagen wenn man von zwei Tagen spricht und zwei Tage werden sicher bleiben, dass es immer der klassische Freitag und der Montag ist. Also sozusagen die Verlängerung des Wochenendes bis zu einem gewissen Grad. Und das ist auch das Problem bei allen Homeoffice-Themen, dass ich die Gebäude an den Kerntagen Dienstag, Mittwoch und Donnerstag eine Überkapazität habe, immer ein Problem, alles ist ausgelastet und an den anderen Tagen kann ich nicht immer das ganze Licht ausschalten und die Heizung.
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Und da gibt es eben auch entsprechende Konzepte, die wir versuchen zu entwickeln, um eine Verbeugung zu machen und nicht, dass alle Unternehmen bei 1.000 Mitarbeitern, kann man sich das vorstellen, am Freitag und am Montag Homeoffice machen müssen. Das ist ja auch ein Muss. Also ja, Homeoffice ist gekommen, um zu bleiben. Ewald, super interessant. Ich werde dich in zwölf Jahren wieder zitieren, was du heute gesagt hast und dann werden wir sehen. Es ist nämlich schon so, dass das Pendel gerade komplett in die andere Richtung geschlagen ist und jetzt fängt es wieder an, sich langsam einzupendeln.
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Wen es interessiert, wir haben auf der Immobilienredaktion aktuell ein Interview, mein Kollege, der Gerhard Popp, hat das gemacht, ein Interview gemacht, wo ein Start-up eine KI entwickelt hat, die die Mitarbeiter einteilt, sozusagen, wann die wohin kommen sollen. Auf jeden Fall interessant, das auch von dieser Seite zu sehen. Wobei, Diana, der Ewald hat es angedeutet, also hat schon gesagt, UniCredit möchte Homeoffice verbieten. Dein Ansatz ist aber: Verbote, das ist der falsche Weg. Ja, denke ich auch, weil es ist wie bei der
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Kindererziehung. Weil wenn ich irgendetwas blocke oder irgendetwas rigoros verbiete, erreiche ich eigentlich nur Gegenwehr und das ist eigentlich genau das, wo keiner hin will, weder wir als Vermieter, noch die Unternehmen und die Geschäftsführung. Uns geht es wirklich darum, die Unternehmen und die Geschäftsführung dabei zu unterstützen, die Arbeitsorte, wieder die Büros wieder so attraktiv zu machen, dass die Mitarbeiter freiwillig kommen. Und das ist, glaube ich, der Ansatz, nur der kann funktionieren. Und da arbeiten wir, wie gesagt, auch sehr eng mit vielen Unternehmen zusammen und wir haben an unserem Standort ein wirklich cooles Beispiel dafür, wo das eins a
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aufgegangen ist. Das ist eine IT-Firma und gerade bei IT denkt man ja, also die haben ganz sicher Homeoffice und das vier Tage die Woche. Und der Geschäftsführung ging es ganz bewusst darum, die Mitarbeiter wieder ins Büro zu bekommen und haben daraufhin einen Bürostandort gesucht, der eben diese ganze Infrastruktur, das ganze Drumherum auch bietet. Und das ist gar keine so kleine Fläche. Also das waren ein paar 1.000 Quadratmeter und das war für die Größe einer unserer schnellsten Deals, weil sie bei uns halt wirklich das gefunden haben und die waren da und das war wirklich super und die bereuen es.
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Mittlerweile sind sie schon einige Zeit bei uns Mieter und sind sehr happy und da hat es wirklich funktioniert. Die Mitarbeiter kommen, nutzen die Services, sie nutzen das Büro. Da ist es wie so ein Role Model eigentlich aufgegangen. Du hast immer gesagt, es muss im Büro angenehmer sein als zu Hause. Das ist natürlich immer relativ, wie es halt gerade zu Hause angenehm ist. Aber was war so das Besondere, was die gemacht haben? Na ja, das ist zum Beispiel so, wie gesagt, nur zum Arbeiten et cetera kommt niemand mehr ins Büro. Und gerade bei ITlern, da kann ich mich fokussieren, kann ich mich zu Hause super hinsetzen.
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Aber wenn ich Services noch angeboten bekomme, wenn ich, sage ich jetzt mal, auch meine Mitarbeiter-Benefits am Standort nutzen kann, wie zum Beispiel, wir machen bei uns in myHeimath haben wir wirklich noch klassische Workshops. Wir haben vom Blutabnehmen über Workshop, über Selbstverteidigungskurse, über Expert-Vorträge, decken wir eigentlich sehr viel von diesem ganzen Nice to have, was man drumherum sein Arbeitsleben braucht, ab. Und die Mitarbeiter nutzen das extrem gern, sich auch wirklich mit den anderen Firmen, die am Standort sind, sich da zu vernetzen.
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Und das macht man am besten in, sage ich mal, einem sehr informellen Rahmen. Das, was wir durch unser Community Management und durch unsere Community auch zur Verfügung stellen. So ein Klassiker, weil das steht jetzt eh wieder vor der Tür, ist so ein Adventskranz binden. Das klingt so profan, aber das bringt die Leute echt zusammen und da sind viele von der Firma dabei. Wir sehen das ja, wir können das ein bisschen nachvollziehen. Aber das sind die Dinge und da muss sich die Geschäftsführung nicht drum kümmern. Wir nehmen eigentlich der Geschäftsführung oder den Firmen das ab, was sie ihren Mitarbeitern zusätzlich noch bieten, weil darum müssen sie sich keine Gedanken
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machen. Das ist interessant. Das heißt, es bleibt nicht an den Unternehmern, sondern das wird von euch als Büroflächenvermieter mit angeboten. Genau. Diana, danke. Das ist ein sehr interessanter Einblick. Wir haben allerdings auch im Vorgespräch, kann man auch sagen, ich weiß nicht, wie wir das jetzt aufgreifen, dieses Thema Homeoffice in Zeiten wie diesen unterhalten wir uns über Homeoffice. Eigentlich sollten wir uns über ganz andere Dinge unterhalten. Ingo, ich glaube, das ist von dir gekommen. Geht das vielleicht noch ein bisschen an der Wirklichkeit vorbei?
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Ich greife das vom Ewald vielleicht auf. Homeoffice und Telearbeit. Telearbeit ist ein uraltes Thema, weil mit der Einführung der ersten Computer in den frühen 90er Jahren ist das sofort gekommen. Da kann man jetzt Telearbeit machen. So hat das früher geheißen, Telearbeit. Mich hat das immer gewundert, dass die Leute immer gesagt haben: „Setz dich in ein Flugzeug, flieg nach Zürich, wir haben ein Meeting.“ Und ich habe gedacht: „Na ja, wir könnten telefonieren.“ Und das mit der Videokonferenz hat vor 20 Jahren auch schon ganz gut funktioniert. Es
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ist interessant, dass solche, nennen wir es Krisen oder solche Ereignisse, Neubewertungen der Wirklichkeit mit sich bringen. Plötzlich hat jeder verstanden, dass Homeoffice funktioniert und zwar 100 % Homeoffice funktioniert. Natürlich hat das Nachteile und ich denke, wir befinden uns in einer Phase, wie du das genannt hast, das Pendel schlägt jetzt in alle Richtungen, irgendwann wird es zum Stillstand kommen. Es wird für bestimmte Berufe einen Homeoffice-Anteil geben. Das ist nicht von der Hand zu weisen, aber ich glaube, das Thema haben wir ziemlich durch. Auch, das hat der Ewald schon erwähnt: Natürlich musst du das
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Gebäude auf Dienstag bis Donnerstag auslegen, weil du brauchst nicht weniger Platz. Solche Konzepte von vor 20 oder 25 Jahren, damals IBM und das neue Unica-Gebäude, wo du dich eingecheckt hast und nicht wusstest, wo du heute sitzt, mit deinem Wagen herumgefahren bist. Das haben die Leute auch nicht so toll gefunden. Schön für den Ewald und mich. Alle paar Jahre werden da neue Konzepte entwickelt, wie wir jetzt das Büro zu gestalten haben und zu verwenden haben. Der nächste große Schritt ist aber, glaube ich, wirklich zu sehen,
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was die KI bringt, was die kann, wie viel dieser Tätigkeiten, die in einem Büro normalerweise verrichtet werden, überhaupt noch zu tun sein werden. Und das Erstaunliche ist, das ist von der gesamten Arbeitswelt ein kleiner Ausschnitt und aus unserem Geschäft heraus haben wir mit denen, die das andere tun, relativ viel zu tun. Dann gibt es noch eine Vielzahl von Menschen, die das Wort Homeoffice noch nie gehört haben oder vielleicht schon in den Medien, aber die haben kein Office. Ich denke da an Handwerker und andere Berufe. Das war in Corona so interessant. Erklär mal dann den Elektrikern. Die Ami haben es gesagt und die Leute müssen alle ins Homeoffice.
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Was macht denn der Elektriker im Homeoffice? Diese handwerklichen Berufe, die aus meiner Sicht sehr wenig KI-gefährdet sind im Moment noch. Dieser Ausschnitt der Wirklichkeit wird bei dieser Diskussion vollkommen ausgeblendet. Es wird sich in diese Richtung verlagern. Aber ja, ich glaube, das Thema Homeoffice ist einfach, wie es ist und pendelt ein wenig rechts, ein wenig links, aber hat keinen ganz wesentlichen Einfluss auf den Büromarkt. Der ist in Wien zumindest von anderen Faktoren bestimmt. Ingo, danke. Das war auch schon von dir ein bisschen ein Blick in die Zukunft und ich möchte auch noch
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meine anderen drei Diskussionspartnerinnen und -partner mit einem Blick in die Zukunft bitten. Wenn du so schaust, Stefan, wie lassen sich Bürokonzepte, was glaubst du, was in den nächsten Jahren so kommen wird? Es wurde schon viel vorweggenommen. Ich denke, dass das Miteinander im physischen Büro und der soziale Austausch, nicht nur Bildschirme, sondern wirklich persönlicher Natur, enorm wichtig ist, auch für den Output der Unternehmen. Dementsprechend glaube ich, wird das Ziel auch die nächsten Jahre ganz klar sein, dass man einfach die Qualität wirklich hochhält und weiter steigert für
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die Mitarbeiter, für die Mitarbeiterinnen, aber auch Regionen schafft, die sehr viel an Hotelcharakter haben, die gemütlicher sind. Jetzt waren teilweise Messen, wo nicht einmal mehr die Schreibtische zum Teil wirklich auch der Fokus ausgewesen war, sondern was man sonst für gemütliche Faktoren auch in ein Büro implementieren kann. Und ich glaube, auf das wird es auch hinauslaufen. Der Mensch ist ein soziales Wesen, der möchte sich austauschen. Man kann alles technisch lösen von überall, aber das Miteinander und dann vielleicht die Köpfe zusammenstecken und das in einem schöneren Umfeld, sage ich
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jetzt bewusst so, als sage ich vielleicht mancher dann zu Hause, dass die Menschen wirklich gerne auch wieder ins Büro gehen. Das ist momentan der Trend, den wir ganz klar sehen. Und dann wird sich auch das Thema Homeoffice in der Form auflösen, dass man das ewig diskutiert. Das wird immer so sein. Man sieht es heute, Dienstag, Mittwoch, Donnerstag ist in allen Firmen Montag wenig Verkehr, Freitag wenig Verkehr, aber das wird sich irgendwann auflösen. Ich glaube, physisches Büro, gemütlich, dieser Rückzugscharakter, das wird ganz stark die nächsten Jahre dominieren. Stefan, danke. Ewald. Wobei, bevor ich dich jetzt frage, muss ich noch
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ein Thema kurz anschauen. Da haben wir uns mal drüber unterhalten. Das ist auch schon wieder ewig her und da war das mit den Hologrammen ein großes Thema und da hast du gesagt, wir sehen irgendwann in 20 Jahren stehen die Hologramme im Büro. Ja. Muss jetzt nicht sein, aber wo siehst du die Entwicklung? Prinzipiell glaube ich, die Entwicklung ist, dass die Technik immer der Treiber auch zum Thema Hologramme und Laptops, Flachbildschirme, Riesencomputer. All diese Dinge haben Auswirkungen gehabt an den Bedarf des Arbeitsplatzes. Der Schreibtisch ist immer weiter geschrumpft, weil die Technik es auch zugelassen
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hat, dass der Schreibtisch kein Schreibtisch ist, weil wir schreiben fast nichts auf. Wir haben ganz andere Tätigkeiten als zu schreiben. Sondern es ist ein Hub für unsere IT-Infrastruktur, die wir in welcher Form auch immer aktuell haben. Da wird sicherlich die KI weiter als neuer Treiber der Technologie uns ganz neue Dinge aufzeigen, die wir heute noch nicht wissen oder greifen können. Und die Arbeitsfields wird sicherlich nicht mehr auf diesen Cockpit- oder Schreibtisch reduziert sein, sondern auf genau das Punkt Kommunikation, Austausch,
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Kreativität. Da wird auch viel passieren und da muss ich entsprechend Räume schaffen. Und da geht es nicht darum, jetzt den persönlichen Arbeitsplatz noch weiter zu schrumpfen, weil der nicht mehr so wichtig ist. Wichtig ist einfach die entsprechenden Konferenzräume, Meetingräume, hybride Meetings. All diese Möglichkeiten muss ein Büro noch mehr in Zukunft leisten können, aber auch noch mehr einfach intelligent umgebaut werden können. Das heißt, sowohl baulich wie auch technisch. Diese Geschwindigkeit der Gebäudeveränderung, die wird in Zukunft noch stärker auf die Entwickler zukommen.
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Ewald, danke für deine Einschätzung. Ich finde alle drei sehr interessant. Die vierte ist noch offen. Diana, wenn du jetzt ein Bürokonzept planst, das in zehn Jahren auch noch Bestand hat, wie würdest du das aufsetzen? Ich glaube, das haben wir jetzt die letzte Stunde gehört. Wir werden weg von diesen klassischen Mietobjekten kommen und es geht viel mehr in diese flexiblen Dienstleistungsprodukte, weil ich glaube, das ist der Treiber und das ist, was interessant ist. Ein Büro muss sich verändern und entwickeln können. Es muss mit den Anforderungen mitgehen. Wir haben letztens in einem unserer Projekte Objekte gestanden und da hat ein
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Interessent zu mir gesagt: „Ja, hier sieht es aus wie im Boutique-Hotel.“ Und ich glaube, genau da geht es hin, Wohlfühlfaktor. Und am Ende kann man eigentlich sagen, das fand ich ganz nett und habe ich gelesen, den Satz: Das Büro der Zukunft muss nicht alles können, aber es muss sich verändern können. Und ich glaube, das ist der entscheidende Punkt. Diana, danke für deine Abschlussworte. Da erspare ich mir wieder mal meine. Ich möchte mich bei euch bedanken für diese wirklich spannende Diskussion und ich hoffe, wir haben Ihnen auch zu Hause oder wo immer Sie sind, im Büro oder im Homeoffice sagt man ja mittlerweile, oder sagt man ja so, einige
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Gedanken mitgegeben, einige Ideen und vielleicht auch das eine oder andere aus einer anderen Perspektive betrachtet. Ich möchte bei euch viel bedanken, dass ihr Zeit gehabt habt, dass ihr bei unserer Podiumsdiskussion dabei wart. Bei Ihnen wollen wir uns bedanken, dass Sie zugesehen haben. Es gibt natürlich ab morgen wieder alle Kapitel einzeln auf der Immobilienredaktion zum Nachsehen und wir vier wünschen Ihnen noch einen schönen Abend. Wiedersehen. Wiedersehen.
