Nach einer Selbstanzeige ordnete die Baubehörde an, entweder innerhalb kurzer Frist eine nachträgliche Genehmigung zu beantragen oder den Zustand herzustellen, der den ursprünglichen Bewilligungen entspricht. Die Kläger verlangten daraufhin von den Beklagten die Zustimmung zu einem Bauansuchen, um den rechtswidrigen Zustand zu bereinigen und den Mangel zu beheben. Die Beklagten wandten ein, eine nachträgliche Genehmigung sei unmöglich oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand erreichbar.
Der Streit gelangte schließlich an den Obersten Gerichtshof (OGH).
Wie ist die Rechtslage?
Der OGH stellte klar, dass auch öffentlich-rechtliche Mängel, etwa das Fehlen einer erforderlichen Baubewilligung oder ein Bauzustand, der nicht den behördlichen Genehmigungen entspricht, Rechtsmängel im Sinne des Gewährleistungsrechts darstellen. Käufer haben Anspruch darauf, jene rechtliche Position zu erhalten, die ihnen vertraglich zugesichert wurde. Dazu gehört auch, dass das Gebäude behördlich genehmigt ist und den Vorgaben der Baubehörde entspricht.
Grundsätzlich steht dem Käufer bei einem Mangel das Recht zu, zunächst Verbesserung zu verlangen. Der Verkäufer kann sich dem nur entziehen, wenn die Behebung unmöglich ist oder mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden wäre. Der OGH betonte, dass dafür der Verkäufer im Gerichtsverfahren beweispflichtig ist. Bestehen Zweifel daran, ob eine Behebung tatsächlich unmöglich ist, gehen diese zu seinen Lasten.
Im konkreten Fall war eine nachträgliche Genehmigung zwar nicht sicher, aber auch nicht ausgeschlossen. Je nach planungsrechtlicher Situation kamen unterschiedliche Lösungen in Betracht, etwa Ausnahmegenehmigungen, technische Anpassungen oder ein teilweiser Umbau. Dass solche Maßnahmen mit Kosten verbunden sind, reicht für sich allein nicht aus, um die Mängelbehebung als unzumutbar abzulehnen. Entscheidend ist vielmehr, wie gravierend der Mangel für den Käufer ist. Beeinträchtigt er den Gebrauch oder die rechtliche Absicherung der Wohnung wesentlich, können auch hohe Sanierungskosten gerechtfertigt sein.
Im Ergebnis ist das Verlangen der Kläger auf Zustimmung zu einem konkret bezeichneten Bauansuchen rechtlich zulässig, wenn es dazu dient, einen rechtmäßigen Zustand herzustellen und den Verkäufer nicht unzumutbar belastet.
Schlussfolgerung
Mit seiner Entscheidung zu 9 Ob 47/25i bekräftigt der OGH, dass ein Gebäude, das nicht den behördlichen Genehmigungen entspricht, einen erheblichen rechtlichen Mangel aufweisen kann. Käufer müssen sich nicht damit abfinden, dass ihre Wohnung baurechtlich problematisch ist. Sie können vom Verkäufer verlangen, an der Herstellung eines rechtlich einwandfreien Zustands mitzuwirken, etwa durch Zustimmung zu einem nachträglichen Bauansuchen.
Für Verkäufer zeigt die Entscheidung deutlich, dass allfällige Einwände wie Unmöglichkeit oder Unverhältnismäßigkeit konkret begründet und bewiesen werden müssen. Maßgeblich ist dabei stets, in welchem Verhältnis der behauptete Aufwand zur Beeinträchtigung steht, die den Käufer durch den Mangel trifft. Bloße Hinweise auf hohe Kosten oder unsichere Bewilligungschancen reichen dafür nicht aus. Die Entscheidung stärkt damit die Position von Käufern und unterstreicht, dass der behördlich genehmigter Bauzustand zu den wesentlichen Eigenschaften einer Immobilie zählt.