In Österreich bestehen rund 79 Prozent des Gebäudebestands aus Ein- und Zweifamilienhäusern, in Niederösterreich sind es sogar mehr als 93 Prozent. Viele davon wurden ab den 1960er-Jahren errichtet und befinden sich heute noch im Eigentum jener Generation, die sie gebaut oder früh erworben hat. In den kommenden zehn bis zwanzig Jahren wird ein wachsender Teil dieser Immobilien weitergegeben werden. Damit trifft der demografische Wandel auf einen Markt, der besonders stark von einem einzigen Gebäudetyp geprägt ist.
Für Österreich bedeutet das allerdings nicht, dass die Hauspreise zwangsläufig auf breiter Front fallen. Vielmehr dürfte sich deutlicher zeigen, welche Immobilien auch künftig gefragt sind und bei welchen Objekten Eigentümer mit Abschlägen rechnen müssen. Ausschlaggebend sind dabei vor allem Standort, baulicher Zustand und die Kosten einer notwendigen Modernisierung.
Nicht jedes geerbte Haus landet sofort am Markt
Wie schnell das zusätzliche Angebot wächst, hängt zunächst davon ab, was mit den Immobilien nach einem Eigentümerwechsel geschieht. Erfahrungen aus Deutschland zeigen, dass Häuser häufig innerhalb der Familie übernommen, vermietet oder zunächst leer gelassen werden. Bei mehreren Erben kann es zudem Jahre dauern, bis über Verkauf oder Weiternutzung entschieden wird. Ein plötzlicher Angebotsüberschuss ist deshalb wenig wahrscheinlich.
Dennoch könnte die österreichische Struktur die Entwicklung verstärken. Kleinere Haushalte, höhere laufende Kosten und veränderte Wohnbedürfnisse können dazu führen, dass große Einfamilienhäuser außerhalb gefragter Zentren auf weniger Interessenten treffen. Weil dieser Gebäudetyp einen so hohen Anteil am Bestand ausmacht, betrifft eine sinkende Nachfrage nicht nur einen kleinen Teil des Markts.
Entscheidend ist, was am Haus gemacht wurde
Bei älteren Gebäuden rückt neben dem Standort vor allem die verbleibende Nutzungsdauer in den Vordergrund. Ein Haus aus den 1970er-Jahren muss nicht automatisch problematisch sein. Wurden Dach, Fenster, Leitungen und Heizsystem erneuert, verbessert sich seine wirtschaftliche Perspektive deutlich. Rein optische Modernisierungen können grundlegende bauliche Defizite dagegen nicht ausgleichen.
Gerade bei lange aufgeschobenen Investitionen müssen Käufer nicht nur hohe Ausgaben einplanen, sondern auch Unsicherheiten berücksichtigen. Verdeckte Schäden oder schwer kalkulierbare Baukosten führen dazu, dass Interessenten häufig zusätzliche Abschläge verlangen. Je schwächer die Nachfrage am jeweiligen Standort ist, desto schwerer wiegt dieser Nachteil.
Hoher Bodenwert schützt vor größeren Verlusten
Damit dürfte sich auch in Österreich die Kluft zwischen einzelnen Standorten vergrößern. Wo Grundstücke knapp und begehrt sind, kann der Bodenwert selbst ein stark sanierungsbedürftiges Gebäude teilweise auffangen. Das Haus wird dann mitunter vor allem wegen des Grundstücks gekauft.
In Regionen mit niedrigen Bodenwerten funktioniert dieser Mechanismus kaum. Sinkt dort gleichzeitig der Wert des Gebäudes, wirkt sich das unmittelbar auf den Gesamtwert aus. Besonders schwierig wird die Vermarktung, wenn Sanierungsstau auf geringe Nachfrage und vorhandenen Leerstand trifft.
Chancen entstehen nicht überall gleichermaßen
Für Kaufinteressenten kann der Generationenwechsel dennoch neue Möglichkeiten eröffnen. Wo ältere Häuser häufiger angeboten werden und weniger Käufer konkurrieren, wächst der Spielraum bei Preisverhandlungen. Ein vermeintliches Schnäppchen sollte jedoch nicht allein am Kaufpreis gemessen werden. Sanierungsaufwand, Grundstückswert und langfristige Nachfrage am Standort entscheiden darüber, ob sich der Erwerb tatsächlich rechnet.
Österreich startet dabei aus einer anderen Marktsituation als Deutschland: Der Wohnimmobilienpreisindex der Oesterreichischen Nationalbank zeigte für 2025 wieder eine positive Entwicklung, zugleich nahm das Transaktionsvolumen zu. Der demografische Wandel trifft hier also auf einen Markt in der Erholung. Umso wahrscheinlicher ist, dass er keinen allgemeinen Preisrutsch auslöst, sondern die Unterschiede zwischen gefragten, modernisierten Häusern und schwer vermittelbaren Altbeständen weiter vergrößert.