„Der Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren große Veränderungen erlebt: Deutlich gestiegene Zinsen, verschärfte Kreditvergaberichtlinien und eine hohe Unsicherheit haben viele Menschen veranlasst, Kaufentscheidungen aufzuschieben“, sagt Martina Hirsch, Geschäftsführerin von s REAL. „Seit einigen Monaten zeigt sich jedoch eine klare Stabilisierung. Die Zinsen sind wieder auf einem gut kalkulierbaren Niveau, die Einkommen konnten nachziehen und die Leistbarkeit verbessert sich spürbar.“
Gerade diese Kombination schafft laut s REAL ein attraktives Zeitfenster: 2026 trifft ein vergleichsweise großes Angebot an Immobilien auf eine Nachfrage, die zwar wieder anzieht, aber noch überschaubar bleibt. Käufer:innen profitieren damit von mehr Auswahl, realistischeren Preisvorstellungen und deutlich besseren Rahmenbedingungen bei der Finanzierung – ein klassisches Window of Opportunity für den Immobilienerwerb.
Unabhängig von diesen gesamtösterreichischen Trends lohnt sich jedoch ein genauer Blick auf die einzelnen Bundesländer. Der Immobilienmarkt wird auch 2026 ein sehr diverser sein: Während sich viele Entwicklungen österreichweit wiederfinden, unterscheiden sich Angebotslage, Nachfrageintensität und Preisniveaus regional teils deutlich. Wer mit dem Gedanken eines Immobilienkaufs spielt, sollte daher die jeweiligen Besonderheiten der einzelnen Märkte genau analysieren.
Wien: 20. Bezirk erlebt Aufschwung
Stabilität und steigende Nachfrage bestätigt s REAL Geschäftsführer Michael Molnar auch für Wien: „Für 2026 sehe ich eine ‚neue Stabilität‘ auf dem Wohnungsmarkt und der Begriff ‚immobil‘ passt wieder besser. Es zeigen sich keine massiven Sprünge. Sowohl bei Miete als auch bei Eigentum sind wir wieder bei stabilen, linearen Preisentwicklungen angekommen. Nachhaltige Erträge und nicht kurzfristige Gewinne stehen im Fokus.“
Mit der Stabilisierung des Markts geht eine Werthaltigkeit einher und somit können die Akteur:innen am Immobilienmarkt wieder mit mehr Sicherheit rechnen. Bei Miete und auch Eigentum sind langfristige lineare Entwicklungen sowohl für Eigennutzer:innen als auch für Investor:innen von Vorsorgewohnungen und Verkäufer:innen ideal. Bei den Mieten sind es eher die Betriebskosten (z. B. Inflation, Energiekosten, Entsorgung), die sich preislich stärker auswirken als weitere Mietanpassungen.
„Wenn der Angebotspreis und die Größe passen, sehen wir eine gute Nachfrage in allen Regionen in Wien“, weiß Molnar über die Marktlage in der Bundeshauptstadt. „Sicherlich interessant wird in den kommenden Jahren der 20. Bezirk.“ Brigittenau wird durch die Bebauung des Nordwestbahnhofgeländes einen starken Aufschwung erleben. Auch die Region entlang der Äußeren Mariahilfer Straße im 15. Bezirk zeigt aufgrund zahlreicher neuer Wohnprojekte eine für s REAL spannende Entwicklung.
Niederösterreich: Öffentliche Verkehrsanbindung wichtiger Faktor
„Qualität, Lage und Energieeffizienz haben sich als entscheidende Faktoren am Immobilienmarkt in Niederösterreich etabliert. Bei Einfamilienhäusern und frei finanzierten Wohnbauprojekten beobachten wir wieder eine deutlich gestiegene Nachfrage, wobei der Markt regionale Differenzierungen aufweist“, weiß Nino Lutz, s REAL Prokurist und Leiter der Regionen Wien und NÖ Nord/Mitte/Ost.
Die Nachfrage rührt auch von den gesunkenen Preisen, die im Durchschnitt wieder auf dem Niveau der Jahre 2022/23 sind. Aufgrund der geringen Neubauleistung, wie auch in vielen anderen Teilen von Österreich, ist jedoch mit einem weiteren moderaten Wachstum der Preise zu rechnen. Lutz: „Daher sind Bestandsimmobilien gerade sehr beliebt. Dabei raten wir, auf die Qualität der Häuser zu achten und etwaige Sanierungskosten jedenfalls bei den Finanzierungsplänen zu berücksichtigen.“
Der Stellenwert einzelner Entscheidungskriterien hat sich laut dem Experten verschoben: Die Größe der Immobilie allein ist nicht ausschlaggebend. Zentral sind die Lage mit guter öffentlicher Verkehrsanbindung (nach Wien), ausgebauter Infrastruktur für die täglichen Erledigungen sowie die Nachhaltigkeit der Immobilie bzw. deren energetischer Fußabdruck (z. B. Art der Energieversorgung, Dämmung). Aufgrund der Nähe zur Bundeshauptstadt und der Verkehrsanbindung dorthin liegt das südliche Wiener Umland weiterhin im Trend, weshalb die Preise dort sowohl im Miet- sowie im Eigentumssegment auf hohem Niveau liegen und teilweise noch steigen werden.
Burgenland: Bezirk Oberwart hat an Attraktivität gewonnen
Zum östlichsten Bundesland sagt Bernhard Klikovits, Leitung Region NÖ Süd & Burgenland: „Der Markt verlässt die Talsohle und bewegt sich in Richtung Erholung – diese erfolgt aber eher langsam und ist regional entsprechend unterschiedlich. Die Standortwahl wird wichtiger denn je und die guten Lagen profitieren, Randlagen können hinterherhinken.“
So zeigt der nördliche Teil des Burgenlands deutliche Zuwächse bei den Verkaufszahlen – insbesondere der Bezirk Neusiedl am See, der – wie auch andere Orte im Nordburgenland – durch die Nähe zu Wien, eine gute Infrastruktur sowie ein vielseitiges Freizeitangebot punktet. Südlich gelegenere Regionen verzeichnen hingegen Rückgänge. Ein Ausreißer ist der Bezirk Oberwart, der aufgrund seiner Infrastruktur mit Schulen, Nahversorgung und Arztpraxen bei gleichzeitig moderaten Preisen an Attraktivität gewonnen hat. Auch wenn durch die Nachfrageunterschiede der Norden teurer ist als der Süden, gehört das Burgenland insgesamt weiterhin zu den preisgünstigen Regionen des Landes, besonders bei Häusern im Grünen.
Neben günstigen Einstiegspreisen findet man im Burgenland außerdem eine gute Bauqualität. Für Käufer:innen spielen auch hier die Art des Heizsystems sowie alternative Energieformen und Dämmmaßnahmen eine wesentliche Rolle, um die Betriebskosten zu senken und die Nachhaltigkeit zu erhöhen. Die Wohnungspreise sind im Burgenland im ersten Halbjahr leicht gesunken, Angebot und Nachfrage haben je nach Lage und Objektqualität stark variiert. Im Wohnungssegment werden laut s REAL immer größere Einheiten gesucht, Vier-Zimmer-Wohnungen sind jedoch nach wie vor rar. Auf diesen Bedarf muss der Markt reagieren.
Oberösterreich: Region Braunau/Mattighofen nachgefragt
Die Preise für Immobilien sind in Oberösterreich 2025 leicht gestiegen, inflationsbereinigt aber gesunken. Gleichzeitig haben sich viele Einkommen erhöht. Zusammen mit gesunkenen Zinsen ermöglicht das wieder mehr Oberösterreicher:innen, sich den Traum vom Immobilieneigentum zu erfüllen. Gekauft werden dabei vor allem leistbare Einfamilienhäuser. Im Wohnungssegment liefern Bauträger wenig Angebot, auch mangels Nachfrage. 2026 sollen neue Förderungen auf Landesebene die Neubautätigkeit ankurbeln. Bis ausreichend neue, leistbare Objekte verfügbar sind, konzentriert sich die Nachfrage auch bei Wohnungen auf Bestandsimmobilien.
„Altbauten werden seltener abgerissen, der Trend geht zum Sanieren und Modernisieren. Eigenleistung spielt dabei eine immer größere Rolle“, weiß Ernst Mittermair, Geschäftsführer bei s REAL Oberösterreich. Ältere Generationen ziehen aus ihren Häusern, die sie in den 1960er- und 1970er-Jahren gebaut haben, in barrierefreie Wohnungen und die Jüngeren nutzen das große Angebot an sanierungsbedürftigen Häusern. „Es ist wichtig, den Umfang der erforderlichen Sanierung vorab realistisch einzuschätzen. Dabei helfen seriöse Makler:innen: Sie unterstützen, wenn es darum geht, Professionist:innen oder Sachverständige beizuziehen, bevor man verbindlich unterschreibt.“ Wichtige Faktoren zur Bestimmung des Werts sind – neben der Lage – Energieeffizienz und nachhaltige Heizsysteme. „Das Bewusstsein für die Energiekosten ist spürbar gestiegen“, so Mittermair.
Die Wohnträume werden in Oberösterreich zunehmend am Land verwirklicht, auch preisbedingt. Beliebt sind vor allem Regionen rund um Ballungszentren und Bezirkshauptstädte. Im Einzugsbereich der Landeshauptstadt Linz sind hauptsächlich Objekte im Umkreis von etwa 30 Autominuten oder an einer attraktiven Öffi-Linie gefragt. So steigt etwa die Nachfrage in der Region rund um Braunau/Mattighofen.
Steiermark: Familien ziehen von Graz nach Leibnitz und Gleisdorf
In der Steiermark sind die Immobilienpreise 2025 relativ stabil geblieben. Auch hier spielen bestehende Immobilien eine große Rolle. „Die Nachfrage steigt, ist aber deutlich selektiver geworden. Wir haben derzeit außerdem wesentlich mehr gebrauchte Häuser und Wohnungen im Portfolio als vor einem Jahr“, berichtet Roland Jagersbacher, Geschäftsführer bei s REAL Steiermark.
Das niedrigere Zinsniveau macht den Wunsch nach Eigentum auch in der Steiermark für viele wieder erschwinglicher. Die langfristig stabilen Preise geben Immobiliensuchenden sowie -verkaufenden Sicherheit. Für 2026 geht s REAL Steiermark daher von einem voraussichtlich wachsenden Transaktionsvolumen aus, wobei sich eine markante Entwicklung fortsetzen dürfte: „Eilig haben es viele Käufer:innen nicht“, so Jagersbacher. „Die meisten wollen detailliert über bautechnische Details und andere Daten informiert werden, bevor sie sich entscheiden.“ Trotzdem ist die Kompromissbereitschaft vieler Interessent:innen groß: „Vor wenigen Jahren war die Devise: Mein Haus muss mein Traumhaus sein! Jetzt kaufen viele lieber günstig und verbessern ihr Zuhause in den folgenden Jahren sukzessive.“
Der Wohnungsmarkt in der Landeshauptstadt Graz war lange stark von Anleger:innen geprägt. Inzwischen konzentriert sich die Nachfrage fast ausschließlich auf den eigenen Bedarf. Die Neubautätigkeit in der Landeshauptstadt stagniert zwar, das Angebot an bestehenden Wohnungen ist jedoch groß – zumindest für Singles und Paare. Familienwohnungen ab 80 m2 sind rar, da zuletzt hauptsächlich Kleinwohnungen für Anleger:innen errichtet worden sind. Viele Familien weichen daher in den Großraum Graz-Umgebung und das weitere Umland aus. Das sorgt für steigende Nachfrage in Regionen wie Leibnitz oder Gleisdorf.
Kärnten: Koralmbahn wertet angeschlossene Regionen auf
Im südlichsten Bundesland sind die Preise für Immobilien gesunken und zwar nicht nur in Relation zur allgemeinen Teuerung, sondern vielerorts auch nominal. „Die meisten Eigentümer:innen haben erkannt, dass die Preise der vergangenen Jahre nicht mehr realisierbar sind“, analysiert Robert Haubiz, Geschäftsführer von s REAL in Kärnten und Osttirol. „Ab 400.000, fallweise 450.000 Euro, sind die meisten Objekte kaum zu vermitteln. Es sei denn, sie bieten einen absoluten Mehrwert.“ Niedrigere Preise haben, in Verbindung mit gesunkenen Zinsen und steigenden Einkommen, neuen Schwung in den Kärntner Immobilienmarkt gebracht. Diese Bewegung setzt sich 2026 fort. „Die Nachfrage ist groß und das Angebot ausreichend. Viele Eigenmittel, die zurückgehalten wurden, werden nun wieder in den Markt eingebracht“, so Haubiz. Für 2026 rechnet er mit stabilen Preisen.
Die neue Koralmbahn, eine 130 Kilometer lange Zugverbindung zwischen Klagenfurt und Graz, wertet einige Regionen kräftig auf, z. B. St. Paul im Lavanttal: Die Preisrange bei Grundstücken beträgt 45 bis 100 Euro pro Quadratmeter, Tendenz stark steigend. Ähnlich dynamisch bewertet Haubiz die Entwicklung in St. Kanzian am Klopeiner See: „Der Unterkärntner Bereich profitiert sehr von der Anbindung an Graz. Bauträger kaufen Grundstücke, auch im privaten Bereich tut sich hier sehr viel.“ Wolfsberg dürfte im Zuge des Bahnausbaus ebenfalls einen Aufschwung erleben. Gleichzeitig gehen die Preise in weniger gut angebundenen Abwanderungsregionen – etwa Gurktal, Mölltal, Metnitztal – nach unten.
Der Kärntner Wohnungsmarkt ist von geringer Bautätigkeit, aber weiterhin hohen Preisen geprägt. Gute, leistbare Eigentumswohnungen sind vor allem am Sekundärmarkt zu haben, etwa in den Ballungsräumen Klagenfurt und Villach. Am gefragtesten sind Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 50 und knapp 80 m2. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist hoch, da die Mieten stark gestiegen sind und diese Entwicklung noch weiter anhalten kann.
Salzburg: Immobilienkäufe steigen an
Martina Hirsch erkennt in Salzburg eine klare Belebung des Markts: „In Salzburg wird wieder mehr gekauft als in den letzten drei Jahren. Eigentum wird nicht nur als bevorzugte Wohnform, sondern auch als wertbeständige Anlage und langfristige Absicherung gesehen – insbesondere im Alter. Nachfrage und Preis sind allerdings von der Lage und der Qualität der jeweiligen Immobilie abhängig.“ Speziell Privatpersonen nützen die aktuelle Zinssituation und das ausreichende Immobilienangebot sowie die neue Salzburger Wohnbauförderung. Die Durchschnittspreise in Salzburg bleiben allerdings aufgrund der steigenden Nachfrage und der gleichzeitig geringen Bautätigkeit auf einem hohen Niveau. „Von fallenden Kaufpreisen ist im Bundesland Salzburg kaum auszugehen und in Salzburg Stadt schon gar nicht“, so Hirsch. Die beliebtesten Wohngegenden in der international begehrten Landeshauptstadt sind Aigen, Parsch, Leopoldskron, Morzg, Nonntal und Gneis. „Etwaige Preisunterschiede sind direkt mit der Lage und dem Zustand der Immobilie verknüpft. Der Trend, gebrauchte Eigenheime zu erwerben, wird sich daher 2026 fortsetzen.“
Die steigende Nachfrage und die wenigen Neubauten führen auch dazu, dass es pro Immobilie wieder mehr Interessent:innen gibt. Die Entscheidung zum Kauf wird wieder schneller getroffen als in den vergangenen zwei bis drei Jahren. Besonders begehrt sind Wohnungen im Preissegment bis 600.000 Euro und Wohnflächen bis 80 m2.
„Im Vergleich zum Beginn der 2020er-Jahre können sich dennoch nach wie vor weniger Menschen Eigentum leisten. Viele weichen daher in den Mietmarkt aus“, weiß Hirsch. „Dieser gerät immer mehr unter Druck. Statt ihn regulativ zu deckeln, könnte eine gezielte Unterstützung beim Eigentumserwerb langfristig Entlastung bringen.“
Tirol: Bezirke wie Imst oder Kufstein nachgefragt
Gesunde und sehr selektive Nachfrage, keine Preisüberhitzung: So präsentierte sich der Tiroler Immobilienmarkt im Jahr 2025. „Für 2026 erwarten wir eine Fortsetzung der Stabilisierung und weiter steigendes Käufervertrauen“, sagt Ingmar Schwabl, Geschäftsführer bei s REAL Tirol. Da Genehmigungen und Fertigstellungen im Neubau weiter sinken, bleibt das Angebot mittelfristig knapp. Neubauprojekte, die trotz hoher Errichtungskosten marktgerecht kalkuliert sind, haben das größte Potenzial. In diesem Bereich suchen Eigennutzer:innen vor allem kleinere, effizient geschnittene Wohnungen mit niedrigen Betriebskosten.
Daneben sind auch gebrauchte Immobilien stark nachgefragt. In jedem Fall erleichtert der Zinsrückgang die Finanzierbarkeit. „Bei älteren Beständen gibt es außerdem mehr Verhandlungsspielraum“, weiß Schwabl. „Für die Tiroler:innen stehen unabhängig vom Immobilientyp Lage, Situierung, Energieeffizienz und Betriebskosten im Fokus. Käufer:innen entscheiden bewusster und vergleichen intensiver. Sie erwarten transparente Online-Exposés, 360°-Rundgänge, KI-gestützte Suche und schnelle Kommunikation.“
Die Landeshauptstadt Innsbruck und ihr Speckgürtel sind aufgrund guter Infrastruktur, hoher Lebensqualität und stabiler Wertentwicklung weiterhin die gefragtesten Regionen in Tirol. Die Mietpreise in Innsbruck liegen teilweise bereits bei 25 Euro pro Quadratmeter. Bezirke wie Imst oder Kufstein gewinnen ebenfalls an Attraktivität. „Dort sind energieeffiziente Wohnungen und sanierte Häuser mit überschaubarem Instandhaltungsaufwand besonders gefragt“, so Schwabl. Gefragt, wenn auch ausgebremst, sind in Tirol die Zweitwohnsitze: Die verschärften Freizeitwohnsitzregelungen verringern deren Neuschaffung. In Gemeinden mit über acht Prozent Zweitwohnsitzanteil werden keine neuen Bewilligungen mehr erteilt. Die Nachfrage konzentriert sich daher auf die wenigen bestehenden, offiziell gewidmeten Freizeitdomizile.
Vorarlberg: Bregenz und Dornbirn weiterhin die gefragtesten Adressen
Gehaltserhöhungen und sinkende Zinsen haben zuletzt auch in Vorarlberg für neue Dynamik gesorgt. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise haben 2025 im Jahresvergleich zwar leicht zugelegt, sind aber – derzeit noch – niedriger als 2023. Diese Gunst der Stunde wollen viele nutzen. Die durchschnittliche Verwertungsdauer hat sich deutlich reduziert: Die Vorarlberger:innen treffen ihre Kaufentscheidungen schneller, wenn eine Immobilie ihren Wünschen entspricht und zum Budget passt. Dabei nehmen sie auch mehr Geld in die Hand: Das durchschnittliche Finanzierungsvolumen hat sich gegenüber 2024 um etwa 20 Prozent erhöht. Gefragt sind vor allem gebrauchte Wohnungen und Einfamilienhäuser in guter Lage. „Das Angebot an Bestandsimmobilien ist vielseitig und ausreichend. Waren gewisse Segmente in den vergangenen Jahren ausverkauft, kann man heute in allen Lagen Immobilien finden“, sagt Christian Hagspiel, Geschäftsführer bei s REAL Vorarlberg. „Für gebrauchte Immobilien werden die Preise 2026 moderat weiter steigen.“ Diese Einschätzung deckt sich auch mit dem kürzlich veröffentlichten Immo-Guide 2026 für Vorarlberg, der als Orientierungshilfe für die aktuelle Marktsituation dient.
Bregenz und Dornbirn sind weiterhin die gefragtesten Adressen im Bundesland. Wesentliche Faktoren sind unter anderem die Wirtschaft, eine sehr gute Infrastruktur und eine hohe Lebensqualität. Auch Objekte in nahen Gemeinden wie Schwarzach, Wolfurt und Lauterach sind sehr gefragt. „Diese Lagen sind infrastrukturell sehr gut erschlossen und etwas günstiger als Bregenz oder Dornbirn. Das macht sie sehr attraktiv“, so Hagspiel. Neben Einfamilienhäusern sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen begehrt. Allerdings hat die Vorarlberger Landesregierung im Neubaubereich die Förderung für Eigentumswohnungen beinahe halbiert, sie beträgt nur mehr maximal 100.000 Euro. „Hier empfehlen wir, sich am Bestandsmarkt umzusehen.“
Ein schlecht gedämmtes und mit alten Heizsystemen ausgestattetes Einfamilienhaus kaufen und sanieren – das ist in manchen Bundesländern beliebt. Die meisten Vorarlberger:innen haben andere Ansprüche: „Die Käufer:innen wollen möglichst energieeffiziente Immobilien, gut gedämmt und im Idealfall schon mit einer sauberen, nachhaltigen Heizung und einer Photovoltaikanlage“, weiß Hagspiel. „Sie wollen nicht sanieren, sondern von Anfang an möglichst energieunabhängig wohnen und sicher vor Energiepreisschwankungen sein.“