„Der Staat kann Investitionsbereitschaft nicht befehlen. Er kann Unternehmermut nicht per Gesetz verordnen. Aber er kann Vertrauen schaffen.“ Mit diesem Appell eröffnete IVD-Präsident Dirk Wohltorf den Deutschen Immobilientag 2026 in Erfurt. Im Mittelpunkt seiner Rede stand die Überzeugung, dass die Herausforderungen auf den Wohnungsmärkten nicht auf mangelnde Nachfrage oder fehlendes Engagement der Branche zurückzuführen seien, sondern auf politische Entscheidungen, die den Erwerb von Wohneigentum, die Schaffung neuen Wohnraums und langfristige Engagements zunehmend erschwerten. Dirk Wohltorf zeichnete das Bild eines Landes, in dem der Wunsch nach den eigenen vier Wänden weiterhin stark ausgeprägt ist. Mehr als 80 Prozent der 18- bis 44-jährigen Mieter würden laut einer repräsentativen Forsa-Umfrage gerne im Wohneigentum leben.
Gescheitert werde jedoch häufig nicht an fehlender Leistungsbereitschaft oder mangelndem Sparwillen, sondern an den Hürden auf dem Weg zum Kauf. Dazu gehören hohe Grunderwerbsteuern, gestiegene Finanzierungskosten, umfangreiche Kreditvorgaben und immer neue regulatorische Anforderungen. Selbst solide verdienende Haushalte müssten ihre Pläne oftmals aufgeben „Wenn Leistung nicht mehr zu Eigentum führen kann, verliert unser Land eines seiner wichtigsten Aufstiegsversprechen“, warnte Dirk Wohltorf.
Vertrauen in die wirtschaftlichen und politischen Strukturen
Dabei ging es dem Verbandspräsidenten ausdrücklich um mehr als die Frage des Wohnens. Eigentum sei eng mit Vermögensaufbau, Altersvorsorge, persönlicher Sicherheit und gesellschaftlicher Teilhabe verbunden. Wer Menschen den Zugang dazu erschwere, gefährde langfristig auch das Vertrauen in die wirtschaftlichen und politischen Strukturen des Landes. Entsprechend deutlich kritisierte er eine Entwicklung, in der Vermieter, Eigentümer und die Immobilienwirtschaft zunehmend unter Rechtfertigungsdruck gerieten. Vertrauen sei jedoch die Grundvoraussetzung für jede Form von Aktivität am Markt. „Auf Vertrauen kann man bauen. Ohne Vertrauen wird nicht gebaut, nicht gekauft, nicht vermietet, nicht modernisiert und nicht investiert.“
Mietrechtsdebatte
Besonders kritisch setzte sich Dirk Wohltorf mit der aktuellen Mietrechtsdebatte auseinander. Mieterschutz sei zweifellos notwendig, dürfe jedoch nicht dazu führen, dass wirtschaftliche Zusammenhänge außer Kraft gesetzt würden. „Mieterschutz ist wichtig und richtig. Mieterschutz darf aber nicht dazu führen, dass ganze Immobilienmärkte manipuliert werden. Und Mieterschutz darf nicht zur Vermieterbestrafung werden.“ Als Beispiel führte er aus seiner eigenen Maklertätigkeit eine Wohnung in Berlin-Mitte an, deren zulässige Miethöhe aus seiner Sicht in keinem Verhältnis mehr zu den tatsächlichen Marktgegebenheiten stehe. Solche Eingriffe würden weder zusätzlichen Wohnraum schaffen noch die strukturellen Probleme lösen.
Vor diesem Hintergrund forderte Dirk Wohltorf – wie viele seiner Verbandspräsidenten-Kollegen – einen grundlegenden Kurswechsel. Dazu gehörten unter anderem eine Abschaffung der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber, bessere Finanzierungsmöglichkeiten für Familien sowie eine spürbare Entlastung bei Vorschriften und Verfahren. Die Politik müsse wieder Rahmenbedingungen schaffen, die Investitionen ermöglichen, statt sie auszubremsen. Das Leitmotiv des Deutschen Immobilientags brachte er deshalb auf eine einfache Formel: „Vertrauen statt Generalverdacht.“
„Vergesellschaftung ist der Elefant im Raum“
Michael Jürgen Schick, Geschäftsführer von Schick Immobilien, sieht die Ursache für die verhaltene Marktaktivität nicht in fehlendem Interesse am Berliner Markt. „Die Investmentmärkte an sich funktionieren ganz gut“, ordnet er ein. Das größere Problem seien die politischen Rahmenbedingungen. Die daraus entstehende Unsicherheit reiche weit über mietrechtliche Fragen oder die Diskussion um das Vorkaufsrecht hinaus. „Der Elefant im Raum ist das Thema Enteignung und Vergesellschaftung“, sagt Schick. Solange diese Debatten in mehreren deutschen Städten geführt würden, belasteten sie die Abschlussbereitschaft vieler Marktteilnehmer und wirkten dämpfend auf das Transaktionsgeschehen.
Auswirkungen sind auch international spürbar
Dass die Auswirkungen inzwischen auch international spürbar seien, verdeutlicht Schick anhand eines konkreten Beispiels: Für ein Berliner Wohnungsbauprojekt mit 426 Wohnungen sei eine bereits in Aussicht gestellte Kaufzusage kurzfristig zurückgezogen worden. „Der angelsächsische Investor hat gesagt, er kauft jetzt doch nicht, solange das Thema Enteignung und Vergesellschaftung im Raum steht“, berichtet er. Nach seiner Einschätzung betrifft diese Zurückhaltung nicht nur den Wohnungsmarkt. Auch für Infrastrukturprojekte und Investitionen in die Daseinsvorsorge seien verlässliche Eigentumsrechte und politische Stabilität entscheidende Voraussetzungen. „Erst wenn wir dieses Thema abräumen, wird es uns möglich sein, private Mittel für den Mietwohnungsneubau wirklich zu akquirieren“, betont Schick.
Corvin Tolle zeichnet ein differenziertes Bild des Berliner Wohnungsmarktes. Während er den Gesamtmarkt zugespitzt als „fast tot“ beschreibt, sieht er insbesondere im Segment der Eigentumswohnungen bis etwa 500.000 bis 600.000 Euro weiterhin eine stabile Nachfrage. Viele Menschen, die nach Berlin ziehen und mit hohen Mieten von 20 bis 25 Euro pro Quadratmeter konfrontiert werden, entscheiden sich stattdessen für den Kauf einer Wohnung. Auf der Angebotsseite werden Immobilienverkäufe häufig durch persönliche Lebensereignisse ausgelöst, etwa Erbschaften, Wegzüge oder Scheidungen. Trotz dieser oft schwierigen Hintergründe bewertet Corvin Tolle die aktuelle Marktsituation für den Wohnungsmarkt insgesamt positiv, da dadurch wieder mehr Bewegung und Angebot entsteht.
„Immobilienschwangerschaft“
Klaus Saloch, Head of Industry Relations bei kleinanzeigen.de, berichtet von einer weiterhin sehr positiven Geschäftsentwicklung. Die Zahl der Maklerverträge befindet sich auf einem Allzeithoch. Neu ist zudem eine Vermarktungslösung für Bauträger: Während bislang vor allem pauschale Vereinbarungen beziehungsweise Abonnementmodelle genutzt wurden, können Projekte nun auch gezielt und individuell vermarktet werden. Damit reagiert das Unternehmen auf die Bedürfnisse von Bauträgern, die nicht dauerhaft ein umfangreiches Portfolio präsentieren, sondern einzelne Vorhaben flexibel platzieren möchten.
Gleichzeitig beobachtet Klaus Saloch eine zunehmende Veränderung im Verkaufsprozess: Für Makler sei die Vermarktung noch anspruchsvoller geworden. Während Transaktionen früher häufig innerhalb von zwei Monaten abgeschlossen wurden, spricht er heute von einer „Immobilienschwangerschaft“ von vier bis sechs Monaten. Die Nachfrage sei zwar vorhanden, Interessenten suchten aktiv und nutzten verstärkt digitale Formate wie virtuelle Besichtigungen. Bis zur Kaufentscheidung vergehe jedoch deutlich mehr Zeit, aber wieder weniger als noch vor zwei Jahren.