Wer an der Adria eine leistbare Ferienwohnung sucht, hat lange zuerst nach Kroatien oder Montenegro geschaut. Jetzt rückt die albanische Küste ins Blickfeld, und dort vor allem die Bucht von Durrës. Laut dem Quartalsbericht des Immobilienportals BalkanHome.eu kamen zwischen 1. Juli und 1. Oktober 2026 insgesamt 754 Wohnungsangebote neu auf die Plattform. 675 davon stammen aus dieser Region, das sind rund 90 Prozent.
Für die Einordnung ist wichtig, woher die Zahlen kommen. Sie beruhen auf täglichen Momentaufnahmen der aktiven Wohnungsangebote auf BalkanHome.eu. Es sind also Angebotspreise und keine Transaktionspreise. Ein Bild des gesamten albanischen Marktes geben die Daten nicht. Für die Küstenregion rund um Durrës zeigen sie aber recht deutlich, wohin es geht.
Golem als Motor
Der größte Teil des neuen Angebots kommt aus Golem und Mali i Robit südlich der Stadt Durrës, nämlich 390 neue Angebote. Auf Durrës selbst entfallen 206, auf die Küste von Kavajë mit Qerret und Spille 79. In Golem stieg die Zahl der aktiven Angebote innerhalb eines Quartals von 940 auf 1.304. Das ist ein Plus von 39 Prozent. Der Medianpreis blieb dabei unverändert bei 1.350 Euro pro Quadratmeter. Eine typische Wohnung mit 68 Quadratmetern kostet dort im Median 90.000 Euro.
„In Golem fügen Bauträger immer wieder neue Bauphasen hinzu und behalten dabei den gleichen Preis bei. Das Angebot dort wuchs innerhalb eines Quartals um fast 40 Prozent. Eine typische Wohnung kostet dort immer noch rund 90.000 Euro. Für eine Wohnung, die nur wenige Minuten vom Meer entfernt ist, ist das an der gesamten Adria ein niedriger Einstiegspreis“, sagt Nikodem Keller, Mitbegründer von BalkanHome.eu. Anders gesagt: In Golem wird gebaut, nicht an der Preisschraube gedreht.
Kavajë zieht an
Auch an der Küste von Kavajë wächst das Angebot, und zwar von 191 auf 247 Wohnungen. Das sind 29 Prozent mehr. Anders als in Golem ist hier auch der Median gestiegen, von 1.543 auf 1.592 Euro pro Quadratmeter. Mit 3,2 Prozent ist das der stärkste Anstieg unter allen Gebieten mit mehr als 100 Angeboten. In der Stadt Durrës wurden gleichzeitig die meisten Angebote vom Markt genommen. 131 der insgesamt 189 zurückgezogenen Inserate auf der Plattform betrafen Durrës.
Verhandelt wird am Tisch
Preisänderungen waren die Ausnahme. 5.537 Angebote waren an beiden Stichtagen online. Davon blieben 98,8 Prozent beim selben Preis, 0,6 Prozent wurden billiger und 0,5 Prozent teurer. An der Küste wurden Preise etwas häufiger gesenkt als anderswo, nämlich bei 2,7 Prozent der Angebote an der Küste von Kavajë, bei 1,6 Prozent in Durrës und bei 1,1 Prozent in Golem.
„In Albanien kommt es selten vor, dass der Preis eines Immobilienangebots sinkt. Wenn sich eine Wohnung nicht verkauft, nimmt der Verkäufer das Angebot zurück oder lässt es unverändert. Fast 99 Prozent der Angebote behielten ihren Preis über den Sommer hinweg bei. Die eigentlichen Verhandlungen finden erst statt, wenn man sich mit dem Verkäufer an einen Tisch setzt“, so Keller. Für KäuferInnen ist der Preis im Inserat eher Verhandlungsbasis als Endpreis.
Neues Angebot ist günstiger
Über alle Angebote auf der Plattform ist der Medianpreis leicht gesunken, von 1.593 auf 1.583 Euro pro Quadratmeter. Das sind minus 0,6 Prozent, und auch das hat mit der Bucht von Durrës zu tun. Die neuen Angebote lagen im Median bei 1.510 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen, die an beiden Stichtagen inseriert waren, lagen bei 1.596 Euro. „Der nationale Medianwert ist um 0,6 Prozent gesunken, aber in keiner Region sind die Preise gefallen. Die neuen Wohnungen in der Bucht von Durrës sind einfach kleiner und günstiger als der Rest des Marktes“, stellt Keller fest. Der Rückgang ist ein statistischer Effekt, kein Preisverfall.
Günstigster Küstenabschnitt
Im Vergleich mit anderen Küstenabschnitten Albaniens bleibt die Bucht von Durrës das günstigste Pflaster. Am 1. Oktober lag der Median an der Riviera im Süden bei 3.314 Euro pro Quadratmeter, in Vlorë bei 2.543 Euro und in Sarandë und Ksamil bei 1.904 Euro. Golem kommt mit 1.350 Euro auf gut 40 Prozent des Riviera-Niveaus. Zum Vergleich mit Kroatien: Dort liegt der durchschnittliche Angebotspreis an der Küste heuer laut Panorama Scouting bei 4.180 Euro pro Quadratmeter. Die Methode ist eine andere, die Größenordnung zeigt der Vergleich trotzdem.
Auch in Albanien kostet Meerblick extra. Angebote mit Meerblick lagen auf der Plattform im Median bei 1.921 Euro pro Quadratmeter, Angebote ohne bei 1.520 Euro. Das ist ein Aufschlag von 26 Prozent. 79 Prozent des Angebots sind Neubauwohnungen aus dem Erstmarkt, meist direkt von Bauträgern. In den Küstenprojekten überwiegen kleine Einheiten, also Studios und 1+1-Wohnungen mit einem Schlafzimmer und Wohnraum. Größere Wohnungen findet man vor allem im Zentrum von Tirana und in Premium-Projekten an der Riviera.
Die albanische Küste wächst derzeit vor allem in der Bucht von Durrës. Bauträger bringen neue Bauphasen auf den Markt, die Preise in den Inseraten bleiben stabil, und das Preisniveau liegt deutlich unter dem, was man von der kroatischen Adria kennt. Ob die Nachfrage mit dem Tempo des Angebots mithält, werden die nächsten Quartale zeigen.