„Wenn wir den Ausbau und Aufbau in der gebauten Stadt, zusätzlich zum Neubau nicht rasch wieder ermöglichen, wird aus geplanten Projekten kein realer Wohnraum – und das wird man in Wien noch heuer deutlich spüren“, gibt Michael Pisecky, Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WK Wien zu bedenken. Die Fachgruppe präsentiert gemeinsam mit dem Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) den aktuellen Neubaubericht für Wien.
Neubauten in Wien
55 Prozent der Neubauten sind Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen, rund ein Drittel entfällt auf Drei-Zimmer-Wohnungen. Nur 14 Prozent haben vier oder mehr Zimmer. Die durchschnittliche Wohnnutzfläche beträgt 59 m2.
Aus dem Neubaubericht geht außerdem hervor, dass 92 Prozent der Wohneinheiten Freiflächen von rund 10 m2 haben – Loggia, Balkon oder Terrasse. Über eine Loggia verfügen 26 Prozent, über einen Balkon 58 Prozent, über eine Terrasse 25 Prozent und über einen Garten 11 Prozent.
Negativtrend bleibt
Für 2026 ist die Fertigstellung von rund 12.600 Wohneinheiten geplant. Tatsächlich realisiert werden voraussichtlich jedoch nur rund 9.400. „Wir erwarten, dass sich dieser Trend in den kommenden Jahren fortsetzen wird“, sagt Pisecky. Derzeit wirken sich zahlreiche – auch globale – Krisen auf den Wohnbau aus, einige sind jedoch hausgemacht. Gleichzeitig ist die Zahl der Bauträger sehr stark gesunken. Zunehmend geraten auch bislang wirtschaftlich stabile Unternehmen unter Druck.
„Es gibt zahlreiche Projekte, die aktuell nicht fertig gebaut werden. Nicht, weil sie nicht sinnvoll wären, sondern weil sie in der Krise der letzten drei Jahre „gestrandet“ sind. Hier braucht es dringend eine gemeinsame Taskforce, um diese Projekte wieder in Bewegung zu bringen“, betont Pisecky.
Flächenwidmung und Abbruchverbot
Ein wichtiger Ansatzpunkt sind die rechtlichen Rahmenbedingungen. Die aktuelle Flächenwidmung reicht in vielen Bereichen noch in die 1990er-Jahre zurück.
„Die aktuelle Flächenwidmung stammt aus einer Zeit, in der Wien noch deutlich weniger Einwohner hatte. Sie passt nicht mehr zur Realität einer wachsenden Millionenstadt und muss dringend angepasst werden“, sagt Pisecky.
Auch beim Abbruchverbot gibt es Anpassungsbedarf. „Das bestehende Abbruchverbot verhindert in vielen Fällen sinnvolle Weiterentwicklung. Wir brauchen mehr Flexibilität, um neuen und zeitgemäßen Wohnraum zu schaffen“, so Pisecky.
Die Entwicklung im Bestand gewinnt zunehmend an Bedeutung, entweder durch Ausbau oder Aufbau der bestehenden Häuser. Das schafft Wohnraum und ermöglicht die Modernisierung bestehender Gebäude in thermischer Hinsicht und was die Heizung und Kühlung mit nicht-fossilen Systemen betrifft.
Wohnbau konzentriert sich auf äußere Bezirke
Der Neubaubericht zeigt eine klare räumliche Entwicklung: Ein Großteil der Neubauleistung entfällt weiterhin auf äußere Bezirke, allen voran die Donaustadt. In innerstädtischen Lagen ist das Angebot deutlich geringer. Gleichzeitig nimmt die Dynamik bei neuen Projekten insgesamt ab.
Gewerbliche und gemeinnützige Bauträger
70 Prozent der Neubauten werden von gewerblichen Bauträgern errichtet, 30 Prozent von gemeinnützigen Bauvereinigungen. Der Wohnbau in Wien ruht damit auf zwei zentralen Säulen. Für Paul Steurer, Obmann der gemeinnützigen Bauvereinigungen Wien, ist entscheidend, dass beide Systeme verlässlich funktionieren.
„Die Studie zeigt, wie wichtig das Zusammenspiel von gewerblichen und gemeinnützigen Bauträgern für Wien ist. Leistbares Wohnen entsteht dort, wo stabile Rahmenbedingungen auf langfristig orientierte Investitionen treffen“, sagt Steurer.
Maßnahmen, um zusätzlichen Wohnraum schaffen zu können
Generalsanierung mit dem Neubau gleichstellen.
Ausbau und Aufbau im Bestand ermöglichen.
Flächenwidmung erneuern, um den aktuellen demografischen Anforderungen gerecht zu werden.
Abbruchverbot überarbeiten – für mehr Spielraum für notwendige Weiterentwicklungen.