2026 wird die Immobilienwirtschaft weiterhin vor einigen Herausforderungen stehen. In manchen Bereichen geht es aufwärts, aber „wir haben noch viele Baustellen, und 2026 ist die Welt noch nicht in Ordnung“, so Franz Pöltl, geschäftsführender Gesellschafter von EHL Investment Consulting. Eine Normalität des Marktes sieht er „nicht, wenn die Preise wieder so sind, wie wir uns das vorstellen, sondern wenn der Markt für alle möglichen Investoren wieder attraktiv wird“. Das gilt sowohl für institutionelle Investoren als auch für private Käuferinnen und Käufer. Dabei werden politische Entscheidungen die Immobilienbranche auch im Jahr 2026 beeinflussen, aber nicht unbedingt positiv. „Politische Eingriffe machen die Situation nicht besser“, meint ÖVI-Präsident Georg Flödl: „Und das bremst das Vertrauen der Investoren.“ Daher sei es wieder notwendig, mehr Vertrauen und mehr Rechtssicherheit im Markt zu schaffen. Das ist aber nicht so einfach, wie Wolfgang Kradischnig, CEO DELTA, anmerkt: „Wir befinden uns in einer extrem volatilen, unsicheren Welt, und das beeinflusst insbesondere jene Menschen, die an den Schalthebeln sitzen. Es ist sehr schwer für sie, wirklich einzuschätzen, an welchen Hebeln man drehen muss, damit sich etwas zum Guten bewegt.“
Schwierige Situation bei Neubauten
Weiterhin schwierig wird sich die Situation im Neubau darstellen. „Die Finanzierungssituation für Bauträger ist heute eine völlig andere als noch vor wenigen Jahren“, erklärt Thomas Raith, Bauträgersprecher des ÖVI. „Hohe Baukosten, sinkende Eigenkapitalquoten und steigende Anforderungen der Banken – etwa bei der Vorverwertung – führen zu massiver Verunsicherung.“ Viele Projekte werden daher verschoben oder gar nicht mehr gestartet. Wohnhäuser vom Plan zu verkaufen „bleibt daher Geschichte“, sagt Franz Pöltl: „Die Investoren sind kaum bereit, sich zu einem Projekt zu committen, das noch keinen Ertrag bringt.“ Pöltl sieht aber zumindest einen Lichtblick: „Wir sind bei einem Wohnprojekt in Verhandlungen, das noch in Bau ist. Das hatten wir schon lange nicht mehr, aber ich traue mir nicht zu sagen, ob das tatsächlich über die Bühne geht.“
Miete und Eigentum
Die Neubautätigkeit im Wohnbau bleibt daher niedrig, und damit zeigt sich auch der Mietermarkt weiterhin sehr angespannt und „ist derzeit das größte Sorgenkind“, warnt Georg Flödl: „Die Mieten steigen – nicht, weil Vermieter das wollen, sondern weil Angebot und Produktion fehlen.“ Im Eigentumsmarkt hingegen verbessert sich die Situation, wie Martina Hirsch, Geschäftsführerin von s REAL, feststellt: „Im Neubau ist es seit 2023 jedes Jahr immer ein wenig besser geworden – es wird auch 2026 einen Schritt besser.“ Ab 2026 dürfte die Neubauleistung im Wohnbau laut einer Untersuchung von EXPLOREAL von einer niedrigen Basis erstmals wieder leicht steigen. „Ein Fertigstellungsniveau wie in den Jahren 2024 und davor ist aber nicht zu erwarten“, so Martina Hirsch. Die Geschäftsführerin ist überzeugt, dass in diesem komplexen Markt „die Dienstleistung der Maklerunternehmen noch wichtiger wird“.
Potentiale der Immobilien
Wer Wien von oben betrachtet, kann die Folge im Stadtbild gut beobachten – die Anzahl der Baukräne ist merklich zurückgegangen. Das gilt nicht nur für Wohnbauten, sondern auch für Bürohäuser. „Dieses Abreißen der ‚Projektpipeline‘ wird in wachsenden Ballungsräumen – allen voran Wien – in einigen Jahren einen Mangel an verfügbaren modernen Objekten bedeuten“, sagt Johannes Endl, Vorstand der ÖRAG. Wer das erkennt und jetzt günstig einsteigt, hat gute Chancen, in ein paar Jahren zu den großen Gewinnern zu zählen. Bei Büroimmobilien trennt sich die Spreu vom Weizen. „Bemerkenswert sind dabei die großen Unterschiede zwischen nachgefragten Topobjekten und selbst zu niedrigen Preisen schwer marktgängigen Objekten in wenig begehrten Lagen“, stellt Johannes Endl fest. Die Immobilien, die sich auf dem Markt befinden, sind in die Jahre gekommen und nicht mehr die letzte Generation von Bürohäusern. Für die Investoren wird es daher immer wichtiger „die Potenziale der Immobilien herauszuarbeiten“, so Wolfgang Kradischnig: „Es geht immer stärker darum, in den Immobilien deren Möglichkeiten und Nachhaltigkeit zu erkennen. Immobilien mit Werthaltigkeit werden immer gefragt sein.“
Es wird mehr kooperiert
Gewinner der kommenden Zeit werden die Unternehmen sein, die kooperieren, ist Wolfgang Kradischnig überzeugt und stellt fest, „dass immer mehr kooperative Modelle aufpoppen“. Das wird auch den Markt 2026 prägen. Der CEO der DELTA AG ist ein Mitinitiator von KOO.BAU, einer Community, welche die Zusammenarbeit in der Baubranche neu denkt und vorantreibt – „mehr Miteinander in Bauprojekten, in Organisationen und über Projektgrenzen hinweg“.
Zusammengefasst wird 2026 ein Jahr mit intensivem Marktgeschehen und interessanten Möglichkeiten oder wie Johannes Endl meint: „Chancen für die einen sind eben manchmal Verluste für die anderen; für den Immobilienmarkt insgesamt ist das allemal besser als Stillstand und das Beharren auf unrealistischen Vorstellungen.“