Der Begriff Lock-in-Effekt kommt eigentlich aus der Wirtschaft und beschreibt ein Abhängigkeitsverhältnis zwischen Kunden und Anbietern, bei dem ein Wechsel zu einem Konkurrenten aufgrund hoher Kosten oder anderer Barrieren wirtschaftlich unattraktiv wird. Im Wohnungsmarkt entsteht er in angespannten Märkten und bedeutet, dass die Mieterinnen und Mieter trotz veränderter Bedürfnisse seltener die Wohnung wechseln. In Deutschland – allem voran Berlin – ist dies bereits der Fall, wie Lars Vandrei, Head of Research Catella Investment Management, sagt: „Der große und wachsende Abstand zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten hat einen Teufelskreis in Gang gesetzt. Weil Umzüge für Bestandsmieter tendenziell immer teurer werden, sinkt die Fluktuation.“
Im Gegenzug bleiben Mieterinnen und Mieter in bestehenden Mietverhältnissen, auch wenn ihnen die Wohnungen vielleicht zu groß sind und eigentlich nicht mehr zu ihren Bedürfnissen passen. Denn neue Mietangebote sind häufig deutlich teurer. Die Folge: Anreize fehlen, in eine kleinere Wohnung zu ziehen, wenn der Bedarf nicht mehr vorhanden ist. Das geht aber auch in die andere Richtung: Paare mit Kindern bleiben in ihren alten Wohnungen – vor allem im Altbau. Der Grund: Dank der hohen Räume lässt sich noch ein Hochbett oder sogar eine kleine Wohngalerie einbauen. Die Altbauten sind einfach flexibler und kommen den Wohnansprüchen, den Bedürfnissen und Veränderungen viel mehr entgegen.
Egal, von welcher Seite man den Lock-in-Effekt betrachtet, das Problem für den Menschen ist, dass er sich nicht mehr selbstbestimmt fühlt, sondern einem System unterworfen sieht. Das führt zu Missmut bei den Suchenden, und die Frage nach dem Leerstand wird immer öfter gestellt. Damit sind aber nicht nur die Wohnungen auf dem freien Markt gemeint, sondern immer öfter werden auch die Gemeindewohnungen und Genossenschaftswohnungen angesprochen. Hier scheint der Druck zu wachsen.
Die deutsche Haus & Grund kommt in der Studie „Bezahlbarkeit von Mieten“ zu dem Schluss, dass Mietpreisregulierungen die Umzugsmobilität hemmen und den Lock-in-Effekt nicht bekämpfen. Ganz im Gegenteil. Wer eine „privilegierte“ Wohnsituation genießt, wird diese in der kommenden Zeit ganz sicher nicht verlassen. Daher gibt es nur zwei Lösungen – und jetzt wird es traurig, weil sie in naher Zukunft nicht umsetzbar sind: Entweder der Wohnbau wird angekurbelt (Nachverdichtung, Aufstockung und Neubau), oder aber man müsste das MRG flexibler gestalten. Nach beidem sieht es derzeit nicht aus, weil den politisch Verantwortlichen ja tatsächlich der Hausverstand abhandengekommen ist. Und wenn die beiden Lösungen nicht angegangen werden, dann wird sich dieses Problem anders lösen. Was nicht einer durchdachten Lösung zugeführt wird, löst sich unkontrolliert – wie immer das dann aussehen mag.
Um dem Ganzen aber einen positiven Abschluss zu geben: Laut Soziologen zeichnet sich hier auch eine neue Entwicklung ab. Die Menschen waren immer schon flexibel und haben sich an die Gegebenheiten angepasst. Das werden wir wohl jetzt auch müssen, und wir dürfen sicherlich in den kommenden Monaten und Jahren beobachten, wie sich neue Haus- und Wohnungsgemeinschaften bilden, die wir jetzt noch gar nicht auf dem Radar haben.
