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1 Jahr Corona: Franz Pöltl (EHL) im Executive Talk über die Veränderungen am Immobilienmarkt

18.03.2021


Das Talkformat ImmoLive bringt jede Woche Expertinnen und Experten aus der Branche zur gemeinsamen Diskussion aufs Podium. Im „Executive Talk“ stehen die Spitzen der Immo-Wirtschaft im vier-Augen-Gespräch Rede und Antwort. Diesmal zu Gast: Franz Pöltl von EHL. Franz Pöltl ist Geschäftsführer der EHL Investment Consulting. Einige der wichtigsten Deals am österreichischen Investment-Markt wurden von ihm begleitet und abgeschlossen. Als Beobachter des Marktes gibt er Einblick. „Die Risk Manager haben jetzt ordentlich zu tun“, sagt der Experte.

Wie hat sich der Investment-Markt zuletzt verändert?

„Das ist jetzt kein Geheimnis“, eröffnet Pöltl das Gespräch, denn: Natürlich war das vergangene Pandemie-Jahr ein Unterschied zu 2019 und davor. Nach „6 Milliarden Euro Rekord-Invest-Volumen“ zuvor habe EHL mit 3,5 Milliarden „ganz formidabel abgeschnitten“. Pöltl mache sich aber keine Sorgen, „es ist sehr viel Kapital im Umlauf“, es fehle momentan an den Produkten – das werde sich aber über das Geschäftsjahr 2021 einspielen, „wenngleich wir im Investment ein 2019 so schnell nicht wieder erleben werden“.

Viel Kapital ist derzeit am Markt abzuholen – nämlich Institutionelle, aus dem deutschen Sprachraum, sagt Pöltl. „Die sitzen auf hohen Commitments, die es zu veranlagen gilt. Am verfügbaren Kapital wird es nicht scheitern“, erklärt Pöltl.

Die Pandemie habe viele Investoren vor Risiken gestellt, mit denen sie davor nicht gerechnet hätten, erzählt Pöltl. „Aber das risikolose Investmentprodukt gibt es nicht“, und das Volumen werde künftig wohl getrieben durch die Anpassung an die neue Situation.

Weicht das Investment in der Pandemie vom bewährten Pfad ab?

„Man akzeptiert ein ‚nicht-ganz-neues-Haus‘, man akzeptiert kürzere Mietverträge, schildert Franz Pöltl von EHL im ImmoLive Talk. Das Produkt des Institutionellen Mieters „schaut jetzt gar nicht schlecht aus“, auf die kommenden 15 Jahre gesehen; die Risk Manager hätten jetzt „alle Hände voll zu tun“, die diversen Mietverträge mit der öffentlichen Hand abzuklopfen. „Die Republik Österreich als Mieter zu haben ist das Idealszenario“, schildert Pöltl ein mögliches Ausfallszenario, „aber auch große Supermärkte treiben die Investoren an, mit einem Cash-Flow, den der Investor sucht“.

Die ImmoLive-Community stellt ihre Fragen live im Chat

Die größte interaktive Immo-Community im deutschsprachigen Raum stellt ihre Fragen im Live-Chat. Dabei geht es um den Einzelhandel. Jetzt gehe es nicht um neue Shopping-Center, sondern darum: Die bestehenden Locations erweitern, weiterentwickeln, neue Produkte kreieren. „Es braucht neue, kreative Lösungen für den Langfrist-Markt – in Konkurrenz zum Online-Shopping – um die Einkaufsstraßen am Leben zu halten“, sagt Pöltl.

Wo kann ein Investor jetzt profitieren? „Im Wohnen und in der Logistik“, legt sich Pöltl fest – wobei gerade in Wien noch einige Wohnbauprojekte zu Kaufen seien.

„Sale and Lease-Back“ – ein Thema für Franz Pöltl von EHL? „Ja, definitiv.“ Dabei gehe es nicht nur um den Verkaufsdruck „kleiner Unternehmen, die überleben wollen“ – sondern um die gewollte und geplante Expansion bestehender Brands, die zu günstigen Konditionen wachsen wollen.

Kommen die Notverkäufe in der Hotellerie?

Vor allem in der Hotellerie ortet Pöltl eine Perspektive, „Hotels ins Wohnen zu konvertieren“. Da würden die Preise „sicher nicht ins Rutschen kommen, da ist die Nachfrage gegeben“. Es werde wohl zu Verkäufen kommen, aber die sogenannten „Notverkäufe“ gebe es nicht. „Aber das betrifft den Zeitraum der nächsten sechs Monate“, darüber hinaus sei alles Kristallkugel-Lesen. „Es hat viele erwischt“, sagt Pöltl, aber es sei unrealistisch, „dass 20 bis 30 Prozent der Hotelimmobilien in den Verkauf kommen“.

Die Banken wiederum arbeiten mit „Risk Managern“, insofern sei es jetzt schwieriger an geeignete  Finanzierungen zu kommen. Die Eigenkapital-Forderungen steigen, die Rendite aufs eigene Equity geht zurück; trotz niedriger Zinsen mache es das für „einzelne Käufer schwieriger, für Investoren im Gewerbebereich komplizierter“, sagt Pöltl. Es brauche daher kreative Lösungen gegenüber der Bank, um das Eigenkapital zu erreichen – „da wird die Brücke geschlagen mit Mezzanin-Kapital“.

Developer, Investoren im Clinch mit den privaten Vorsorge-Anlegern

Wer privat in Wohnungen investiert und sich Vorsorge-Immobilien kauft, liegt oft quer mit großen Investoren. „Wer Wohnungen plant mit 40 bis 50 Quadratmetern, der verkauft schon in der Planungsphase an Institutionelle“, sagt Pöltl. Bei größeren Grundrissen „investieren Institutionelle weniger gerne – aber das wollen auch Private nicht“. Da würden „die Großen also den Kleinen das Feld abzwicken“.

Egal bei welcher Bank, egal bei welcher Hausverwaltung: „Jetzt kommen die Risk Manger ins Spiel und prüfen die Bonität der Mieter“, erzählt Franz Pöltl von EHL.

Wie entwickeln sich die Renditen?

Im Bürobereich bewege man sich bei rund 3 Prozent, so Pöltl; im Core-Bereich gebe es die Tendenz zu steigenden Renditen. Im Einzelhandel – bei Supermärkten und Fachmärkten – gebe es keine spürbare Entwicklung, weder nach oben noch nach unten. Auch bei Shoppingcentern, sagt Pöltl, gebe es derzeit keine seriös abschätzbare Entwicklung – „mit einem leichten Trend nach oben“. Beim Wohnen beobachte Pöltl begehrte Wohnlagen im Wiener Innergürtel-Bereich mit „einer klaren drei“, also 3 Prozent plus, wobei das Niveau stagniere. Auch in der Logistik seien die „Zeiten der 5 bis 6 Prozent Rendite lang vorbei“. Bei einer durchschnittlichen „out-of-town-Lage“ in der Nähe Wiens rechne Pöltl mit rund 4 Prozent Rendite.

Welche Herausforderungen warten?

Nach Fragen aus dem ImmoLive-Chat, unter anderem zu Finanzierungs-Modellen und der COFAG (Coronavirus Finanzierung Agentur des Bundes, Anm.) spricht Investment-Experte Franz Pöltl zum Abschluss persönlich: Welche Herausforderungen kommen noch auf uns zu? Das Immo-Geschäft sei „immer sehr persönlich, alle Deals werden auf Messen oder beim Essen besprochen“. Das sei zum Ausnahmefall geworden; umso mehr mit Kunden außerhalb Österreichs. Pöltl freut sich über „liquide und investitionswillige Investoren“ aus Deutschland, aber bei „großvolumigen Käufen gibt es keine Transaktion ohne vor-Ort-Besichtigung“, schilldert Pöltl. „Unter vier Augen, im Face-to-Face, bespricht man Dinge anders als im Videochat“, fasst Franz Pöltl die Situation zusammen.

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